El cap rate es la rentabilidad anual de un inmueble: el ingreso operativo neto de un año dividido entre el precio de la propiedad. Su utilidad está en permitir comparar inmuebles distintos con un solo número, y su trampa está en calcularlo con el ingreso bruto en vez del neto.
Datos clave
- Fórmula: ingreso operativo neto anual ÷ precio del inmueble.
- Neto significa después de vacancia, mantenimiento, predial, arbitrios y seguros.
- No incluye la cuota del crédito: eso se analiza aparte.
- Referencia peruana: el BCRP publica el ratio precio/alquiler por distrito, cuyo inverso aproxima el rendimiento bruto.
- Un cap rate alto puede señalar mayor riesgo, no necesariamente mejor negocio.
¿Cómo se calcula bien?
| Paso | Concepto | Ejemplo de cálculo |
|---|---|---|
| 1 | Renta anual bruta | Renta mensual × 12 |
| 2 | Menos vacancia | Descontar los meses previstos sin inquilino |
| 3 | Menos gastos | Mantenimiento, predial, arbitrios, seguros, reparaciones |
| 4 | Ingreso operativo neto | Resultado de los pasos anteriores |
| 5 | Dividir entre el precio | Ingreso neto ÷ precio de compra |
¿Por qué el bruto engaña?
Porque los gastos de un inmueble en alquiler no son menores: mantenimiento del edificio, predial, arbitrios, reparaciones, comisiones y, sobre todo, los meses sin inquilino. Un rendimiento bruto atractivo puede convertirse en uno mediocre después de descontar todo eso. Ver cuánto cuesta mantener un departamento.
¿Qué es un buen cap rate?
Depende del mercado y del riesgo. En el Perú, el BCRP publica el ratio precio/alquiler por distrito, cuyo inverso da una aproximación del rendimiento bruto; los distritos con ratios más bajos son los que rinden más en renta. Lo importante es comparar contra alternativas: si un inmueble rinde menos que un instrumento financiero sin gestión, la diferencia debe justificarse por la plusvalía esperada.
¿Y el efecto del crédito?
El cap rate mide el activo, no tu estructura de financiamiento. Con apalancamiento, el retorno sobre tu capital propio puede ser mayor —o mucho peor— que el cap rate, según la relación entre la tasa del crédito y el rendimiento del inmueble. Ver en cuántos años recuperas lo invertido.
¿Qué olvidan casi todos?
La vacancia y los impuestos. El alquiler tributa como renta de primera categoría, y los meses vacíos entre inquilinos son parte normal del negocio. Un modelo que asume doce meses ocupados al año y cero impuestos no es un modelo, es un deseo. Ver el impuesto cuando el inquilino no paga.
Cómo usar el promedio de Lima como vara
Como referencia de mercado, el alquiler residencial en Lima rinde en promedio 5,53 % bruto al año, sin descontar impuestos ni vacancia. Sirve para ubicar tu inmueble, siempre que compares lo mismo con lo mismo:
- Pon tu rendimiento bruto (renta anual ÷ precio) al lado de ese 5,53 %. Si queda muy por debajo, estás pagando caro por la renta que obtienes. Si queda muy por encima, averigua por qué: suele haber más riesgo, un edificio con problemas o una zona con menos demanda.
- No compares tu cap rate neto con ese promedio bruto. El neto siempre sale más bajo, y la comparación te hará creer que tu inmueble rinde menos que el mercado cuando quizá no es así.
El cap rate al revés: cuánto vale un inmueble alquilado
La fórmula también se puede despejar: precio = ingreso operativo neto ÷ cap rate. Así razona quien compra un inmueble ya alquilado como inversión: parte de la renta neta que genera y de la rentabilidad que exige para ese tipo de activo.
- Si vendes con inquilino, cada gasto que reduces y cada mes de vacancia que evitas sube el ingreso neto y, con él, el precio que un inversionista puede justificar.
- Si compras, haz la cuenta en ese sentido: divide el ingreso neto que de verdad esperas entre el cap rate que consideras aceptable. Si el resultado queda por debajo del precio pedido, estás pagando por adelantado una plusvalía que todavía no existe.
Ten presente que un mes sin inquilino se lleva la doceava parte de la renta bruta del año, mientras los gastos del edificio siguen corriendo. Por eso la vacancia golpea proporcionalmente más al ingreso neto que al bruto.
Comprar para alquilar o invertir en un fondo
Si el cap rate neto que calculas no te convence, en el Perú hay vehículos para invertir en inmuebles en renta sin comprar uno: los FIRBI, fondos de inversión regulados por la SMV, y las FIBRA, fideicomisos cuyos certificados pueden negociarse en la Bolsa de Valores de Lima. La comparación con tu cap rate tiene que incluir todo:
- A favor del fondo: diversificación en varios inmuebles, gestión profesional sin inquilinos ni vacancia a tu cargo, y más liquidez, sobre todo cuando el certificado lista en bolsa.
- A favor de la compra directa: el apalancamiento con crédito hipotecario, el control sobre qué compras y cómo lo administras, y el uso del inmueble.
- Lo que se descuenta en el fondo: las comisiones de gestión, que salen de tu rendimiento, y el riesgo del endeudamiento del propio fondo.
El detalle de cada vehículo está en FIRBI y FIBRA: cómo invertir en inmuebles desde la bolsa.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el cap rate?
Se divide el ingreso operativo neto anual entre el precio del inmueble. Para llegar al neto, parte de la renta mensual × 12 y resta los meses previstos sin inquilino y los gastos: mantenimiento, predial, arbitrios, seguros y reparaciones. El error típico es calcularlo con el ingreso bruto, que hace ver atractivo un rendimiento mediocre.
¿El cap rate incluye la hipoteca?
No: mide el rendimiento del activo, independientemente de cómo lo financies, así que la cuota del crédito se analiza aparte. Con apalancamiento, el retorno sobre tu capital propio puede ser mayor o mucho peor que el cap rate, según la relación entre la tasa del crédito y el rendimiento del inmueble.
¿Incluye la plusvalía?
No: el cap rate mide renta, no revalorización. Por eso, si un inmueble rinde menos que un instrumento financiero sin gestión, esa diferencia tiene que justificarse con la plusvalía esperada, que se evalúa por separado.
¿Cap rate alto es siempre mejor?
No necesariamente: suele reflejar mayor riesgo o menor expectativa de plusvalía. Qué es un buen cap rate depende del mercado y del riesgo, y lo útil es compararlo con alternativas, como un instrumento financiero que no exige gestión.
¿Cómo estimo la vacancia?
Con la experiencia de la zona: cuántos meses tarda en alquilarse un inmueble similar. Esos meses se descuentan de la renta anual bruta, porque los periodos vacíos entre inquilinos son parte normal del negocio; un modelo que asume doce meses ocupados al año es un deseo, no un cálculo.
¿Dónde saco datos de referencia?
El BCRP publica ratios precio/alquiler por distrito en sus notas de estudios. El inverso de ese ratio aproxima el rendimiento bruto, y los distritos con ratios más bajos son los que rinden más en renta. Como es una referencia bruta, a tu cálculo todavía le faltan la vacancia y los gastos.
Fuentes
- BCRP — Notas de Estudios: indicadores del mercado inmobiliario, precios de venta y alquiler de departamentos en Lima (marzo de 2026)
- Sunat — rentas de primera categoría y ganancia de capital en la venta de inmuebles
- SMV — Superintendencia del Mercado de Valores, fondos de inversión en renta de bienes inmuebles
- CAPECO — Informe Económico de la Construcción N.º 103 (agosto de 2026)
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