¿Qué hago cuando encuentro el departamento que quiero?

Cinco pasos: segunda visita, verificación registral, cálculo de la cuota total, oferta por escrito y arras. El único que no se puede saltar por apuro es la verificación registral: la partida de Sunarp te dice quién es el dueño, si hay hipoteca y si existen cargas, y esa información vale más que cualquier impresión de la visita. Todo lo demás se puede acelerar; eso no.

¿Por qué una segunda visita?

Porque la primera es emocional y la segunda es analítica. En la segunda vas con lista: presión de agua abriendo dos caños a la vez, señal de celular en cada ambiente, ruido con las ventanas cerradas, humedad en las esquinas y detrás de los muebles, estado del tablero eléctrico, y el ascensor en hora punta. Ve en otro horario —si la primera fue de día, vuelve al anochecer— y lleva a alguien que no esté enamorado de la propiedad.

¿Qué reviso en la partida registral?

Cinco cosas: que el vendedor sea efectivamente el titular inscrito, que el área y los linderos coincidan con lo que viste, que no haya hipoteca vigente o que se pueda levantar en el acto, que no existan cargas, embargos o bloqueos, y que la declaratoria de fábrica esté inscrita. Si algo no calza, no significa necesariamente que la operación sea mala: significa que hay que resolverlo antes de poner dinero.

¿Cuánto dinero necesito realmente?

Más que el precio publicado. A la cuota inicial hay que sumarle el alcabala —3% sobre el valor de transferencia con un tramo no afecto de 10 UIT, con la UIT de 2026 en S/ 5.500—, los gastos notariales y registrales, la tasación si vas con crédito, y el presupuesto de acondicionamiento. Calcular la cuota mensual con los seguros incluidos, y no solo la del capital, evita la sorpresa más común del proceso.

¿Cómo hago la oferta?

Por escrito, con cuatro elementos: precio ofrecido, forma de pago, plazo para firmar y condiciones (por ejemplo, sujeta a aprobación del crédito). Una oferta escrita se toma en serio; una verbal se olvida. Si es aceptada, se formaliza con arras: el documento que define el monto entregado, el plazo para la escritura y qué ocurre si alguna de las dos partes se retracta.

El instrumento que asegura la propiedad mientras completas las verificaciones: cómo funcionan las arras y la separación.

Preguntas frecuentes

¿Puedo ofertar menos del precio publicado?

Sí, con argumentos: comparables, estado del inmueble o gastos que asumirás. Una oferta fundamentada se negocia mejor.

¿Cuánto se entrega de arras?

Lo que acuerden las partes. Debe constar por escrito junto con el plazo y las consecuencias del incumplimiento.

¿Necesito abogado?

Es muy recomendable para revisar la minuta y el estado registral antes de entregar dinero.

¿Qué pasa si el banco no aprueba mi crédito?

Por eso conviene que las arras contemplen esa condición y qué ocurre con lo entregado si el financiamiento no sale.

¿Puedo pedir que hagan reparaciones antes de comprar?

Puedes negociarlo, ya sea como reparación previa o como descuento en el precio. Debe quedar por escrito.

Y si llegaste tarde, todavía quedan jugadas: qué hacer si ya lo alquilaron.

Fuentes

• Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571)
• Sunarp — Publicidad registral y alerta registral
• Ley 29733 — Ley de Protección de Datos Personales