La ventaja es que un departamento en alquiler genera renta mensual, es un activo tangible que puedes apalancar con crédito y suele proteger frente a la inflación. La desventaja es que es ilíquido, exige gestión y su rentabilidad real —después de impuestos, mantenimiento, predial y vacancia— es bastante menor que la que aparece en cualquier folleto.
Datos clave
- Rentabilidad bruta por distrito: derivada del ratio precio-renta del BCRP al 4T2025, va de aproximadamente 5,1% en Surco a 6,9% en Surquillo.
- Impuesto a la renta: 5% efectivo del alquiler bruto percibido.
- La vacancia es el gasto invisible: un mes vacío al año se lleva más del 8% del ingreso anual.
- Tasas 2026: el promedio hipotecario de la banca en soles fue 7,47 % TEA en agosto de 2026 (BCRP), y con seguros y comisiones el costo sube; eso define el costo del apalancamiento.
- Regla de comparación: si la rentabilidad neta no supera el costo del crédito, el apalancamiento juega en contra.
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De bruto a neto: la cuenta real
Departamento de S/ 400.000 alquilado en S/ 2.000 mensuales.
| Concepto | Anual |
|---|---|
| Ingreso bruto (12 meses) | S/ 24.000 |
| Vacancia estimada (1 mes) | −S/ 2.000 |
| Impuesto a la renta (5% de lo percibido) | −S/ 1.100 |
| Mantenimiento del edificio | −S/ 3.000 |
| Predial y arbitrios | −S/ 2.000 |
| Reparaciones y reposición | −S/ 1.500 |
| Renta neta | S/ 14.400 |
| Rentabilidad bruta / neta | 6,0% / 3,6% |
Este artículo cubre una etapa concreta; el recorrido entero, con precio, contrato, inquilino, impuesto y desalojo en 2026, está en cómo alquilar mi departamento: la guía completa 2026.
Las ventajas
- Flujo mensual que no depende de vender el activo.
- Apalancamiento: puedes comprar con 20% propio y que el inquilino ayude a pagar el resto.
- Activo tangible, con valor de uso incluso si el mercado se enfría.
- Revalorización potencial además de la renta.
- Se puede mejorar: una remodelación bien hecha sube la renta de forma permanente.
Las desventajas
- Iliquidez: vender toma meses, no días.
- Gestión real: inquilinos, cobros, reparaciones, junta.
- Concentración: todo tu capital en un solo activo y una sola zona.
- Riesgo de inquilino, que puede costar meses de renta.
- Costos de entrada y salida altos: en una compra de S/ 400.000, solo la alcabala (S/ 10.350) y la inscripción en Sunarp (S/ 1.244,50) suman S/ 11.594,50, más notaría desde S/ 250; y al vender puede corresponder impuesto a la renta sobre la ganancia.
Ver rentabilidad bruta y neta y qué gastos restan rentabilidad.
El criterio que separa una buena de una mala compra
No es el precio ni la zona de moda: es la relación entre renta neta y precio. Un departamento caro en un distrito prestigioso puede rendir 5,1% bruto y menos de 3% neto; uno más modesto en un distrito de alta demanda de alquiler puede rendir casi 7% bruto. Si vas a comprar para alquilar, el ranking de distritos que importa es el de rentabilidad, no el de precio por m². Ver Rentabilidad del alquiler por distrito en Lima 2026: estudio frente al depósito a plazo y la inflación.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto rinde un departamento en Lima?
La rentabilidad bruta derivada del indicador del BCRP al 4T2025 va de aproximadamente 5,1% en Surco a 6,9% en Surquillo; la neta es sensiblemente menor. En el ejercicio del artículo, un departamento de S/ 400.000 alquilado en S/ 2.000 mensuales rinde 6,0% bruto y 3,6% neto.
¿Qué gastos reducen la rentabilidad del alquiler?
La vacancia, el impuesto a la renta, el mantenimiento del edificio, el predial y los arbitrios, y las reparaciones. La vacancia es el gasto invisible: un mes vacío al año se lleva más del 8% del ingreso anual. El impuesto a la renta equivale a 5% efectivo del alquiler bruto percibido.
¿Conviene comprar con crédito para alquilar?
Solo si el rendimiento neto justifica el costo financiero: si la rentabilidad neta no supera el costo del crédito, el apalancamiento juega en contra. En agosto de 2026 la tasa hipotecaria promedio de la banca en soles fue 7,47 % TEA según el BCRP, sin contar seguros ni comisiones, así que la cuenta hay que hacerla con cuidado, aunque el crédito te permita comprar con 20% propio.
¿Cuánto debo reservar para imprevistos?
Lo prudente es un colchón equivalente a varios meses de gastos del inmueble. En el ejercicio del artículo, las reparaciones y la reposición suman S/ 1.500 al año y un mes vacío cuesta S/ 2.000, sin contar que un problema con el inquilino puede costar meses de renta.
¿Y si el inquilino no paga?
Es uno de los riesgos propios de esta inversión: un inquilino que no paga puede costar meses de renta y golpea directamente la rentabilidad neta. Conviene tenerlo en la cuenta desde el inicio y conocer los pasos a seguir. Ver qué hacer si no paga.
¿Es mejor que un plazo fijo?
Da más rendimiento potencial, con flujo mensual y revalorización, pero también más riesgo y trabajo. Es ilíquido, porque vender toma meses; exige gestión de inquilinos, cobros y reparaciones, y concentra tu capital en un solo activo y una sola zona. Ver la comparación.
¿Cómo sé si un departamento es buena compra para alquilar?
Por la relación entre renta neta y precio, no por el precio ni la zona de moda. Un departamento caro en un distrito prestigioso puede rendir 5,1% bruto y menos de 3% neto, mientras que uno más modesto en un distrito de alta demanda de alquiler puede rendir casi 7% bruto.
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Fuentes
- Banco Central de Reserva del Perú — Notas de Estudios
- Resolución 228-2025-SUNARP/GG: tasas registrales 2026, Anexo 1 (predios) — Sunarp, 23-dic-2025
- Precios por servicios notariales, IGV incluido — Notaría Gonzales Loli (Lima), consultado el 28 de septiembre de 2026
- Rentas de Primera Categoría — SUNAT Personas
- Mercado inmobiliario va por récord en 2026 — RPP
- Tasas de interés por tipo de crédito y empresa bancaria — SBS
Cómo te ayuda EximiaHaus
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