La obra es solo una parte del costo de un edificio: al costo de construcción hay que sumar terreno, proyecto y licencias, gastos financieros, comisiones de venta, marketing e impuestos. Como referencia, construir en el Perú en 2026 se movía entre S/ 1.800 y 2.500 por m² en nivel básico y entre S/ 2.500 y 3.500 en nivel medio.
Datos clave
- Costo de obra 2026: S/ 1.800-2.500/m² básico; S/ 2.500-3.500/m² medio; S/ 3.500-5.000+/m² premium.
- Materiales: entre 55% y 65% del costo de construcción.
- Sótanos son de las partidas más caras y variables.
- Terreno: su peso depende del distrito y puede ser el mayor rubro.
- Contexto: los lanzamientos de proyectos en Lima cayeron 16,5% en el 1T2026 (CAPECO, IEC 101).
¿Cómo se compone el costo total?
| Rubro | Qué incluye | Comentario |
|---|---|---|
| Terreno | Precio, alcabala, gastos de compra | Muy variable según distrito |
| Obra | Estructura, instalaciones, acabados | La partida más grande después del terreno |
| Proyecto y licencias | Especialidades, derechos municipales | Fracción menor pero indispensable |
| Gastos financieros | Intereses del crédito de construcción | Crecen si la obra o la venta se atrasan |
| Comercialización | Comisiones, sala de ventas, marketing | Depende de la velocidad de venta |
| Impuestos | Tributos aplicables al negocio | Deben modelarse desde el inicio |
¿Qué determina si el negocio funciona?
Dos variables que no controlas del todo: el precio de venta que aguanta la zona y la velocidad a la que se vende. Un proyecto con buen costo pero venta lenta acumula gastos financieros y se come el margen. Ver cómo se calcula la utilidad.
¿Por dónde se empieza?
Por la cabida: cuántos metros vendibles permite el terreno según zonificación, altura, área libre, retiros y estacionamientos exigidos. Sin ese número no hay modelo posible. Ver cabida arquitectónica y estacionamientos exigidos.
¿Qué hace que un proyecto se encarezca?
Sótanos adicionales por exigencia de estacionamientos, suelos difíciles que obligan a cimentaciones especiales, cambios de proyecto durante la obra y atrasos que estiran los gastos financieros. Ver sobrecostos en obra.
¿Y el contexto de mercado?
En 2026 la construcción creció 10,9% en el primer semestre, pero los lanzamientos de nuevos proyectos residenciales cayeron 16,5% en el primer trimestre respecto de 2025, con retrocesos de 46,3% en Lima Top. Menos oferta nueva favorece a quien logra sacar un proyecto adelante, pero también refleja las dificultades de suelo y financiamiento que enfrenta el sector.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el m² de construcción?
En 2026, entre S/ 1.800 y 2.500 en nivel básico y entre S/ 2.500 y 3.500 en nivel medio.
¿El terreno es el rubro más caro?
En distritos consolidados puede serlo; en zonas emergentes pesa menos que la obra.
¿Los sótanos encarecen mucho?
Sí: excavación, contención y calzaduras son partidas caras y de alta variabilidad.
¿Cuánto margen deja un proyecto?
Depende del precio de venta, la velocidad de colocación y el control de costos.
¿Se puede desarrollar con un solo terreno?
Sí, es la puerta de entrada más común: aportar el suelo y asociarse para la gestión y la obra.
Fuentes
- Costos de construcción por m² en el Perú 2026 — rangos de mercado publicados por especialistas del sector
- CAPECO — Informe Económico de la Construcción N.º 103 (agosto de 2026)
- TUO de la Ley 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (DS 006-2017-VIVIENDA)
- CAPECO — Informe Económico de la Construcción N.º 101 (4 de junio de 2026)
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