Comprar tu primera propiedad es una de las decisiones financieras más importantes que tomarás, y en Perú el proceso tiene pasos legales específicos que conviene conocer antes de dar cualquier adelanto.
Documentos que debes pedir al vendedor
- Partida registral vigente (no mayor a 30 días) para confirmar quién es el propietario real y si el inmueble tiene cargas o gravámenes.
- HR y PU (Hoja de Resumen y Predio Urbano) del último año, para verificar el valor declarado ante la municipalidad.
- Constancia de no adeudo de arbitrios y, en el caso de departamentos, de mantenimiento.
- DNI del vendedor y, si aplica, poder vigente si actúa un representante.
El rol del notario y los Registros Públicos
La compraventa se formaliza mediante una minuta que luego se eleva a escritura pública ante notario. Ese documento recién se inscribe en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), momento en el que la propiedad queda legalmente a tu nombre frente a terceros. No basta con un contrato privado firmado: sin inscripción registral, tu derecho es más difícil de proteger.
Precauciones antes de dar cualquier adelanto
Nunca transfieras dinero sin haber revisado la partida registral actualizada. Verifica también que no existan procesos judiciales o embargos asociados al vendedor. Si compras en pareja o quieres proteger el bien dentro de una sociedad conyugal, consulta con un abogado sobre el régimen patrimonial más conveniente antes de firmar.
Gastos adicionales que debes presupuestar
- Alcabala (impuesto de transferencia), generalmente a cargo del comprador.
- Gastos notariales y registrales.
- Si usas crédito hipotecario, comisiones del banco y seguro de desgravamen.
En EximiaHaus verificamos la documentación básica de cada propiedad publicada, pero recomendamos siempre contar con asesoría legal independiente antes de firmar cualquier contrato.
El orden correcto de los pasos
La secuencia importa tanto como los documentos. Primero se revisa la partida registral y se verifica al vendedor; después se firman arras o separación, con el tipo de arras claramente identificado; luego la minuta; después la escritura pública ante notario; y finalmente la inscripción en Sunarp, que es el momento en que tu derecho se vuelve oponible frente a terceros. Invertir ese orden —pagar antes de verificar— es el origen de casi todos los problemas graves. Ver qué arras estás firmando y el checklist previo a la minuta.
Los impuestos de la operación
Son dos y no los paga la misma persona. El comprador paga la alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT del valor de transferencia —S/ 55.000 no afectos en 2026—, y vence el último día hábil del mes siguiente a la transferencia. El vendedor paga el Impuesto a la Renta de segunda categoría sobre su ganancia. Puedes calcular cada uno en la calculadora de alcabala y en la calculadora de renta, y ver el reparto completo en quién paga qué en una compraventa.
Después de comprar: lo que casi nadie hace
La compra no termina en la firma. Hay que declarar el inmueble ante la municipalidad para que el predial pase a tu nombre, cambiar la titularidad de los servicios y, si es un departamento, registrarte ante la junta de propietarios. Dejar esos trámites pendientes genera deudas a nombre de otra persona que terminan siendo tuyas. Está en cómo declarar el inmueble después de comprar.
Preguntas frecuentes
¿Qué documento me convierte en propietario?
La escritura pública inscrita en Sunarp. Un contrato privado genera obligaciones entre las partes, pero no protege tu derecho frente a terceros.
¿Cuánto tiempo de vigencia debe tener la partida registral?
Cuanto más reciente, mejor: lo habitual es exigirla con no más de 30 días, porque una carga puede inscribirse en cualquier momento.
¿Quién paga la alcabala?
El comprador, y el artículo 25 de la Ley de Tributación Municipal no admite pacto en contrario.
¿Puedo comprar si estoy casado y mi cónyuge no firma?
Si el bien se adquiere para la sociedad conyugal, la intervención de ambos es lo que evita cuestionamientos posteriores. Con separación de patrimonios el tratamiento cambia.
¿Qué presupuesto adicional debo prever?
Entre el 3% y el 6% del valor del inmueble entre alcabala, notaría y registro, más las comisiones y el seguro de desgravamen si compras con crédito.
Fuentes
- Sunarp — Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. N° 156-2004-EF (impuesto de alcabala, artículos 21 al 29)
- Decreto Legislativo 1049, Ley del Notariado — honorarios notariales libres
- Código Civil peruano — compraventa y bien futuro
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