Para calificar a un crédito hipotecario necesitas llegar con calificación Normal en todas tus deudas del Reporte de Deudas de la SBS, ingresos demostrables que sostengan la cuota y la cuota inicial (en el Nuevo Crédito Mivivienda, desde 7,5% del valor). En los seis meses previos: consulta gratis tu reporte, regulariza atrasos, baja el uso de tus tarjetas y no abras productos nuevos.
El historial no se arregla la semana antes de postular: se construye con meses de comportamiento consistente. Seis meses es un horizonte razonable para llegar bastante mejor de lo que estás hoy.
Datos clave
- Lo que más rinde: regularizar atrasos y bajar el uso de tarjetas.
- Lo que no rinde: abrir productos nuevos para "generar historial" antes de postular.
- Lo que hay que medir: tu propio reporte, no la percepción.
- El objetivo: llegar con clasificación limpia y endeudamiento bajo.
- Dónde mirarte gratis: el Reporte de Deudas de la SBS, en línea con tu DNI y correo, muestra el último mes de tus créditos y la calificación que te asignó cada entidad.
- Cuánto dura una deuda en el reporte: la SBS informa deudas con no más de cinco años de antigüedad desde su vencimiento.
- Tramos del hipotecario: con hasta 30 días de atraso sigues en Normal; de 31 a 60 días pasas a CPP (Resolución SBS 11356-2008). En consumo y tarjetas, CPP empieza a los 9 días.
El calendario de seis meses
| Mes | Acción principal | Por qué |
|---|---|---|
| 1 | Consulta tu reporte completo | No puedes corregir lo que no ves |
| 2 | Regulariza atrasos y pide rectificación de errores | Es lo que más pesa en la clasificación |
| 3 | Baja el saldo utilizado de tus tarjetas | Reduce la tensión financiera percibida |
| 4 | Cancela deudas chicas y ordena productos | Simplifica el perfil y libera capacidad |
| 5 | Mantén todo al día y no abras nada nuevo | El patrón reciente es el que más se mira |
| 6 | Vuelve a consultar tu reporte y precalifica | Verifica que los cambios se reflejaron |
¿Qué mira el banco para calificarte a un crédito hipotecario?
| Qué evalúa | Cómo llegar bien | Fuente |
|---|---|---|
| Tu calificación en el sistema financiero | Normal en todas las entidades. CPP empieza a los 9 días de atraso en consumo y tarjetas, y a los 31 en hipotecario | SBS, Resolución 11356-2008 |
| Tu historial y deudas vigentes | Revisa el Reporte de Deudas de la SBS: es gratuito en línea y en sus oficinas; con firma y sello cuesta S/ 8,50 | SBS en Gob.pe |
| Ser sujeto de crédito | Ingresos demostrables; la entidad financiera es la que te califica | Fondo Mivivienda en Gob.pe |
| Cuota inicial | Nuevo Crédito Mivivienda: mínimo 7,5% del valor de la vivienda, con financiamiento de hasta 90% | Fondo Mivivienda en Gob.pe (14-ene-2024) |
| Gastos de cierre | Separa hasta el 5% del valor de la vivienda para tasación, notaría y registros | Fondo Mivivienda en Gob.pe (14-ene-2024) |
El detalle de cada categoría está en calificación crediticia SBS: Normal, CPP, Deficiente, Dudoso y Pérdida.
Las tres cosas que no debes hacer
No abras productos nuevos en los meses previos: suman consultas, no historial útil, y fragmentan tu perfil justo cuando quieres mostrarlo ordenado.
No canceles todas tus tarjetas pensando que ayuda: el historial de manejo responsable aporta, siempre que el uso sea bajo.
No dejes deudas chicas "para después". Un saldo pequeño impago pesa desproporcionadamente frente a su monto, porque lo que se lee es la conducta.
El detalle de las trampas está en deudas que bajan tu score sin que lo notes.
Cómo medir el avance
Con tu propio reporte, comparando dos consultas separadas en el tiempo. Ahí ves si el atraso se actualizó, si la deuda cancelada figura como tal y si tu clasificación mejoró. Es la única medición objetiva disponible.
Complementa con qué score necesito para un crédito hipotecario y con cuánto baja el score por un atraso. El Reporte Equifax incluye una segunda consulta gratis, útil justamente para comparar antes y después.
Preguntas frecuentes
¿Cómo calificar a un crédito hipotecario?
Llega con calificación Normal en todas tus deudas, ingresos demostrables que soporten la cuota, la cuota inicial ahorrada y un margen para gastos de cierre. En el Nuevo Crédito Mivivienda la inicial mínima es 7,5% y los gastos de cierre pueden llegar al 5% del valor de la vivienda. Cada banco aplica además su propia política de ingresos mínimos y de endeudamiento.
¿Dónde veo mi calificación gratis?
En el Reporte de Deudas de la SBS. Te registras en línea con tu correo y tu DNI y ves al instante el reporte del último mes, con tus créditos y la calificación de cada entidad. También te lo entregan gratis en las oficinas de la SBS; solo la versión con firma y sello cuesta S/ 8,50.
¿En cuánto tiempo mejora un score?
Seis meses de comportamiento consistente suelen mostrar cambios visibles, aunque el avance depende de tu punto de partida y de los ciclos de reporte de cada entidad. El historial no se arregla la semana antes de postular: en ese plazo lo que más rinde es regularizar atrasos y bajar el uso de tus tarjetas.
¿Cuánto tiempo sigue una deuda en mi reporte?
Según la SBS, el reporte muestra deudas con no más de cinco años de antigüedad contados desde su vencimiento. Pagar una deuda atrasada no la borra de inmediato, pero cambia cómo figura, y eso es lo que el banco mira en tu comportamiento reciente.
¿Conviene abrir una tarjeta para generar historial?
No en los meses previos a solicitar una hipoteca: suma consultas, no aporta historial útil y fragmenta tu perfil justo cuando quieres mostrarlo ordenado. Tampoco canceles todas tus tarjetas, porque el historial de manejo responsable aporta siempre que el uso sea bajo.
¿Debo cancelar todas mis deudas?
No necesariamente: prioriza las que más afectan tu ratio de endeudamiento y las que estén con atraso. No dejes deudas chicas para después, porque un saldo pequeño impago pesa desproporcionadamente frente a su monto; lo que se lee es la conducta.
¿Sirve pagar solo el mínimo de la tarjeta?
Sirve para evitar el atraso, que en consumo y tarjetas te lleva a CPP desde los 9 días, pero mantiene alto el uso de la línea, que también se evalúa. Bajar el saldo utilizado de tus tarjetas es de lo que más rinde antes de postular, porque reduce la tensión financiera percibida.
¿Cómo verifico que mejoró?
Comparando dos consultas de tu propio reporte separadas en el tiempo, por ejemplo al inicio y en el sexto mes, antes de precalificar. Ahí ves si el atraso se actualizó, si la deuda cancelada figura como tal y si tu clasificación mejoró; es la única medición objetiva disponible.
El resto del recorrido —evaluación, cuota, seguros y programas del Estado— está en la guía del crédito hipotecario en el Perú.
Fuentes
- Ley 27489, que regula las centrales privadas de información de riesgos, y su modificatoria Ley 31944
- Clasificación del deudor y provisiones — Superintendencia de Banca, Seguros y AFP
- Portal del usuario: reporte de deudas y central de riesgos — SBS
- Acceder a reporte de deuda en el Sistema Financiero — SBS en Gob.pe, último cambio 28/09/2021
- Programa Nuevo Crédito Mivivienda (condiciones para calificar, inicial y gastos de cierre) — Fondo Mivivienda en Gob.pe, último cambio 14/01/2024
- Código de Protección y Defensa del Consumidor — Indecopi
Cómo te ayuda EximiaHaus
El banco va a mirar tu historial de todos modos. Conviene mirarlo tú primero y llegar con todo en orden:
- Reporte Equifax completo — revisa historial crediticio, deudas y score por S/ 7.90, con la segunda consulta gratis.
- Asesoría de compra e inversión — elegir con números: rentabilidad neta, costo total de la operación y estado legal verificado.
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
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