Comprar una propiedad para alquilarla es una de las formas más comunes de invertir en el mercado peruano, pero muchos inversionistas primerizos solo miran el ingreso mensual de renta sin calcular el retorno real sobre su inversión total.
El cálculo básico: rentabilidad bruta
La forma más simple de estimar el retorno es dividir el ingreso anual por alquiler entre el precio de compra de la propiedad, multiplicado por 100. Por ejemplo, una propiedad comprada en 100,000 dólares que genera 700 dólares mensuales de alquiler (8,400 dólares al año) tiene una rentabilidad bruta aproximada de 8.4% anual. Este número es útil para comparar rápido entre propiedades, pero no refleja el retorno real que te queda en el bolsillo.
La rentabilidad neta: descontando los gastos reales
Para un cálculo más preciso, debes restar del ingreso anual todos los gastos asociados a mantener la propiedad en alquiler:
- Mantenimiento del edificio (si es departamento) y gastos de conservación.
- Impuesto predial y arbitrios municipales.
- Periodos de vacancia (meses sin inquilino entre contratos).
- Comisión de administración, si delegas la gestión del alquiler.
- Impuesto a la Renta sobre el ingreso de alquiler (primera categoría), que en Perú tiene una tasa efectiva del 5% sobre la renta bruta.
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ROI apalancado: cuando usas crédito hipotecario
Si financias parte de la compra con un crédito, tu retorno sobre el capital efectivamente invertido (la cuota inicial más gastos de cierre) puede ser mayor al ROI sin apalancamiento, siempre que el alquiler cubra cómodamente la cuota del crédito. Este cálculo debe incluir también los intereses del financiamiento como parte de tus gastos.
Plusvalía: el otro componente del retorno
El ROI por alquiler es solo una parte de la ecuación. Muchos inversionistas priorizan distritos con buen potencial de plusvalía aunque su rentabilidad de alquiler inmediata sea moderada, apostando a que la ganancia principal vendrá de la revalorización del inmueble al momento de la venta.
Errores comunes al calcular el ROI
- No considerar periodos de vacancia realistas entre inquilinos.
- Olvidar el impuesto a la renta de primera categoría en el cálculo neto.
- Comparar propiedades en distintos distritos usando solo la rentabilidad bruta, sin ajustar por gastos reales de cada zona.
En EximiaHaus puedes explorar propiedades en alquiler activo para calibrar rangos reales de renta por distrito antes de decidir dónde invertir.
Ver también: cuánto cobra alguien por administrar mi alquiler, airbnb y alquiler turístico en Perú: regulación y rentabilidad y 18 años para recuperar la compra de un departamento? Cómo leer bien ese dato.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler?
La bruta divide la renta anual entre el precio de compra; la neta descuenta antes mantenimiento, predial, arbitrios, seguros, periodos vacíos e impuesto a la renta. La neta es la que sirve para decidir.
¿Qué gastos hay que descontar siempre?
Mantenimiento del edificio, impuesto predial, arbitrios, seguros, reparaciones, comisión de administración si la hay, y los meses en que el inmueble está vacío.
¿Qué es el ROI apalancado?
El retorno calculado sobre el capital propio efectivamente aportado cuando parte de la compra se financia con crédito. Amplifica el resultado en ambos sentidos.
¿La plusvalía cuenta como retorno?
Sí, pero es un retorno no realizado hasta que vendes, y al venderlo aparece el Impuesto a la Renta sobre la ganancia.
¿Cuál es el error más común al calcular el ROI?
Usar la rentabilidad bruta como si fuera neta y no considerar los periodos sin inquilino, que son los que más distorsionan el resultado real.
Este artículo es una pieza de la guía de la primera inversión inmobiliaria, donde está el proceso completo en orden.
Fuentes
- Sunat — rentas de primera categoría y venta de inmuebles
- BCRP — indicadores del mercado inmobiliario de Lima
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. N° 156-2004-EF (alcabala, artículos 21 al 29)
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