El presupuesto de un proyecto inmobiliario se arma en seis bloques: suelo, costo directo de obra, costos indirectos, comercialización, costos financieros e impuestos. La obra es solo uno de ellos. Desde el primer borrador hay que sumar la alcabala del terreno (3% sobre lo que exceda 10 UIT, es decir, S/ 55.000 en 2026) y el IGV de la primera venta, que se calcula sobre el 50% del valor de cada unidad. Si contratas una obra, el cuaderno de obra registra avances, cambios y observaciones; sin él, reclamar después es mucho más difícil.
El presupuesto de un proyecto inmobiliario tiene seis bloques: suelo, costo directo de obra, costos indirectos, comercialización, costos financieros e impuestos. Tres partidas quedan fuera del primer cálculo con una regularidad sospechosa —el costo financiero del tiempo adicional, la postventa y los aportes reglamentarios— y las tres tienen algo en común: aparecen tarde, cuando ya no se pueden trasladar al precio. En 2026 hay una razón extra para rehacer los números: el ladrillo subió 22% en doce meses.
Datos clave
- Seis bloques: suelo, costo directo de obra, indirectos, comercialización, financieros e impuestos.
- Alcabala del terreno: 3% del mayor valor entre el precio y el autoavalúo, descontando 10 UIT (S/ 55.000 con la UIT de 2026); se paga hasta el último día hábil del mes siguiente a la compra.
- IGV de la primera venta: 18% en 2026 (15,5% de IGV más 2,5% de Impuesto de Promoción Municipal), sobre una base que excluye el terreno, fijado por norma en el 50% del valor de la transferencia.
- Los materiales subieron 3,09% entre enero y julio de 2026; el ladrillo 22% interanual y el cemento 2,48% (INEI).
- Un millar de ladrillo king kong pasó de S/ 826 a cerca de S/ 982 entre enero y junio de 2026.
- Tres partidas olvidadas: costo financiero del tiempo adicional, postventa y aportes reglamentarios.
- El costo directo de obra no es el costo del proyecto: los indirectos, financieros e impuestos suman una porción muy relevante.
- El presupuesto debe revisarse contra cotizaciones vigentes, no contra el proyecto anterior.
¿Qué incluye cada bloque?
| Bloque | Partidas principales | Riesgo típico |
|---|---|---|
| Suelo | Precio del terreno, alcabala, notaría, registro, corretaje, saneamiento | Costos de saneamiento no previstos |
| Costo directo de obra | Estructuras, arquitectura, instalaciones sanitarias, eléctricas y mecánicas | Alza de materiales y adicionales de obra |
| Costos indirectos | Proyectos, licencias, verificación técnica, supervisión, gastos generales, seguros | Verificación técnica subestimada |
| Comercialización | Sala de ventas, piloto, material, pauta, comisiones del equipo comercial | Se alarga si la absorción es menor a la prevista |
| Costos financieros | Intereses del crédito promotor, comisiones, fiduciario, cartas fianza | Crecen con cada mes de retraso |
| Impuestos | Tratamiento del IGV según el régimen aplicable, impuesto a la renta, prediales del periodo | Supuestos tributarios mal aplicados |
¿Cómo se arma el presupuesto, paso a paso?
- Parte del producto, no del terreno: cuántas unidades permite la normativa, de qué tamaño y a qué precio se venden hoy en la zona. Eso fija el techo de todo lo demás.
- Costea el suelo completo: precio, alcabala, notaría, registro, corretaje y saneamiento.
- Cotiza la obra con fecha: metrados del proyecto y precios vigentes de cemento, ladrillo y acero puestos en obra.
- Agrega los indirectos: proyectos de especialidades, licencias, supervisión, gastos generales y seguros.
- Proyecta ventas y caja mes a mes: la velocidad de venta define cuánto crédito necesitas y cuánto pagas de intereses.
- Calcula impuestos y margen al final, sobre números ya completos, y prueba un escenario con tres o seis meses más de plazo.
¿Qué impuestos entran en el presupuesto?
| Tributo | Cómo se calcula | Ejemplo |
|---|---|---|
| Alcabala (compra del terreno) | 3% del mayor valor entre precio y autoavalúo, menos 10 UIT | Terreno de S/ 2.000.000: (2.000.000 − 55.000) × 3% = S/ 58.350 |
| IGV (primera venta de cada unidad) | 18% sobre el valor de venta menos el terreno, que se considera 50% | Unidad con valor de venta de S/ 400.000: base S/ 200.000, IGV S/ 36.000 |
| Alcabala (la paga el comprador de cada unidad) | En la primera venta de una constructora, la base es solo el valor del terreno | Reduce el costo de cierre del comprador frente a una reventa |
| Impuesto a la renta | Sobre la utilidad del proyecto, según el régimen de la empresa | Se calcula al cierre, sobre el margen real |
¿Por qué el costo de obra ya no se puede copiar del proyecto anterior?
Porque los insumos se movieron y no todos en la misma dirección. Entre enero y julio de 2026 los materiales subieron 3,09% en conjunto, pero el ladrillo subió 22% respecto de un año antes —el millar de king kong pasó de S/ 826 a cerca de S/ 982 entre enero y junio— mientras el cemento subió 2,48%. Un presupuesto que aplica un ajuste general del 3% a las partidas de albañilería subestima ese rubro de forma significativa.
La práctica correcta es cotizar los tres insumos que mandan —cemento, ladrillo y acero— puestos en obra y con fecha, y revisar esa cotización antes de firmar el contrato de construcción. Fuera de Lima hay que sumar flete y disponibilidad de mano de obra: está en cuánto cuesta construir fuera de Lima. El precio de construcción por m2 2026 cambia con los acabados y la zona; úsalo como base antes de pedir cotizaciones.
Las tres partidas que se olvidan
El costo financiero del tiempo adicional. Cada mes extra de proyecto devenga intereses y consume gastos generales. Un presupuesto que asume el cronograma optimista está subestimando este bloque por definición. La forma de manejarlo es presupuestar el escenario con holgura y tratar el ahorro como upside, no al revés.
La postventa. Reparaciones, atención de reclamos, cuadrilla de postventa durante los meses posteriores a la entrega. Es una partida real que se paga después de que el proyecto "terminó" y que casi nunca aparece en el modelo original. Está en postventa inmobiliaria.
Los aportes reglamentarios. En habilitaciones urbanas, los aportes para recreación pública, servicios y otros usos son metros de terreno que no se venden. Quien presupuesta sobre el área bruta del predio y no sobre el área útil resultante se lleva una sorpresa del tamaño de esos aportes.
¿Cómo se controla el presupuesto durante la obra?
Con valorizaciones mensuales comparadas contra el presupuesto meta y con un registro de adicionales aprobados. La disciplina que funciona es simple: ningún adicional se ejecuta sin aprobación previa por escrito con su impacto en costo y en plazo. Los proyectos que pierden control del presupuesto casi siempre lo pierden por acumulación de adicionales pequeños que nadie sumó.
Las causas más frecuentes de desvío están en sobrecostos en obra.
Ver también: cómo nace un proyecto inmobiliario: los seis pasos entre un terreno y una unidad vendida.
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los bloques de costo de un proyecto inmobiliario?
Suelo, costo directo de obra, costos indirectos, comercialización, costos financieros e impuestos. El costo directo de obra es solo uno de los seis.
¿Cuánto subieron los materiales en 2026?
3,09% entre enero y julio en Lima Metropolitana según el INEI, con el ladrillo 22% por encima de un año antes y el cemento 2,48% en el año.
¿Qué partidas se suelen olvidar?
El costo financiero del tiempo adicional, la postventa y los aportes reglamentarios en habilitaciones urbanas. Las tres aparecen cuando ya no se pueden trasladar al precio.
¿Cómo se controla el costo durante la obra?
Con valorizaciones mensuales contrastadas contra el presupuesto meta y con la regla de que ningún adicional se ejecuta sin aprobación previa por escrito de su impacto en costo y plazo.
¿El presupuesto del proyecto anterior sirve de referencia?
Solo como estructura. Los precios deben cotizarse de nuevo, porque los insumos se mueven de forma dispar: un ajuste general no captura un alza de 22% en un insumo estructural.
¿Cuánto se paga de alcabala al comprar el terreno para un proyecto?
El 3% del mayor valor entre el precio de compra y el autoavalúo, después de descontar 10 UIT (S/ 55.000 en 2026). Por un terreno de S/ 2.000.000 son S/ 58.350. Se paga al contado, hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia.
¿Cómo se calcula el IGV en la venta de departamentos nuevos?
La primera venta que hace el constructor está gravada con IGV, pero de la base se excluye el terreno, que el reglamento fija en el 50% del valor de la transferencia. En 2026 la tasa total es 18% (15,5% de IGV y 2,5% de IPM): sobre un valor de venta de S/ 400.000, el IGV es S/ 36.000.
¿Por qué el presupuesto debe incluir la alcabala del comprador?
No la pagas tú, pero afecta tu precio. En la primera venta de una empresa constructora, la alcabala del comprador se calcula solo sobre el valor del terreno, según el SAT de Lima. Es un argumento comercial frente a la reventa y conviene tenerlo cuantificado en el modelo.
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Fuentes
- Construir es más costoso: precios de materiales en Lima Metropolitana al alza en siete productos clave — Gestión (datos del INEI, enero-julio 2026)
- Construcción en el Perú: expectativas de inmobiliarios y proveedores crecen para 2026, pero El Niño genera dudas — Gestión (encuesta Capeco)
- Evaluación de proyectos inmobiliarios en Perú — Universidad Privada del Norte, Educación Continua
- TUO de la Ley N.° 29090, Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones
- La venta de departamentos en Lima no se detiene y se acerca al umbral técnico de 60 m² para tres habitaciones — Infobae, 21/07/2026 (datos CODIP)
- Impuesto General a las Ventas (IGV): tasa 2026 y operaciones afectas — gob.pe, actualizado el 18 de febrero de 2026
- Reglamento de la Ley del IGV, artículo 5, numeral 9: base imponible en la primera venta de inmuebles — Sunat
- SAT de Lima: conoce todo sobre el impuesto de alcabala y cuánto se paga — Municipalidad de Lima, 18 de abril de 2022
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