Puedes comprar una propiedad para tus padres o hijos a tu nombre —sigues siendo el propietario y pagas predial y arbitrios— o directamente a nombre de ellos, incluso de un hijo menor, cuyos padres administran el bien y necesitan autorización judicial para venderlo. Si luego la transfieres, la donación paga alcabala sobre el autovalúo; el anticipo de legítima a un heredero forzoso está inafecto (art. 27 de la Ley de Tributación Municipal).
Es común en Perú que una persona compre una propiedad pensando en que la usen sus padres o hijos, ya sea como vivienda principal o como apoyo familiar. Sin embargo, la forma en que se estructura esa compra tiene consecuencias legales y tributarias importantes.
¿A nombre de quién debería figurar la propiedad?
Si compras la propiedad a tu nombre pero la ocupará un familiar, debes tener claro que legalmente sigues siendo el propietario, con todas las obligaciones que eso implica (impuesto predial, arbitrios, mantenimiento). Si decides comprarla directamente a nombre del familiar, considera su capacidad legal, edad y situación crediticia si se usará financiamiento.
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Comprar para un hijo menor de edad
Es posible adquirir una propiedad a nombre de un menor de edad, pero la administración del bien recae en sus padres o tutores hasta que cumpla la mayoría de edad, y ciertos actos de disposición sobre el inmueble pueden requerir autorización judicial mientras el titular sea menor.
Donación vs. compra directa a nombre del familiar
Si el objetivo final es que la propiedad quede a nombre de tus padres o hijos, puedes comprarla directamente a su nombre, o comprarla a tu nombre y donarla después. Cada camino tiene implicancias tributarias distintas (por ejemplo, el impuesto de Alcabala aplica también a las donaciones de inmuebles, salvo que la transferencia a un hijo, a tus padres o a tu cónyuge se haga como anticipo de legítima, que está inafecta por el artículo 27 de la Ley de Tributación Municipal), por lo que conviene evaluar el costo total de cada ruta con un especialista.
Uso gratuito vs. arriendo entre familiares
Si la propiedad queda a tu nombre pero la ocupa un familiar sin pago de alquiler, es recomendable dejar constancia de las condiciones de uso mediante un documento simple, para evitar ambigüedades legales futuras, especialmente si en algún momento decides vender o hay más de un heredero involucrado.
Piensa también en la sucesión futura
Si tu intención es que la propiedad eventualmente pase a tus hijos, conviene planificar con anticipación cómo se manejará esa transferencia (testamento, anticipo de herencia, u otra figura legal), para evitar conflictos entre herederos más adelante.
Recomendación
Antes de decidir a nombre de quién comprar, consulta con un abogado especializado en temas familiares y sucesorios, considerando tanto el objetivo actual como las implicancias a largo plazo para tu familia.
En EximiaHaus contamos con asesoría legal inmobiliaria para acompañarte en este tipo de decisiones.
Comprar a su nombre o comprar y luego transferir
Son dos caminos con costos distintos. Comprar directamente a nombre del familiar genera una sola transferencia y una sola alcabala, a cargo de quien adquiere. Comprar a tu nombre y transferir después genera dos: la de la compra y la de la transferencia posterior, que si es donación también paga alcabala, y si es anticipo de legítima a un heredero forzoso está inafecta. Puedes comparar los escenarios en la calculadora de alcabala.
Uso gratuito entre familiares y el impuesto
Ceder el uso de un inmueble a un familiar sin cobrar no elimina la obligación tributaria del propietario: la norma de renta de primera categoría contempla una renta presunta para la cesión gratuita de predios, con reglas y excepciones que conviene revisar según el caso. Es de las cosas que sorprenden años después, en una fiscalización.
Pensar la sucesión desde el inicio
Decidir la titularidad mirando solo el hoy suele salir caro mañana. Si el inmueble queda a tu nombre, entrará a tu masa hereditaria con todo lo que eso implica; si queda a nombre del familiar, sale de tu patrimonio de inmediato. El anticipo de legítima es la figura que resuelve esto en vida y con tratamiento tributario favorable.
Preguntas frecuentes
¿Conviene comprar a nombre de mi hijo directamente?
Genera una sola transferencia y una sola alcabala, frente a comprar y transferir después, que genera dos. La decisión también depende de la edad y de la situación patrimonial del beneficiario.
¿Puedo comprar a nombre de un menor de edad?
Sí, un menor puede ser propietario, con representación legal para los actos de disposición y las limitaciones que la ley establece.
¿Donar o vender a un familiar?
La donación paga alcabala y se calcula sobre el autovalúo; el anticipo de legítima a un heredero forzoso está inafecto. Vender a precio simbólico no reduce el impuesto, porque la base mínima es el autovalúo.
¿Debo declarar algo si dejo vivir gratis a un familiar?
La cesión gratuita de predios tiene un tratamiento propio en renta de primera categoría, con reglas y excepciones que conviene revisar.
¿Qué pasa con ese inmueble cuando yo fallezca?
Si está a tu nombre, integra tu masa hereditaria. Si el objetivo es que quede para esa persona, conviene resolverlo en vida.
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Fuentes
- Código Civil peruano — sucesiones, donación y compraventa
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. N° 156-2004-EF (predial, arbitrios y alcabala)
- Sunat — renta de segunda categoría por venta de inmuebles y rentas de primera categoría
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