Cuando encuentras la propiedad que quieres comprar pero aún necesitas tiempo para completar tu financiamiento, un contrato de arras o separación bien redactado puede asegurarte esa propiedad sin perder la oportunidad frente a otros interesados.
¿Qué son las arras?
Son un monto de dinero que el comprador entrega al vendedor como garantía de que la operación se concretará, dentro de un plazo pactado. Existen distintas modalidades reguladas en el Código Civil peruano, con consecuencias legales diferentes si finalmente la venta no se concreta.
Arras confirmatorias vs. arras de retractación
- Arras confirmatorias: confirman que la venta se realizará; si el comprador se retracta sin causa justificada, puede perder el monto entregado, y si es el vendedor quien se retracta, generalmente debe devolver el doble de lo recibido, salvo pacto distinto.
- Arras de retractación: otorgan a ambas partes el derecho de desistirse de la operación, perdiendo el comprador el monto entregado si se retracta, o debiendo el vendedor devolver el doble si es quien se retracta, dentro del plazo pactado.
Un contrato de separación bien redactado
Además del monto de las arras y su modalidad, el contrato debe especificar claramente el plazo para concretar la compraventa final, el precio total acordado, y qué documentación debe entregar cada parte antes de la firma de la escritura pública.
Errores comunes al firmar arras
- No verificar la partida registral del inmueble antes de entregar cualquier monto, incluso si es solo una separación inicial.
- No especificar claramente qué tipo de arras se está pactando, lo que genera ambigüedad sobre las consecuencias de un eventual desistimiento.
- Fijar un plazo demasiado corto que no da tiempo real para completar el proceso de financiamiento.
Recomendación
Antes de entregar cualquier monto de separación, verifica la documentación básica del inmueble y asegúrate de que el contrato de arras esté redactado por un abogado, especificando con claridad la modalidad elegida y sus consecuencias legales específicas.
En EximiaHaus, nuestros asesores te acompañan en la estructuración de este tipo de acuerdos al comprar una propiedad publicada en nuestra plataforma.
Qué debe decir el documento, sí o sí
Un contrato de arras que no identifica bien lo que asegura no asegura nada. Cinco datos: identificación registral del inmueble (partida y área), precio total y forma de pago, tipo de arras —confirmatorias o de retractación, dicho con esas palabras—, plazo para firmar la minuta, y qué ocurre si el banco no aprueba el crédito. Esta última es la que más falta: sin ella, un rechazo del banco puede costarte el dinero entregado.
Verificar antes de entregar dinero
El orden correcto es verificar y después pagar, nunca al revés. Antes de firmar arras: partida registral vigente para confirmar titularidad y cargas, contraste de identidad del vendedor y, si firma un representante, el poder con facultades expresas. Está desarrollado en el checklist previo a la minuta y en cómo saber si una propiedad tiene deudas.
Si la operación se cae
Lo que ocurre con el dinero depende del tipo de arras pactado y de quién incumplió; la diferencia está en arras confirmatorias o de retractación. Y si ya se había pagado la alcabala, la resolución del contrato antes de cancelar el precio habilita pedir su devolución: ver devolución de alcabala.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre arras y separación?
La separación suele ser un compromiso previo y de menor monto para retirar el inmueble del mercado; las arras son un contrato con efectos definidos por el Código Civil según su tipo.
¿Cuánto se entrega de arras?
No hay un porcentaje legal. Lo relevante es que el monto sea proporcional y que el documento diga qué pasa con él si la operación no se cierra.
¿Qué pasa si el banco no aprueba mi crédito?
Depende de lo pactado: si el contrato no previó esa condición, puedes perder lo entregado. Es la cláusula que más conviene negociar.
¿Las arras se descuentan del precio?
En las arras confirmatorias sí, se imputan al precio. En las de retractación su función es distinta y por eso el tipo debe estar escrito.
¿Puedo firmar arras sin ver la partida registral?
Se puede, pero es exactamente el error que hay que evitar: el dinero se entrega después de verificar la titularidad y las cargas, no antes.
Antes de las arras hay un paso que ordena la negociación: cómo se presenta una oferta por escrito.
Para ubicar este punto dentro del recorrido completo: la guía de cómo se compra una casa paso a paso.
Fuentes
- Código Civil peruano — arrendamiento, arras y copropiedad
- Sunarp — Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. N° 156-2004-EF (impuesto predial y alcabala)
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