La ventaja es que un departamento en alquiler genera renta mensual, es un activo tangible que puedes apalancar con crédito y suele proteger frente a la inflación. La desventaja es que es ilíquido, exige gestión y su rentabilidad real —después de impuestos, mantenimiento, predial y vacancia— es bastante menor que la que aparece en cualquier folleto.
Datos clave
- Rentabilidad bruta por distrito: derivada del ratio precio-renta del BCRP al 4T2025, va de aproximadamente 5,1% en Surco a 6,9% en Surquillo.
- Impuesto a la renta: 5% efectivo del alquiler bruto percibido.
- La vacancia es el gasto invisible: un mes vacío al año se lleva más del 8% del ingreso anual.
- Tasas 2026: el rango de mercado se movió entre 8,4% y 8,6% TEA, lo que define el costo del apalancamiento.
- Regla de comparación: si la rentabilidad neta no supera el costo del crédito, el apalancamiento juega en contra.
De bruto a neto: la cuenta real
Departamento de S/ 400.000 alquilado en S/ 2.000 mensuales.
| Concepto | Anual |
|---|---|
| Ingreso bruto (12 meses) | S/ 24.000 |
| Vacancia estimada (1 mes) | −S/ 2.000 |
| Impuesto a la renta (5% de lo percibido) | −S/ 1.100 |
| Mantenimiento del edificio | −S/ 3.000 |
| Predial y arbitrios | −S/ 2.000 |
| Reparaciones y reposición | −S/ 1.500 |
| Renta neta | S/ 14.400 |
| Rentabilidad bruta / neta | 6,0% / 3,6% |
Las ventajas
- Flujo mensual que no depende de vender el activo.
- Apalancamiento: puedes comprar con 20% propio y que el inquilino ayude a pagar el resto.
- Activo tangible, con valor de uso incluso si el mercado se enfría.
- Revalorización potencial además de la renta.
- Se puede mejorar: una remodelación bien hecha sube la renta de forma permanente.
Las desventajas
- Iliquidez: vender toma meses, no días.
- Gestión real: inquilinos, cobros, reparaciones, junta.
- Concentración: todo tu capital en un solo activo y una sola zona.
- Riesgo de inquilino, que puede costar meses de renta.
- Costos de entrada y salida altos: formalizar cuesta entre 3% y 6% del valor.
Ver rentabilidad bruta y neta y qué gastos restan rentabilidad.
El criterio que separa una buena de una mala compra
No es el precio ni la zona de moda: es la relación entre renta neta y precio. Un departamento caro en un distrito prestigioso puede rendir 5,1% bruto y menos de 3% neto; uno más modesto en un distrito de alta demanda de alquiler puede rendir casi 7% bruto. Si vas a comprar para alquilar, el ranking de distritos que importa es el de rentabilidad, no el de precio por m². Ver distritos con mejor rendimiento.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto rinde un departamento en Lima?
La rentabilidad bruta derivada del indicador del BCRP se mueve aproximadamente entre 5% y 7% según distrito; la neta es sensiblemente menor.
¿Conviene comprar con crédito para alquilar?
Solo si el rendimiento neto justifica el costo financiero. Con tasas en torno a 8,5%, la cuenta hay que hacerla con cuidado.
¿Cuánto debo reservar para imprevistos?
Un colchón equivalente a varios meses de gastos del inmueble es lo prudente.
¿Y si el inquilino no paga?
Ver qué hacer si no paga.
¿Es mejor que un plazo fijo?
Da más rendimiento potencial y también más riesgo y trabajo. Ver la comparación.
Todo el clúster, en orden y en un solo lugar: la guía de la primera inversión inmobiliaria.
El inmueble que rinde no es el que te gustaría habitar: en qué se diferencia del departamento para habitar.
Fuentes
- Banco Central de Reserva del Perú — Notas de Estudios
- Rentas de Primera Categoría — SUNAT Personas
- Mercado inmobiliario va por récord en 2026 — RPP
- Tasas de interés por tipo de crédito y empresa bancaria — SBS
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