Contrato de arras en el Perú: confirmatorias, de retractación, montos, plazos y modelo (guía 2026)

El contrato de arras es el acuerdo por el que el comprador entrega al vendedor una suma de dinero para asegurar la compraventa de un inmueble. En el Perú el Código Civil regula dos tipos: las arras confirmatorias (artículos 1477 a 1479), que dan por celebrado el contrato y se descuentan del precio, y las arras de retractación (artículos 1480 a 1483), que permiten arrepentirse: quien las entregó las pierde y quien las recibió devuelve el doble. La ley no fija monto ni plazo: los pacta el contrato, y por eso conviene que diga con esas palabras qué tipo de arras son.

Cuando encuentras la propiedad que quieres comprar pero aún necesitas tiempo para completar tu financiamiento, un contrato de arras o separación bien redactado puede asegurarte esa propiedad sin perder la oportunidad frente a otros interesados. Hay modelos de contrato de arras gratis en Word para no partir de cero.

Si todavía falta algo para firmar la compraventa —el crédito, una sucesión o levantar una hipoteca—, puedes descargar gratis el modelo de compromiso de compraventa en Word y combinarlo con las arras.

¿Qué son las arras?

Son un monto de dinero que el comprador entrega al vendedor como garantía de que la operación se concretará, dentro de un plazo pactado. Existen distintas modalidades reguladas en el Código Civil peruano, con consecuencias legales diferentes si finalmente la venta no se concreta.

Si estás empezando la venta, conviene leer primero la guía completa para vender una propiedad en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.

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Arras confirmatorias vs. arras de retractación

• Arras confirmatorias: confirman que la venta se realizará; si el comprador se retracta sin causa justificada, puede perder el monto entregado, y si es el vendedor quien se retracta, generalmente debe devolver el doble de lo recibido, salvo pacto distinto.
• Arras de retractación: otorgan a ambas partes el derecho de desistirse de la operación, perdiendo el comprador el monto entregado si se retracta, o debiendo el vendedor devolver el doble si es quien se retracta, dentro del plazo pactado.

Un contrato de separación bien redactado

Además del monto de las arras y su modalidad, el contrato debe especificar claramente el plazo para concretar la compraventa final, el precio total acordado, y qué documentación debe entregar cada parte antes de la firma de la escritura pública.

Errores comunes al firmar arras

• No verificar la partida registral del inmueble antes de entregar cualquier monto, incluso si es solo una separación inicial.
• No especificar claramente qué tipo de arras se está pactando, lo que genera ambigüedad sobre las consecuencias de un eventual desistimiento.
• Fijar un plazo demasiado corto que no da tiempo real para completar el proceso de financiamiento.

Recomendación

Antes de entregar cualquier monto de separación, verifica la documentación básica del inmueble y asegúrate de que el contrato de arras esté redactado por un abogado, especificando con claridad la modalidad elegida y sus consecuencias legales específicas.

En EximiaHaus, nuestros asesores te acompañan en la estructuración de este tipo de acuerdos al comprar una propiedad publicada en el portal inmobiliario EximiaHaus.

Qué debe decir el documento, sí o sí

Un contrato de arras que no identifica bien lo que asegura no asegura nada. Cinco datos: identificación registral del inmueble (partida y área), precio total y forma de pago, tipo de arras —confirmatorias o de retractación, dicho con esas palabras—, plazo para firmar la minuta, y qué ocurre si el banco no aprueba el crédito. Esta última es la que más falta: sin ella, un rechazo del banco puede costarte el dinero entregado.

Verificar antes de entregar dinero

El orden correcto es verificar y después pagar, nunca al revés. Antes de firmar arras: partida registral vigente para confirmar titularidad y cargas, contraste de identidad del vendedor y, si firma un representante, el poder con facultades expresas. Está desarrollado en el checklist previo a la minuta y en cómo saber si una propiedad tiene deudas.

Si la operación se cae

Lo que ocurre con el dinero depende del tipo de arras pactado y de quién incumplió; la diferencia está en arras confirmatorias o de retractación. Y si ya se había pagado la alcabala, la resolución del contrato antes de cancelar el precio habilita pedir su devolución: ver devolución de alcabala.

Tipos de arras en el Perú: qué dice cada artículo del Código Civil

Ejemplo numérico: arras de S/ 15.000 sobre un departamento de S/ 300.000

Supón que entregas S/ 15.000 (el 5 % del precio) para asegurar un departamento de S/ 300.000, con 45 días para firmar la escritura. Esto es lo que pasa en cada escenario:

Dos datos más del mismo ejemplo: las arras no pagan alcabala (el impuesto grava la transferencia, que ocurre con la compraventa); sobre S/ 300.000 la alcabala será de S/ 7.350 cuando compres, y puedes calcularla en la calculadora de alcabala. Y si firmas la escritura, los S/ 15.000 se descuentan: el saldo contra entrega es S/ 285.000.

Plazos del contrato de arras: cuánto tiempo pedir

La ley no fija un plazo para las arras: lo fija el contrato. Si las arras van en un compromiso de compraventa que no dice nada, el Código supone un año (art. 1416); si van en un contrato de opción, también un año (art. 1423). En la práctica el plazo debe cubrir lo que falta para firmar: la aprobación del crédito, el levantamiento de una hipoteca, una sucesión o la independización. Fijar un plazo demasiado corto es el error que más arras hace perder, porque un rechazo o una demora del banco se convierte en incumplimiento del comprador. Lo que suele demorar cada etapa está en cuánto tarda una compra desde que das la separación.

Cláusulas que no pueden faltar en un contrato de arras

1. Partes: nombres, DNI, estado civil y domicilio. Si el inmueble es de la sociedad conyugal, firman ambos cónyuges; si firma un apoderado, poder inscrito con facultad expresa de vender.
2. Inmueble: dirección, área y número de partida registral, con declaración de que está libre de cargas, embargos y deudas de predial, arbitrios y mantenimiento (o cuál se cancelará con el saldo).
3. Precio total y forma de pago del saldo: al contado, con crédito hipotecario o en cuotas.
4. Tipo de arras, dicho con esas palabras: "arras confirmatorias" o "arras de retractación".
5. Monto de las arras y medio de pago bancarizado (transferencia o depósito a nombre del propietario, nunca en efectivo ni a un tercero), con la constancia como anexo.
6. Plazo para firmar la minuta y la escritura pública, con fecha exacta y quién elige la notaría.
7. Qué pasa si el banco no aprueba el crédito: devolución íntegra, parcial o pérdida. Es la cláusula que más falta y la que más conflictos evita.
8. Entrega del inmueble: fecha, desocupado y con servicios al día.
9. Gastos: notariales según acuerden; registrales y alcabala, del comprador; impuesto a la renta de la venta, del vendedor.
10. Documentos que entrega cada parte antes de la firma: partida actualizada, HR y PU, constancias de no adeudo, carta de aprobación del crédito.

Certificar las firmas ante notario no es obligatorio, pero da fecha cierta al documento; el costo de una legalización de firmas está en cuánto cuesta un trámite en notaría. Las arras en sí no se inscriben en Sunarp; lo inscribible es el contrato de opción de compra (art. 2019, inc. 2 del Código Civil).

Modelo de contrato de arras en Word

Hay dos modelos, uno por tipo, con todas las cláusulas de la lista anterior para completar y revisar con un abogado: el modelo de contrato de arras confirmatorias, cuando ambas partes quieren cerrar la venta sin salida, y el modelo de contrato de arras de retractación, cuando se pacta que cualquiera pueda apartarse pagando el precio del arrepentimiento. Si además falta tiempo para firmar, el compromiso de compraventa es el contrato preparatorio donde esas arras encajan.

¿Arras, separación, opción de compra o compromiso de compraventa?

Lo que debe decir el documento de separación y qué pasa si el banco no aprueba está en contrato de separación: qué debe decir y en ¿me devuelven la separación si el banco no me aprueba?. Si el que se arrepiente es el comprador a última hora, las salidas están en qué pasa si el comprador se arrepiente.

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre arras y separación?

La separación suele ser un compromiso previo y de menor monto para retirar el inmueble del mercado; las arras son un contrato con efectos definidos por el Código Civil según su tipo.

¿Cuánto se entrega de arras?

No hay un porcentaje legal. Lo relevante es que el monto sea proporcional y que el documento diga qué pasa con él si la operación no se cierra.

¿Qué pasa si el banco no aprueba mi crédito?

Depende de lo pactado: si el contrato no previó esa condición, puedes perder lo entregado. Es la cláusula que más conviene negociar.

¿Las arras se descuentan del precio?

En las arras confirmatorias sí, se imputan al precio. En las de retractación su función es distinta y por eso el tipo debe estar escrito.

¿Puedo firmar arras sin ver la partida registral?

Se puede, pero es exactamente el error que hay que evitar: el dinero se entrega después de verificar la titularidad y las cargas, no antes.

¿Qué es un contrato de arras?

Es el acuerdo por el que el comprador entrega al vendedor una suma de dinero para asegurar la compraventa de un inmueble. El Código Civil peruano regula dos tipos: las confirmatorias, que dan por celebrado el contrato (arts. 1477 a 1479), y las de retractación, que permiten arrepentirse pagando un precio fijo (arts. 1480 a 1483). Si la compra se cumple, el dinero se descuenta del precio.

¿Cuánto se paga de arras en el Perú?

La ley no fija un monto ni un porcentaje: lo acuerdan las partes. La referencia útil es que sea proporcional al precio y, sobre todo, que no entregues más de lo que estarías dispuesto a perder si incumples, porque con arras de retractación esa es exactamente la consecuencia.

¿Qué pasa si el vendedor se arrepiente después de recibir arras?

Con arras de retractación debe devolver el doble de lo recibido (art. 1481): si entregaste S/ 15.000, te devuelve S/ 30.000. Con arras confirmatorias, además de exigir el doble y dejar sin efecto el contrato, puedes demandar que te venda o resolver el contrato con indemnización (arts. 1478 y 1479).

¿Puedo recuperar las arras si el banco no me aprueba el crédito?

Solo si el contrato lo previó. Sin una cláusula expresa, el rechazo del banco se trata como arrepentimiento del comprador y pierdes lo entregado. Por eso la cláusula de devolución condicionada a la aprobación del crédito es la primera que debes negociar.

¿El contrato de arras tiene que firmarse ante notario?

No es obligatorio: un documento privado firmado por ambas partes obliga. Certificar las firmas ante notario le da fecha cierta y refuerza la prueba si hay conflicto; es un trámite de bajo costo que conviene hacer.

¿Las arras se inscriben en Sunarp?

No, las arras en sí no son un acto inscribible. Lo que puede inscribirse en la partida del inmueble es un contrato de opción de compra (art. 2019, inc. 2 del Código Civil), que avisa a terceros de que el inmueble está comprometido. Si el riesgo es que el vendedor venda a otro, esa es la figura que lo cubre.

¿Qué diferencia hay entre arras y adelanto o cuota inicial?

El adelanto o la cuota inicial es simplemente una parte del precio pagada antes de la escritura, sin reglas propias sobre qué pasa si alguien se retira. Las arras tienen consecuencias fijadas por el Código Civil para el arrepentimiento o el incumplimiento, y por eso protegen a quien las entrega y a quien las recibe.

¿Cuánto tiempo dura un contrato de arras?

El que fije el documento. Si las arras van en un compromiso de compraventa o en una opción que no fija plazo, el Código supone un año (arts. 1416 y 1423). En la práctica, pide un plazo que cubra con holgura la aprobación del crédito y los trámites previos: un plazo corto convierte una demora del banco en incumplimiento tuyo.

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Fuentes

• Código Civil peruano — arrendamiento, arras y copropiedad
• Sunarp — Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
• TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. N° 156-2004-EF (impuesto predial y alcabala)
• Código Civil peruano, artículos 1477 a 1483 (arras confirmatorias y de retractación), texto actualizado — DeLeyes, consultado el 2 de octubre de 2026
• Código Civil peruano, artículos 1414 a 1425 (compromiso de contratar y contrato de opción), texto actualizado — DeLeyes
• Código Civil, Decreto Legislativo 295 — Sistema Peruano de Información Jurídica (SPIJ), Ministerio de Justicia