Al comprar una propiedad estando casado, el régimen patrimonial de tu matrimonio determina de forma directa a quién pertenece legalmente el inmueble. Ignorar esta regla puede generar problemas al momento de vender, heredar o incluso divorciarse.
¿Qué es la sociedad conyugal?
Es el nombre con el que se conoce al patrimonio común que forman los cónyuges bajo el régimen de sociedad de gananciales, el que rige por defecto en el matrimonio peruano: lo que cualquiera de los dos adquiere durante el matrimonio se presume de los dos. No hay que firmar nada para que se aplique, y su efecto más concreto es que un inmueble social no se vende ni se hipoteca con la firma de uno solo.
Lo que se revisa antes y después de este punto está en la guía completa de verificación antes de comprar un inmueble.
Sociedad de gananciales: el régimen por defecto
Si no firmaste un acuerdo distinto antes o durante el matrimonio, aplica automáticamente el régimen de sociedad de gananciales, bajo el cual los bienes adquiridos durante el matrimonio —incluyendo inmuebles comprados con ingresos generados en ese periodo— pertenecen a ambos cónyuges, incluso si la propiedad figura registralmente a nombre de solo uno de ellos.
Qué es social y qué es propio
Es la distinción que decide todo lo demás, y no depende de a nombre de quién figure la partida, sino de cuándo y cómo entró el bien al patrimonio:
| Situación | Normalmente es | Por qué |
|---|---|---|
| Departamento comprado durante el matrimonio con el sueldo de uno | Social | Adquirido a título oneroso durante el matrimonio |
| Casa que uno ya tenía antes de casarse | Propio | Estaba en su patrimonio antes del matrimonio |
| Terreno heredado de un padre durante el matrimonio | Propio | Se adquirió a título gratuito |
| Inmueble comprado durante el matrimonio con dinero de una herencia propia | Propio, si se acredita | Sustituye a un bien propio, pero hay que poder probarlo |
| Bien sobre el que no se puede probar el origen | Social | Opera la presunción legal |
Separación de patrimonios: la alternativa
Las parejas pueden optar, mediante escritura pública antes o durante el matrimonio, por el régimen de separación de patrimonios, donde cada cónyuge mantiene la propiedad individual y exclusiva de los bienes que adquiere a su nombre, sin que se conviertan automáticamente en bienes comunes.
¿Qué significa esto al vender?
Bajo sociedad de gananciales, la venta de un inmueble adquirido durante el matrimonio generalmente requiere la firma de ambos cónyuges, incluso si la propiedad figura registralmente solo a nombre de uno de ellos. No contar con esta firma puede anular o dejar impugnable la venta.
Bienes propios: la excepción dentro de la sociedad de gananciales
Existen bienes que, aun estando casado bajo sociedad de gananciales, se consideran propios de un solo cónyuge: por ejemplo, los adquiridos antes del matrimonio, o recibidos por herencia o donación durante el matrimonio. Estos bienes pueden venderse sin necesidad de la firma del otro cónyuge, siempre que se acredite correctamente su condición de bien propio.
Recomendación al comprar en pareja
Si estás por casarte y ya tienes patrimonio inmobiliario relevante, o planeas adquirir propiedades de forma independiente durante el matrimonio, evalúa con un abogado si el régimen de sociedad de gananciales por defecto se ajusta a tus objetivos, o si conviene optar formalmente por separación de patrimonios.
En EximiaHaus contamos con asesoría legal inmobiliaria para orientarte sobre estos aspectos antes de comprar o vender en pareja.
Cómo se cambia de régimen
La separación de patrimonios puede pactarse antes de casarse, por escritura pública, o adoptarse durante el matrimonio mediante la sustitución del régimen, que también se formaliza por escritura pública y debe inscribirse en el registro personal para ser oponible a terceros. Ese último paso es el que suele faltar: sin inscripción, frente a un banco o un comprador el régimen que consta sigue siendo el anterior.
Qué pasa al vender, al hipotecar y al heredar
En sociedad de gananciales, disponer de un bien social requiere la intervención de ambos cónyuges: una venta o una hipoteca firmada por uno solo queda expuesta a nulidad y el registro puede observarla. En separación de patrimonios, cada uno dispone de lo suyo. Y al fallecer, la parte que corresponde al cónyuge sobreviviente y la que integra la masa hereditaria dependen directamente del régimen. Ver qué pasa si firma uno solo.
Por eso aparece siempre en una compraventa: el notario y el registro lo verifican. Si el vendedor está casado y el bien es social, se pide la intervención del cónyuge (artículo 315 del Código Civil), o de uno con poder especial del otro; desde el VIII Pleno Casatorio Civil, la venta de un bien social firmada por un solo cónyuge es nula. Del lado del comprador, es una revisión básica antes de dar dinero: el estado civil del vendedor en la partida y en su DNI.
Qué pasa cuando la sociedad se liquida
Al liquidarse la sociedad —por divorcio, por cambio de régimen o por fallecimiento— primero se devuelven los bienes propios a cada uno, luego se pagan las deudas sociales y lo que queda, los gananciales, se reparte por mitades. Por eso "la mitad de la casa" tiene sentido legal, pero solo al liquidar: mientras la sociedad está vigente no hay mitades repartibles, el patrimonio es común y se dispone en conjunto. En cuanto a las deudas, las contraídas en beneficio de la familia comprometen el patrimonio social; las estrictamente personales se persiguen contra los bienes propios de quien las asumió.
Bienes propios: cómo se prueban
Un inmueble adquirido antes del matrimonio, o recibido por herencia o donación durante él, es bien propio. Pero eso hay que poder acreditarlo: la vía es que conste en el título y en la partida registral. Si se compra durante el matrimonio con dinero propio y no se deja constancia del origen, la presunción juega en contra. Conviene resolverlo en el momento de comprar y no años después.
Cuando el régimen termina —por divorcio, cambio de régimen o fallecimiento—, el reparto de la casa sigue un orden legal: inventario, pago de deudas y división por mitades. Está explicado en liquidación de sociedad de gananciales.
Un bien social no es lo mismo que un bien en copropiedad: en la copropiedad cada dueño tiene una cuota que puede vender, y en la sociedad de gananciales no. Lo comparamos en copropiedad o sociedad conyugal: diferencias al comprar y vender.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el régimen por defecto en el Perú?
La sociedad de gananciales: si no se pactó separación de patrimonios, es el que aplica automáticamente.
¿Puedo vender sin la firma de mi cónyuge?
Si el bien es social, no: la disposición requiere la intervención de ambos y sin ella la operación queda expuesta a nulidad.
¿Cómo cambio a separación de patrimonios estando casado?
Mediante sustitución del régimen por escritura pública, que además debe inscribirse en el registro personal para ser oponible a terceros.
¿Un inmueble heredado durante el matrimonio es de los dos?
No: lo adquirido por herencia o donación es bien propio, siempre que quede acreditado en el título y en la partida.
¿Qué pasa con el inmueble en un divorcio?
Depende del régimen: en gananciales se liquida la sociedad y se reparte lo social; en separación de patrimonios cada uno conserva lo suyo.
¿Qué significa sociedad conyugal?
Es el patrimonio común de los esposos casados bajo sociedad de gananciales, el régimen por defecto en el Perú: lo adquirido durante el matrimonio a título oneroso se presume de ambos, aunque figure a nombre de uno.
¿Si el departamento figura solo a mi nombre, es mío?
No necesariamente. Figurar como único titular no convierte en propio un bien adquirido durante el matrimonio; la presunción de bien social sigue operando.
¿Aplica también a los convivientes?
La unión de hecho reconocida origina un régimen de bienes sujeto a reglas similares a las de la sociedad de gananciales, pero requiere estar reconocida. Sin reconocimiento, cada uno responde por lo suyo.
¿Qué necesito para acreditar que un bien es propio?
El documento de origen: la escritura anterior al matrimonio, la sucesión, la donación o el rastro del dinero propio empleado en la compra.
¿Qué significa "actividades inmobiliarias realizadas con bienes propios o arrendados"?
Es el nombre de una actividad económica de la clasificación CIIU que se registra en el RUC, no un concepto del régimen matrimonial: ahí "bienes propios" significa inmuebles de quien realiza la actividad, frente a los que toma en alquiler. No tiene relación con los bienes propios de un cónyuge.
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Fuentes
- Código Civil peruano — régimen patrimonial del matrimonio (artículos 295 y siguientes)
- Sunarp — Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
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