El presupuesto de un proyecto inmobiliario tiene seis bloques: suelo, costo directo de obra, costos indirectos, comercialización, costos financieros e impuestos. Tres partidas quedan fuera del primer cálculo con una regularidad sospechosa —el costo financiero del tiempo adicional, la postventa y los aportes reglamentarios— y las tres tienen algo en común: aparecen tarde, cuando ya no se pueden trasladar al precio. En 2026 hay una razón extra para rehacer los números: el ladrillo subió 22% en doce meses.
Datos clave
- Seis bloques: suelo, costo directo de obra, indirectos, comercialización, financieros e impuestos.
- Los materiales subieron 3,09% entre enero y julio de 2026; el ladrillo 22% interanual y el cemento 2,48% (INEI).
- Un millar de ladrillo king kong pasó de S/ 826 a cerca de S/ 982 entre enero y junio de 2026.
- Tres partidas olvidadas: costo financiero del tiempo adicional, postventa y aportes reglamentarios.
- El costo directo de obra no es el costo del proyecto: los indirectos, financieros e impuestos suman una porción muy relevante.
- El presupuesto debe revisarse contra cotizaciones vigentes, no contra el proyecto anterior.
¿Qué incluye cada bloque?
| Bloque | Partidas principales | Riesgo típico |
|---|---|---|
| Suelo | Precio del terreno, alcabala, notaría, registro, corretaje, saneamiento | Costos de saneamiento no previstos |
| Costo directo de obra | Estructuras, arquitectura, instalaciones sanitarias, eléctricas y mecánicas | Alza de materiales y adicionales de obra |
| Costos indirectos | Proyectos, licencias, verificación técnica, supervisión, gastos generales, seguros | Verificación técnica subestimada |
| Comercialización | Sala de ventas, piloto, material, pauta, comisiones del equipo comercial | Se alarga si la absorción es menor a la prevista |
| Costos financieros | Intereses del crédito promotor, comisiones, fiduciario, cartas fianza | Crecen con cada mes de retraso |
| Impuestos | Tratamiento del IGV según el régimen aplicable, impuesto a la renta, prediales del periodo | Supuestos tributarios mal aplicados |
¿Por qué el costo de obra ya no se puede copiar del proyecto anterior?
Porque los insumos se movieron y no todos en la misma dirección. Entre enero y julio de 2026 los materiales subieron 3,09% en conjunto, pero el ladrillo subió 22% respecto de un año antes —el millar de king kong pasó de S/ 826 a cerca de S/ 982 entre enero y junio— mientras el cemento subió 2,48%. Un presupuesto que aplica un ajuste general del 3% a las partidas de albañilería subestima ese rubro de forma significativa.
La práctica correcta es cotizar los tres insumos que mandan —cemento, ladrillo y acero— puestos en obra y con fecha, y revisar esa cotización antes de firmar el contrato de construcción. Fuera de Lima hay que sumar flete y disponibilidad de mano de obra: está en cuánto cuesta construir fuera de Lima.
Las tres partidas que se olvidan
El costo financiero del tiempo adicional. Cada mes extra de proyecto devenga intereses y consume gastos generales. Un presupuesto que asume el cronograma optimista está subestimando este bloque por definición. La forma de manejarlo es presupuestar el escenario con holgura y tratar el ahorro como upside, no al revés.
La postventa. Reparaciones, atención de reclamos, cuadrilla de postventa durante los meses posteriores a la entrega. Es una partida real que se paga después de que el proyecto "terminó" y que casi nunca aparece en el modelo original. Está en postventa inmobiliaria.
Los aportes reglamentarios. En habilitaciones urbanas, los aportes para recreación pública, servicios y otros usos son metros de terreno que no se venden. Quien presupuesta sobre el área bruta del predio y no sobre el área útil resultante se lleva una sorpresa del tamaño de esos aportes.
¿Cómo se controla el presupuesto durante la obra?
Con valorizaciones mensuales comparadas contra el presupuesto meta y con un registro de adicionales aprobados. La disciplina que funciona es simple: ningún adicional se ejecuta sin aprobación previa por escrito con su impacto en costo y en plazo. Los proyectos que pierden control del presupuesto casi siempre lo pierden por acumulación de adicionales pequeños que nadie sumó.
Las causas más frecuentes de desvío están en sobrecostos en obra.
Ver también: cómo nace un proyecto inmobiliario: los seis pasos entre un terreno y una unidad vendida.
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los bloques de costo de un proyecto inmobiliario?
Suelo, costo directo de obra, costos indirectos, comercialización, costos financieros e impuestos. El costo directo de obra es solo uno de los seis.
¿Cuánto subieron los materiales en 2026?
3,09% entre enero y julio en Lima Metropolitana según el INEI, con el ladrillo 22% por encima de un año antes y el cemento 2,48% en el año.
¿Qué partidas se suelen olvidar?
El costo financiero del tiempo adicional, la postventa y los aportes reglamentarios en habilitaciones urbanas. Las tres aparecen cuando ya no se pueden trasladar al precio.
¿Cómo se controla el costo durante la obra?
Con valorizaciones mensuales contrastadas contra el presupuesto meta y con la regla de que ningún adicional se ejecuta sin aprobación previa por escrito de su impacto en costo y plazo.
¿El presupuesto del proyecto anterior sirve de referencia?
Solo como estructura. Los precios deben cotizarse de nuevo, porque los insumos se mueven de forma dispar: un ajuste general no captura un alza de 22% en un insumo estructural.
Fuentes
- Construir es más costoso: precios de materiales en Lima Metropolitana al alza en siete productos clave — Gestión (datos del INEI, enero-julio 2026)
- Construcción en el Perú: expectativas de inmobiliarios y proveedores crecen para 2026, pero El Niño genera dudas — Gestión (encuesta Capeco)
- Evaluación de proyectos inmobiliarios en Perú — Universidad Privada del Norte, Educación Continua
- TUO de la Ley N.° 29090, Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones
- La venta de departamentos en Lima no se detiene y se acerca al umbral técnico de 60 m² para tres habitaciones — Infobae, 21/07/2026 (datos CODIP)
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