El estudio de mercado de un proyecto responde cuatro preguntas: quién compra, qué compra, a qué precio y a qué velocidad. Si se hace antes de comprar el terreno, es una herramienta de decisión. Si se hace después, es una justificación. La diferencia entre ambas cosas es todo el riesgo del proyecto, porque el terreno es el único costo que no se puede ajustar cuando el mercado responde distinto a lo previsto.
Datos clave
- Cuatro preguntas: quién compra, qué compra, a qué precio y a qué velocidad.
- La velocidad se mide con la absorción: en Lima y Callao pasó de 3,9% a 4,4% mensual, con un pico de 5,6% en marzo de 2026 (CODIP).
- La oferta promedio creció 12% hasta 58.768 unidades en el primer semestre de 2026.
- El producto ganador hoy es compacto: 50,1% de las ventas entre 40 y 60 m² y área media de 63,9 m².
- Los estudios geoanalíticos identificaron 757 proyectos y 92.458 viviendas proyectadas en Lima Metropolitana (Equifax, junio de 2026).
- No existe una estadística pública de precios de venta cerrados por distrito: el precio se levanta con trabajo de campo.
¿Qué se mide exactamente?
| Variable | Qué responde | Dónde se consigue |
|---|---|---|
| Demanda potencial | Cuántos hogares del segmento hay en el área de influencia | Censos del INEI, datos de población y hogares |
| Oferta competidora | Cuántos proyectos y unidades compiten en el radio relevante | Relevamiento de campo y reportes sectoriales |
| Precio | A cuánto se está cerrando el m² de un producto comparable | Visitas a salas de venta, listas de precios, transacciones |
| Absorción | Cuántas unidades por mes coloca cada proyecto comparable | Seguimiento mensual de la competencia |
| Perfil del comprador | Ingreso, capacidad de crédito, tamaño de hogar, motivo de compra | Encuesta, datos crediticios agregados, experiencia comercial |
| Producto | Qué tipologías y metrajes se están vendiendo y cuáles se estancan | Comparación del avance de ventas por tipología |
¿Cuál es la pregunta que casi nadie hace?
No es "¿a cuánto se vende el m² aquí?". Es "¿a qué velocidad se vende?". Un proyecto que coloca sus unidades a un precio alto pero a razón de dos por mes puede ser un mal negocio frente a otro que vende un poco más barato pero coloca ocho, porque el tiempo cuesta: gastos generales, intereses del crédito promotor y costo de oportunidad del capital corren todos los meses.
La absorción es el indicador que traduce eso en un número comparable. En Lima y Callao la absorción mensual subió de 3,9% a 4,4% en el primer semestre de 2026, con un máximo de 5,6% en marzo. Cómo se calcula y cómo se lee está en velocidad de ventas y absorción.
¿Cómo se consigue el precio si no hay estadística pública?
Con trabajo de campo, y con un cuidado importante: el precio de lista no es el precio de venta. Los proyectos publican una lista y luego negocian descuentos, promociones de acabados, financiamiento de cuota inicial o entrega de estacionamiento. Un estudio serio pregunta por el precio final de una unidad concreta, con la forma de pago concreta, y registra la fecha.
La misma advertencia vale para el propietario que quiere estimar el valor de su terreno: los avisos publicados sobrestiman el mercado. Lo tratamos en por qué no hay un precio del m² publicado y en cómo se calcula el precio por m² de verdad.
¿Y si el estudio dice que no?
Entonces cumplió su función y acabas de ahorrar el proyecto entero. Los tres resultados negativos más comunes son: el precio que soporta la zona no cubre el costo más la utilidad; la absorción del área es tan baja que el proyecto tardaría años en venderse; o el producto que pide el mercado no cabe en la cabida del terreno. Cualquiera de los tres es razón suficiente para no comprar.
Lo que no se debe hacer es ajustar los supuestos hasta que el número cierre. Ese es el mecanismo por el cual nacen los proyectos que después no venden, y lo que ocurre entonces está en qué pasa si un proyecto no vende.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo se hace el estudio de mercado?
Antes de comprar el terreno. Hecho después, solo sirve para justificar una decisión que ya se tomó y que ya no se puede revertir sin pérdida.
¿Qué es la absorción y por qué importa?
Es el porcentaje de la oferta disponible que se coloca cada mes. Mide la velocidad de venta, que es lo que determina cuánto tiempo corre el costo financiero del proyecto.
¿Dónde consigo precios reales de venta?
Con trabajo de campo: visitas a proyectos comparables, cotización de unidades concretas y registro de descuentos y condiciones. No existe una fuente pública que publique precios de cierre por distrito.
¿Qué producto se está vendiendo mejor?
El compacto. En el primer semestre de 2026, el 50,1% de las ventas de Lima y Callao correspondió a unidades de entre 40 y 60 m², con un área media de 63,9 m².
¿Qué hago si el estudio da negativo?
No comprar el terreno, o renegociar su precio hasta que los números cierren con supuestos realistas. Ajustar los supuestos para que el proyecto "salga" es la forma más común de perder dinero.
Fuentes
- La venta de departamentos en Lima no se detiene y se acerca al umbral técnico de 60 m² para tres habitaciones — Infobae, 21/07/2026 (datos CODIP)
- Compradores buscan departamentos más pequeños y elevan 26% las ventas de viviendas en Lima — Gestión (datos CODIP, 1S2026)
- Mercado inmobiliario en Lima se transforma: nuevas zonas con pocos proyectos, pero alta densidad de viviendas — Gestión, 18/06/2026 (Estudios Geoanalíticos de Equifax)
- Capeco: nuevos proyectos de vivienda caen 16,5% en Lima Metropolitana y ya reducen la oferta disponible — La República, 05/06/2026 (IEC N.° 101)
- Lima Norte y los Balnearios del Sur, los polos con mayor potencial inmobiliario para 2026 — RPP, 28/01/2026 (CODIP, Ana Cecilia Gálvez)
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