El ROI de una propiedad en alquiler se calcula así: rentabilidad bruta = renta anual ÷ precio de compra × 100; la neta resta antes vacancia, predial, arbitrios, reparaciones y el 5% de impuesto a la renta de primera categoría. Como referencia oficial, el BCRP registró en el primer trimestre de 2026 un PER promedio de 16,67 años en 12 distritos de Lima: una rentabilidad bruta cercana al 6%.
Comprar una propiedad para alquilarla es una de las formas más comunes de invertir en el mercado peruano, pero muchos inversionistas primerizos solo miran el ingreso mensual de renta sin calcular el retorno real sobre su inversión total.
El cálculo básico: rentabilidad bruta
La forma más simple de estimar el retorno es dividir el ingreso anual por alquiler entre el precio de compra de la propiedad, multiplicado por 100. Por ejemplo, una propiedad comprada en 100.000 dólares que genera 700 dólares mensuales de alquiler (8.400 dólares al año) tiene una rentabilidad bruta aproximada de 8,4% anual. Este número es útil para comparar rápido entre propiedades, pero no refleja el retorno real que te queda en el bolsillo.
Si recién vas a poner tu inmueble en alquiler, conviene leer primero la guía completa para alquilar tu departamento o casa en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.
¿Qué rentabilidad da hoy un alquiler en Lima?
El BCRP publica cada trimestre el PER inmobiliario: cuántos años de alquiler hacen falta para pagar el precio de un departamento. Si lo inviertes (100 ÷ PER) obtienes la rentabilidad bruta implícita de cada distrito:
| Distrito | PER (años) | Rentabilidad bruta implícita | Fuente |
|---|---|---|---|
| Surquillo | 14,97 | 6,7% | BCRP, T1-2026 |
| Lince | 15,07 | 6,6% | BCRP, T1-2026 |
| Magdalena | 15,39 | 6,5% | BCRP, T1-2026 |
| La Molina | 15,52 | 6,4% | BCRP, T1-2026 |
| San Isidro | 16,70 | 6,0% | BCRP, T1-2026 |
| Pueblo Libre | 16,91 | 5,9% | BCRP, T1-2026 |
| Barranco | 17,04 | 5,9% | BCRP, T1-2026 |
| San Miguel | 17,45 | 5,7% | BCRP, T1-2026 |
| Jesús María | 17,52 | 5,7% | BCRP, T1-2026 |
| San Borja | 17,58 | 5,7% | BCRP, T1-2026 |
| Miraflores | 17,78 | 5,6% | BCRP, T1-2026 |
| Surco | 18,15 | 5,5% | BCRP, T1-2026 |
| Promedio 12 distritos | 16,67 | 6,0% | BCRP, T1-2026 |
Si el inmueble que evalúas rinde bastante menos que el de su distrito, o lo compras caro o la renta que proyectas es optimista. Si rinde mucho más, revisa qué no estás viendo: estado del edificio, vacancia o una renta que no se sostiene.
La rentabilidad neta: descontando los gastos reales
Para un cálculo más preciso, debes restar del ingreso anual todos los gastos asociados a mantener la propiedad en alquiler:
- Mantenimiento del edificio (si es departamento) y gastos de conservación.
- Impuesto predial y arbitrios municipales.
- Periodos de vacancia (meses sin inquilino entre contratos).
- Comisión de administración, si delegas la gestión del alquiler.
- Impuesto a la Renta sobre el ingreso de alquiler (primera categoría), que en Perú tiene una tasa efectiva del 5% sobre la renta bruta.
¿Cómo se calcula el ROI neto? Un ejemplo completo
Con el mismo departamento de US$ 100.000 alquilado en US$ 700 al mes, y supuestos explícitos de gastos, el retorno neto queda así:
| Concepto | Monto anual | Cómo se obtiene |
|---|---|---|
| Renta potencial | US$ 8.400 | US$ 700 × 12 meses |
| Vacancia | − US$ 700 | Supuesto: 1 mes sin inquilino al año |
| Impuesto a la renta de primera categoría | − US$ 385 | 5% de la renta efectivamente cobrada (US$ 7.700) |
| Predial, arbitrios y reparaciones | − US$ 600 | Supuesto del ejemplo; usa los montos reales de tu inmueble |
| Ingreso neto | US$ 6.715 | 8.400 − 700 − 385 − 600 |
| Rentabilidad neta | 6,7% | 6.715 ÷ 100.000 × 100 (frente a 8,4% bruta) |
Para un ROI más fino, divide el ingreso neto no solo entre el precio, sino entre la inversión total: precio más alcabala (3% sobre el valor que exceda las primeras 10 UIT, es decir S/ 55.000 en 2026), gastos notariales y registrales, y lo que gastes en dejar el inmueble listo para alquilar.
Usa nuestra calculadora
Para estimar rápidamente cuánto debes declarar y pagar por el alquiler que percibes, prueba la Calculadora de Impuesto a la Renta de EximiaHaus, que te ayuda a proyectar tu ingreso neto real después de impuestos.
ROI apalancado: cuando usas crédito hipotecario
Si financias parte de la compra con un crédito, tu retorno sobre el capital efectivamente invertido (la cuota inicial más gastos de cierre) puede ser mayor al ROI sin apalancamiento, siempre que el alquiler cubra cómodamente la cuota del crédito. Este cálculo debe incluir también los intereses del financiamiento como parte de tus gastos.
Plusvalía: el otro componente del retorno
El ROI por alquiler es solo una parte de la ecuación. Muchos inversionistas priorizan distritos con buen potencial de plusvalía aunque su rentabilidad de alquiler inmediata sea moderada, apostando a que la ganancia principal vendrá de la revalorización del inmueble al momento de la venta.
Errores comunes al calcular el ROI
- No considerar periodos de vacancia realistas entre inquilinos.
- Olvidar el impuesto a la renta de primera categoría en el cálculo neto.
- Comparar propiedades en distintos distritos usando solo la rentabilidad bruta, sin ajustar por gastos reales de cada zona.
En EximiaHaus puedes explorar propiedades en alquiler activo para calibrar rangos reales de renta por distrito antes de decidir dónde invertir.
Ver también: cuánto cobra alguien por administrar mi alquiler, alquiler turístico en Perú: regulación y rentabilidad y 18 años para recuperar la compra de un departamento? Cómo leer bien ese dato.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler?
La bruta divide la renta anual entre el precio de compra; la neta descuenta antes mantenimiento, predial, arbitrios, seguros, periodos vacíos e impuesto a la renta. La neta es la que sirve para decidir.
¿Qué gastos hay que descontar siempre?
Mantenimiento del edificio, impuesto predial, arbitrios, seguros, reparaciones, comisión de administración si la hay, y los meses en que el inmueble está vacío.
¿Qué es el ROI apalancado?
El retorno calculado sobre el capital propio efectivamente aportado cuando parte de la compra se financia con crédito. Amplifica el resultado en ambos sentidos.
¿La plusvalía cuenta como retorno?
Sí, pero es un retorno no realizado hasta que vendes, y al venderlo aparece el Impuesto a la Renta sobre la ganancia.
¿Qué es un buen ROI para un alquiler en Lima?
Como referencia, el PER del BCRP para el primer trimestre de 2026 implica una rentabilidad bruta promedio cercana al 6% en 12 distritos de Lima, entre 5,5% en Surco y 6,7% en Surquillo. Después de vacancia, gastos e impuesto, la neta suele quedar por debajo de esa cifra.
¿Cuánto impuesto pago por alquilar mi departamento?
El 5% del alquiler que cobras, como renta de primera categoría ante Sunat, con RUC y clave SOL. Desde el 1 de enero de 2026 se paga sobre lo efectivamente percibido. Al cierre del año se compara con el 5% del 6% del autoavalúo y, si pagaste menos, se declara la diferencia.
¿Qué es el PER inmobiliario?
El número de años de alquiler que hacen falta para pagar el precio de compra del inmueble. Se calcula dividiendo el precio entre la renta anual. Un PER de 16,67 equivale a una rentabilidad bruta de 6% (100 ÷ 16,67).
¿Cuál es el error más común al calcular el ROI?
Usar la rentabilidad bruta como si fuera neta y no considerar los periodos sin inquilino, que son los que más distorsionan el resultado real.
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Fuentes
- Sunat — rentas de primera categoría y venta de inmuebles
- BCRPData, Indicador Precio de Venta/Alquiler Anual (PER) por distrito, T1-2026, actualizado el 31 de julio de 2026
- Calcular el Impuesto a la Renta de primera categoría — Sunat en gob.pe, abril 2026
- BCRP — indicadores del mercado inmobiliario de Lima
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. N° 156-2004-EF (alcabala, artículos 21 al 29)
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