El cap rate es la rentabilidad anual de un inmueble: el ingreso operativo neto de un año dividido entre el precio de la propiedad. Su utilidad está en permitir comparar inmuebles distintos con un solo número, y su trampa está en calcularlo con el ingreso bruto en vez del neto.
Datos clave
- Fórmula: ingreso operativo neto anual ÷ precio del inmueble.
- Neto significa después de vacancia, mantenimiento, predial, arbitrios y seguros.
- No incluye la cuota del crédito: eso se analiza aparte.
- Referencia peruana: el BCRP publica el ratio precio/alquiler por distrito, cuyo inverso aproxima el rendimiento bruto.
- Un cap rate alto puede señalar mayor riesgo, no necesariamente mejor negocio.
¿Cómo se calcula bien?
| Paso | Concepto | Ejemplo de cálculo |
|---|---|---|
| 1 | Renta anual bruta | Renta mensual × 12 |
| 2 | Menos vacancia | Descontar los meses previstos sin inquilino |
| 3 | Menos gastos | Mantenimiento, predial, arbitrios, seguros, reparaciones |
| 4 | Ingreso operativo neto | Resultado de los pasos anteriores |
| 5 | Dividir entre el precio | Ingreso neto ÷ precio de compra |
¿Por qué el bruto engaña?
Porque los gastos de un inmueble en alquiler no son menores: mantenimiento del edificio, predial, arbitrios, reparaciones, comisiones y, sobre todo, los meses sin inquilino. Un rendimiento bruto atractivo puede convertirse en uno mediocre después de descontar todo eso. Ver cuánto cuesta mantener un departamento.
¿Qué es un buen cap rate?
Depende del mercado y del riesgo. En el Perú, el BCRP publica el ratio precio/alquiler por distrito, cuyo inverso da una aproximación del rendimiento bruto; los distritos con ratios más bajos son los que rinden más en renta. Lo importante es comparar contra alternativas: si un inmueble rinde menos que un instrumento financiero sin gestión, la diferencia debe justificarse por la plusvalía esperada.
¿Y el efecto del crédito?
El cap rate mide el activo, no tu estructura de financiamiento. Con apalancamiento, el retorno sobre tu capital propio puede ser mayor —o mucho peor— que el cap rate, según la relación entre la tasa del crédito y el rendimiento del inmueble. Ver en cuántos años recuperas lo invertido.
¿Qué olvidan casi todos?
La vacancia y los impuestos. El alquiler tributa como renta de primera categoría, y los meses vacíos entre inquilinos son parte normal del negocio. Un modelo que asume doce meses ocupados al año y cero impuestos no es un modelo, es un deseo. Ver el impuesto cuando el inquilino no paga.
Preguntas frecuentes
¿El cap rate incluye la hipoteca?
No: mide el rendimiento del activo, independientemente de cómo lo financies.
¿Cap rate alto es siempre mejor?
No necesariamente: suele reflejar mayor riesgo o menor expectativa de plusvalía.
¿Cómo estimo la vacancia?
Con la experiencia de la zona: cuántos meses tarda en alquilarse un inmueble similar.
¿Incluye la plusvalía?
No: el cap rate mide renta, no revalorización.
¿Dónde saco datos de referencia?
El BCRP publica ratios precio/alquiler por distrito en sus notas de estudios.
Fuentes
- BCRP — Notas de Estudios: indicadores del mercado inmobiliario, precios de venta y alquiler de departamentos en Lima (marzo de 2026)
- Sunat — rentas de primera categoría y ganancia de capital en la venta de inmuebles
- SMV — Superintendencia del Mercado de Valores, fondos de inversión en renta de bienes inmuebles
- CAPECO — Informe Económico de la Construcción N.º 103 (agosto de 2026)
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