¿Puedo comprar una casa con mi pareja o un familiar?

Sumar ingresos es la forma más directa de acceder a un crédito hipotecario mayor. Por eso muchas compras en Perú se hacen entre dos: parejas, hermanos, padres e hijos. Es una decisión razonable, pero tiene implicancias legales y financieras que conviene entender antes y no después.

Qué gana y qué compromete un cotitular

El banco evalúa los ingresos conjuntos, lo que suele traducirse en un monto aprobado significativamente mayor. A cambio, ambos asumen responsabilidad solidaria: si uno deja de pagar, el banco le puede exigir el 100% de la deuda al otro. No existe el "yo solo respondo por mi mitad".

Esto tiene una consecuencia que sorprende a mucha gente: mientras dure el crédito, esa deuda figura en el historial de ambos y reduce la capacidad de endeudamiento de los dos. Si tu hermano te acompaña como cotitular, le estás limitando su propio acceso al crédito por veinte años.

Cotitular del crédito no es lo mismo que copropietario

Son dos cosas distintas y conviene decidirlas por separado:

• Cotitular del crédito: quién responde ante el banco.
• Copropietario del inmueble: quién figura como dueño en la partida registral de SUNARP, y en qué porcentaje.

Lo habitual es que coincidan, pero no es obligatorio. Se puede pactar que alguien avale el crédito sin ser propietario, o que la propiedad se inscriba en porcentajes distintos a los aportes. Lo importante es que la decisión sea consciente y quede escrita en la escritura pública.

El caso de las parejas casadas

Si están casados bajo sociedad de gananciales, el inmueble adquirido durante el matrimonio es social por defecto, independientemente de quién aparezca pagando. Si tienen separación de patrimonios, cada uno mantiene lo suyo y la compra debe reflejar esa condición.

Para parejas no casadas la situación es distinta: no hay régimen patrimonial automático. Si ambos aportan pero solo uno figura en la partida, el otro queda en una posición muy débil ante una separación. La solución no es la confianza: es inscribir la copropiedad en los porcentajes reales.

Las cuatro conversaciones incómodas que hay que tener antes

• ¿Qué pasa si uno quiere vender y el otro no? Sin acuerdo previo, la salida es un proceso judicial de división. Conviene pactar por escrito un mecanismo: derecho de preferencia, plazo para comprar la parte del otro, o venta forzada pasado cierto tiempo.
• ¿Qué pasa si uno no puede pagar su parte? Define qué ocurre: ¿el otro cubre y acumula un crédito interno? ¿Se recalculan los porcentajes de propiedad?
• ¿Qué pasa si uno fallece? Su porcentaje pasa a sus herederos, que pueden no ser la persona con la que querías compartir la propiedad. El seguro de desgravamen cubre la deuda, no la titularidad.
• ¿Cómo se reparten los gastos que no son la cuota? Mantenimiento, predial, arbitrios, reparaciones. Es donde empiezan la mayoría de los conflictos.

Cómo protegerse

• Inscribe los porcentajes reales de propiedad en la escritura, según lo aportado.
• Documenta los aportes de la inicial con transferencias bancarias trazables, no en efectivo.
• Firma un acuerdo de copropiedad que regule venta, gastos, uso y salida. No es caro y evita conflictos costosos.
• Verifiquen los dos historiales crediticios antes de postular. Un cotitular con historial deteriorado puede empeorar la tasa o hacer caer la operación completa.
• Revisen las condiciones del seguro de desgravamen para ambos titulares.

Cuándo no conviene

Si el cotitular entra solo para "ayudar a calificar" y no va a vivir ni a beneficiarse del inmueble, piénsalo dos veces. Está asumiendo un riesgo real y comprometiendo su propia capacidad de endeudamiento durante dos décadas. Muchas relaciones familiares se han deteriorado por un aval que en el momento pareció un favor menor.

Antes de firmar

Comprar juntos es una sociedad de largo plazo. Las sociedades que funcionan son las que definen por escrito qué pasa cuando algo sale mal, mientras todo está bien. Es una conversación de una tarde que puede ahorrarte años de problemas.

Ver también: comprar vivienda en Perú cuesta menos esfuerzo que en cualquier año desde 2014, puedo comprar mi primera casa sin ahorros suficientes y cuota inicial para comprar vivienda en Perú: cuánto necesitas realmente en 2026.

Preguntas frecuentes

¿Qué implica ser cotitular de un crédito hipotecario?

Responsabilidad solidaria: si uno deja de pagar, el banco puede exigirle el 100% de la deuda al otro. No existe el 'yo solo respondo por mi mitad'.

¿Ser cotitular afecta mi capacidad de endeudamiento?

Sí. Mientras dure el crédito, la deuda figura en el historial de ambos y reduce la capacidad de endeudamiento de los dos, por todo el plazo del crédito.

¿Cotitular del crédito y copropietario son lo mismo?

No. El cotitular responde ante el banco; el copropietario figura como dueño en la partida registral y en qué porcentaje. Lo habitual es que coincidan, pero se puede pactar de otro modo en la escritura pública.

¿Qué pasa si compramos sin estar casados?

No hay régimen patrimonial automático. Si ambos aportan pero solo uno figura en la partida, el otro queda en una posición muy débil ante una separación: la solución es inscribir la copropiedad en los porcentajes reales.

¿Qué conviene acordar antes de firmar?

Qué pasa si uno quiere vender y el otro no, qué ocurre si uno no puede pagar su parte, qué sucede si uno fallece —su porcentaje pasa a sus herederos— y cómo se reparten los gastos que no son la cuota.

¿Cuándo no conviene sumar un cotitular?

Cuando entra solo para ayudar a calificar y no va a vivir ni a beneficiarse del inmueble: asume un riesgo real y compromete su propia capacidad de endeudamiento durante dos décadas.

Todo el clúster hipotecario, ordenado por etapas, está en la guía del crédito hipotecario en el Perú.

Fuentes

• Crédito hipotecario Perú 2026: evaluación y requisitos — TrámitesPerú