Comprar vivienda tiene cinco etapas y un orden. Hacerlas en desorden —la causa más frecuente de operaciones frustradas— es lo que convierte un trámite en un problema. Este es el recorrido completo.
Etapa 1: preparación (antes de mirar una sola propiedad)
- Revisa tu historial crediticio y corrige lo que esté pendiente. Es la causa número uno de rechazo bancario y toma entre uno y tres meses regularizar.
- Calcula tu capacidad real de cuota: ingreso neto del hogar, menos cuotas de deudas actuales, multiplicado por 0,30.
- Reduce deudas de consumo. Cada tarjeta con saldo alto recorta tu capacidad hipotecaria.
- Define tu presupuesto total, no solo la inicial: suma entre 4% y 6% adicional por alcabala, notaría, registros y tasación.
- Verifica si calificas para Nuevo Crédito MIVIVIENDA. La diferencia de tasa frente a un hipotecario tradicional es demasiado grande como para no comprobarlo.
- Consigue una precalificación por escrito en al menos tres bancos.
Etapa 2: búsqueda
- Define el rango de precio según lo que te aprobaron, no según lo que te gustaría.
- Prioriza ubicación sobre acabados. Los acabados se cambian; la ubicación no.
- Verifica el precio por m² contra comparables reales de la zona.
- Visita en distintos horarios: día, noche y fin de semana. El ruido y la seguridad cambian.
- Recorre el trayecto a tu trabajo en hora punta, no en domingo.
- Conversa con vecinos y con el administrador del edificio. Es la mejor fuente de información real.
- Pregunta el monto del mantenimiento y si hay cuotas extraordinarias aprobadas.
Etapa 3: verificación legal (antes de entregar cualquier dinero)
- Partida registral vigente, con menos de 30 días, obtenida por ti en SUNARP.
- Titular registral coincide exactamente con quien vende. Si hay apoderado, poder inscrito y vigente.
- Estado civil del titular: si es casado bajo sociedad de gananciales, el cónyuge debe intervenir.
- Cargas y gravámenes: hipotecas, embargos, demandas anotadas.
- Títulos pendientes de inscripción. El punto que casi nadie revisa.
- Área registral coincide con la real y no hay construcción no declarada.
- Si es departamento: independización, reglamento interno y que estacionamiento y depósito estén efectivamente incluidos.
- HR y PU del último año y constancia de no adeudo de predial y arbitrios.
- Constancia de no adeudo de mantenimiento, en departamentos.
- Estudio de títulos con un abogado inmobiliario si hay cualquier observación.
Etapa 4: financiamiento
- Cotiza en tres bancos con exactamente el mismo monto, plazo e inicial.
- Compara TCEA, no TEA. Es la única cifra comparable.
- Pregunta por los seguros: desgravamen e inmueble, y si puedes endosar una póliza externa.
- Revisa la comisión por prepago si piensas amortizar.
- Decide tasa fija o variable según tu tolerancia real: recalcula la cuota con dos puntos más.
- Verifica que la tasación no quede por debajo del precio pactado.
- Lee la hoja resumen completa antes de firmar y confirma que los bonos prometidos figuren aplicados.
Etapa 5: cierre
- Minuta revisada por tu abogado antes de firmar, no después.
- Todos los pagos por medios bancarios trazables y a la cuenta del titular registral.
- Nunca el total antes de la escritura pública.
- Escritura pública ante notario con todas las partes que deben intervenir.
- Paga la alcabala —3% sobre el exceso de 10 UIT del valor de transferencia— y conserva el comprobante.
- Inscribe en SUNARP cuanto antes: mientras no esté inscrito, tu derecho es más débil frente a terceros.
- Acta de entrega con inventario, estado del inmueble y lecturas de medidores.
- Cambia el titular en municipalidad y en los servicios.
- Activa la Alerta Registral de SUNARP. Es gratuita y toma quince minutos.
El contexto de 2026
Comprar este año tiene un viento a favor: la tasa hipotecaria promedio en 7,8% es la más baja desde 2014 y el esfuerzo de compra cayó a mínimos de doce años. Y un viento en contra: la oferta se está contrayendo, con los lanzamientos de nuevos proyectos cayendo 16,5%, lo que significa más competencia por menos producto.
En ese escenario, el comprador preparado —con precalificación en mano, historial limpio y criterios claros de verificación— no solo evita problemas: consigue mejores propiedades, porque puede decidir rápido cuando aparece la correcta.
Ver también: comprar ahora o esperar? Cómo tomar la decisión con los datos de 2026, comprar una propiedad para tus padres o hijos: aspectos legales a considerar y guía legal para comprar tu primera propiedad en Perú.
Preguntas frecuentes
¿Qué hay que hacer antes de mirar propiedades?
Revisar y corregir el historial crediticio, calcular la capacidad real de cuota, reducir deudas de consumo, definir el presupuesto total incluyendo entre 4% y 6% de gastos, verificar si calificas para Mivivienda y conseguir precalificación por escrito en tres bancos.
¿Qué revisar en la etapa de verificación legal?
Partida registral vigente obtenida por ti, coincidencia del titular con quien vende, estado civil, cargas y gravámenes, títulos pendientes de inscripción, coincidencia del área, independización si es departamento, HR y PU y constancias de no adeudo.
¿Qué se compara al cotizar el crédito?
La TCEA, no la TEA, con exactamente el mismo monto, plazo e inicial en los tres bancos; además los seguros y la posibilidad de endosar una póliza externa, y la comisión por prepago si piensas amortizar.
¿Cómo se paga de forma segura?
Por medios bancarios trazables y a la cuenta del titular registral, nunca el total antes de la escritura pública, y con la minuta revisada por tu abogado antes de firmar.
¿Qué queda pendiente después de firmar?
Pagar la alcabala y conservar el comprobante, inscribir en Sunarp cuanto antes, firmar el acta de entrega con inventario y lecturas de medidores, cambiar el titular en la municipalidad y en los servicios, y activar la Alerta Registral.
¿Por qué importa inscribir rápido en Sunarp?
Porque mientras la compraventa no esté inscrita, tu derecho es más débil frente a terceros.
Encontrado el inmueble, los cinco pasos siguientes deciden si lo consigues: qué hacer cuando encuentras el departamento.
El resto del proceso, ordenado por etapas, está en cómo se compra una casa, paso a paso.
Fuentes
- Crédito hipotecario Perú 2026: tasas y requisitos — TrámitesPerú
- Cómo detectar fraudes inmobiliarios antes de firmar — Senisse Abogados
- El esfuerzo para comprar vivienda cae a su menor nivel desde 2014 — RPP
Cómo te ayuda EximiaHaus
Este checklist se apoya en herramientas concretas. Estas son las que usamos en cada etapa:
- Reporte Equifax completo — revisa historial crediticio, deudas y score por S/ 7.90, con la segunda consulta gratis.
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