Al comprar una propiedad estando casado, el régimen patrimonial de tu matrimonio determina de forma directa a quién pertenece legalmente el inmueble. Ignorar esta regla puede generar problemas al momento de vender, heredar o incluso divorciarse.
Sociedad de gananciales: el régimen por defecto
Si no firmaste un acuerdo distinto antes o durante el matrimonio, aplica automáticamente el régimen de sociedad de gananciales, bajo el cual los bienes adquiridos durante el matrimonio —incluyendo inmuebles comprados con ingresos generados en ese periodo— pertenecen a ambos cónyuges, incluso si la propiedad figura registralmente a nombre de solo uno de ellos.
Separación de patrimonios: la alternativa
Las parejas pueden optar, mediante escritura pública antes o durante el matrimonio, por el régimen de separación de patrimonios, donde cada cónyuge mantiene la propiedad individual y exclusiva de los bienes que adquiere a su nombre, sin que se conviertan automáticamente en bienes comunes.
¿Qué significa esto al vender?
Bajo sociedad de gananciales, la venta de un inmueble adquirido durante el matrimonio generalmente requiere la firma de ambos cónyuges, incluso si la propiedad figura registralmente solo a nombre de uno de ellos. No contar con esta firma puede anular o dejar impugnable la venta.
Bienes propios: la excepción dentro de la sociedad de gananciales
Existen bienes que, aun estando casado bajo sociedad de gananciales, se consideran propios de un solo cónyuge: por ejemplo, los adquiridos antes del matrimonio, o recibidos por herencia o donación durante el matrimonio. Estos bienes pueden venderse sin necesidad de la firma del otro cónyuge, siempre que se acredite correctamente su condición de bien propio.
Recomendación al comprar en pareja
Si estás por casarte y ya tienes patrimonio inmobiliario relevante, o planeas adquirir propiedades de forma independiente durante el matrimonio, evalúa con un abogado si el régimen de sociedad de gananciales por defecto se ajusta a tus objetivos, o si conviene optar formalmente por separación de patrimonios.
En EximiaHaus contamos con asesoría legal inmobiliaria para orientarte sobre estos aspectos antes de comprar o vender en pareja.
Cómo se cambia de régimen
La separación de patrimonios puede pactarse antes de casarse, por escritura pública, o adoptarse durante el matrimonio mediante la sustitución del régimen, que también se formaliza por escritura pública y debe inscribirse en el registro personal para ser oponible a terceros. Ese último paso es el que suele faltar: sin inscripción, frente a un banco o un comprador el régimen que consta sigue siendo el anterior.
Qué pasa al vender, al hipotecar y al heredar
En sociedad de gananciales, disponer de un bien social requiere la intervención de ambos cónyuges: una venta o una hipoteca firmada por uno solo queda expuesta a nulidad y el registro puede observarla. En separación de patrimonios, cada uno dispone de lo suyo. Y al fallecer, la parte que corresponde al cónyuge sobreviviente y la que integra la masa hereditaria dependen directamente del régimen. Ver qué pasa si firma uno solo.
Bienes propios: cómo se prueban
Un inmueble adquirido antes del matrimonio, o recibido por herencia o donación durante él, es bien propio. Pero eso hay que poder acreditarlo: la vía es que conste en el título y en la partida registral. Si se compra durante el matrimonio con dinero propio y no se deja constancia del origen, la presunción juega en contra. Conviene resolverlo en el momento de comprar y no años después.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el régimen por defecto en el Perú?
La sociedad de gananciales: si no se pactó separación de patrimonios, es el que aplica automáticamente.
¿Puedo vender sin la firma de mi cónyuge?
Si el bien es social, no: la disposición requiere la intervención de ambos y sin ella la operación queda expuesta a nulidad.
¿Cómo cambio a separación de patrimonios estando casado?
Mediante sustitución del régimen por escritura pública, que además debe inscribirse en el registro personal para ser oponible a terceros.
¿Un inmueble heredado durante el matrimonio es de los dos?
No: lo adquirido por herencia o donación es bien propio, siempre que quede acreditado en el título y en la partida.
¿Qué pasa con el inmueble en un divorcio?
Depende del régimen: en gananciales se liquida la sociedad y se reparte lo social; en separación de patrimonios cada uno conserva lo suyo.
Fuentes
- Código Civil peruano — régimen patrimonial del matrimonio (artículos 295 y siguientes)
- Sunarp — Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
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