En planos compras a precio de lanzamiento y pagas la inicial en armadas, pero asumes el riesgo de ejecución y pasas uno o dos años sin generar renta. Terminado cuesta más y renta desde el primer mes. La elección depende de tu horizonte y de tu tolerancia al riesgo, no de cuál es "mejor".
Datos clave
- En planos: menor precio de entrada, pago en armadas, sin renta durante la obra.
- Terminado: renta inmediata, precio mayor, riesgo de ejecución nulo.
- Riesgo de la preventa: atraso o no ejecución del proyecto.
- Salida anticipada en planos: cesión de posición contractual.
- Contexto: los lanzamientos cayeron 16,5% en el 1T2026 en Lima; menos proyectos nuevos, menos competencia para revender.
¿Cómo se comparan?
| Criterio | En planos | Terminado |
|---|---|---|
| Precio de entrada | Menor | Mayor |
| Forma de pago de la inicial | En armadas | De una vez |
| Renta durante la espera | Ninguna | Desde el primer mes |
| Riesgo de ejecución | Existe | Nulo |
| Posibilidad de elegir unidad | Alta | Limitada al stock |
| Costo de acabados o mejoras | Nuevo, sin gasto | Puede requerir remodelación |
¿Qué gana el que compra en planos?
La diferencia entre el precio de lanzamiento y el precio de lista al momento de la entrega, si el mercado acompaña. Ese diferencial es la compensación por el riesgo asumido y por los meses sin renta. Ver invertir en preventa.
¿Y el que compra terminado?
Empieza a generar flujo de inmediato, lo que permite que la renta cubra parte de la cuota del crédito desde el mes uno. Para quien invierte con apalancamiento, ese flujo temprano vale mucho. Ver cuánto deja alquilar en Lima.
¿Cuál es el error clásico en preventa?
Comprar en el mismo proyecto donde vas a revender. Mientras la inmobiliaria tenga stock, compites con quien tiene sala de ventas, promociones y financiamiento directo. Ver vender antes de la entrega.
¿Se puede combinar?
Sí, y muchos inversionistas lo hacen: un activo terminado que genera flujo estable y otro en preventa que apunta a plusvalía. Es una forma sensata de no depender de un solo escenario de mercado. Ver en qué etapa conviene comprar.
¿Cómo calculo cuál me deja más?
Compara los dos escenarios en el mismo horizonte de tiempo. Para el terminado, suma la renta neta de todos esos meses más la revalorización estimada. Para el que compras en planos, cuenta cero renta durante la obra y suma el diferencial entre el precio de lanzamiento y el valor al momento de la entrega. Recién ahí los números son comparables.
Incluye en el escenario de preventa un supuesto de atraso: si el proyecto se entrega seis meses tarde, esos son seis meses adicionales sin renta que deben restarse del diferencial de precio. Es el ajuste que más cambia el resultado y el que casi nadie incorpora al modelo.
Preguntas frecuentes
¿En planos siempre es más barato?
El precio de lanzamiento suele serlo, pero hay que descontar los meses sin renta.
¿Puedo alquilar un departamento en planos?
No hasta que se entregue; ese es el costo de oportunidad de la preventa.
¿Qué pasa si el proyecto se atrasa?
Se alarga el periodo sin renta; revisa las penalidades del contrato.
¿Puedo salir antes de la entrega?
Sí, mediante cesión de posición contractual, con autorización de la inmobiliaria.
¿Qué conviene con crédito?
Un terminado empieza a generar renta que ayuda a cubrir la cuota desde el inicio.
Este artículo es una pieza de la guía de la primera inversión inmobiliaria, donde está el proceso completo en orden.
Fuentes
- CAPECO — Informe Económico de la Construcción N.º 101 (4 de junio de 2026)
- BCRP — Notas de Estudios: indicadores del mercado inmobiliario, precios de venta y alquiler de departamentos en Lima (marzo de 2026)
- SBS — Estadísticas de créditos hipotecarios para vivienda
- CAPECO — Informe Económico de la Construcción N.º 103 (agosto de 2026)
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