Cuando pides un crédito hipotecario en Perú, una de las decisiones con más consecuencias no aparece en el folleto: elegir entre tasa fija y tasa variable. Con la tasa hipotecaria promedio de la banca en soles en 7,47% en agosto de 2026 (BCRP) y la tasa de referencia del BCRP en 4,25%, esa elección tiene hoy un contexto muy particular.
Qué significa cada una
- Tasa fija. La misma tasa durante toda la vida del crédito. Tu cuota no cambia por movimientos del mercado. Pagas una prima por esa certeza: la tasa fija siempre arranca más alta que la variable equivalente.
- Tasa variable. Se ajusta periódicamente según un índice de referencia más un diferencial. Arranca más barata, pero tu cuota puede subir o bajar.
- Tasa mixta. Fija durante los primeros años y variable después. Es un punto intermedio que algunas entidades ofrecen.
La pregunta que hay que hacerse
No es "¿cuál será más barata?" —nadie lo sabe— sino "¿cuánto puede subir mi cuota antes de que me haga daño?". Es una pregunta sobre tu capacidad de absorber un golpe, no sobre pronósticos.
Haz esta prueba concreta: toma la cuota que te ofrecen con tasa variable y recalcúlala con dos puntos porcentuales más. Si esa cuota mayor te obliga a recortar gastos esenciales, la tasa variable es demasiado riesgo para tu situación, por más atractiva que sea la tasa de arranque.
El contexto de 2026
Estamos en un punto bajo del ciclo de tasas. Eso tiene una implicancia asimétrica: cuando las tasas ya bajaron bastante desde 2023, el margen para que bajen más es limitado, y el margen para que suban es amplio. En esa configuración, fijar la tasa tiene más valor que en un punto alto del ciclo.
Es exactamente el razonamiento inverso al que hace mucha gente, que busca tasa variable precisamente cuando las tasas están bajas porque la cuota inicial se ve más cómoda.
Cuándo tiene sentido cada opción
Tasa fija, si:
- Tu ingreso es estable pero ajustado, y la cuota representa cerca del 30% de él.
- Planeas quedarte con el crédito muchos años.
- Valoras la previsibilidad para planificar tu presupuesto familiar.
- No tendrías cómo cubrir un aumento significativo de cuota.
Tasa variable, si:
- Tu ingreso tiene holgura y la cuota está bien por debajo del 25% de él.
- Piensas amortizar de forma agresiva y cancelar en pocos años.
- Vas a vender la propiedad en el mediano plazo.
- Tienes ahorros suficientes para absorber varios años de cuota más alta.
El caso Mivivienda
Si tu compra califica para el Nuevo Crédito MIVIVIENDA, la discusión cambia. Su tasa referencial —anunciada en 4% TREA, con vigencia hasta el 30 de junio de 2026, por lo que conviene confirmar la condición actual— es tan inferior a la del mercado que difícilmente una tasa variable comercial resulte competitiva. Verifica siempre primero si calificas ahí.
Preguntas que debes hacer en el banco
- ¿Cuál es la TCEA, no solo la TEA? Es la única cifra comparable entre entidades.
- Si es variable: ¿a qué índice está atada, cada cuánto se ajusta y hay tope máximo?
- ¿Cómo aplican el prepago o la amortización parcial (a plazo o a cuota)? Por hacerlo no pueden cobrarte comisión ni penalidad: lo prohíbe el artículo 86 del Código de Protección y Defensa del Consumidor.
- ¿Puedo pasar de variable a fija después, y con qué costo?
- ¿El seguro de desgravamen es obligatorio con ustedes o puedo endosar una póliza externa?
La decisión de fondo
Elegir tasa fija es comprar un seguro contra la incertidumbre, y como todo seguro tiene un precio. Elegir variable es asumir ese riesgo a cambio de un descuento. Ninguna es objetivamente mejor: la correcta es la que te permite dormir tranquilo si el escenario se pone en contra. En un crédito que durará veinte años, esa tranquilidad tiene un valor difícil de exagerar.
Ver también: amortizar capital o reducir cuota: cuál conviene cuando pagas de más tu hipoteca, tasas hipotecarias en Perú 2026: cómo comparar bancos sin equivocarte y tCEA vs. TEA: el número que realmente define cuánto pagas por tu hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre tasa fija y variable?
La fija se mantiene toda la vida del crédito y la cuota no cambia, pero arranca más alta. La variable se ajusta según un índice de referencia más un diferencial: arranca más barata y la cuota puede subir o bajar.
¿Qué pregunta hay que hacerse antes de elegir?
No cuál será más barata, que nadie lo sabe, sino cuánto puede subir la cuota antes de hacerte daño. Es una pregunta sobre tu capacidad de absorber un golpe, no sobre pronósticos.
¿Cómo pruebo si aguanto una tasa variable?
Recalcula la cuota que te ofrecen con dos puntos porcentuales más. Si esa cuota mayor te obliga a recortar gastos esenciales, la variable es demasiado riesgo para tu situación.
¿Conviene tasa fija con las tasas en mínimos?
Sí, tiene más valor que en un punto alto del ciclo: cuando las tasas ya bajaron bastante desde 2023, el margen para que bajen más es limitado y el margen para que suban es amplio.
¿Cuándo tiene sentido la tasa variable?
Cuando tu ingreso tiene holgura y la cuota está bien por debajo del 25% de él, piensas amortizar de forma agresiva, vas a vender en el mediano plazo o tienes ahorros para absorber varios años de cuota más alta.
¿Y si califico para el Nuevo Crédito Mivivienda?
La discusión cambia: su tasa referencial es tan inferior a la del mercado que difícilmente una tasa variable comercial resulte competitiva. Conviene verificar primero si calificas ahí.
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Fuentes
- Crédito hipotecario Perú 2026: tasas SBS — TrámitesPerú
- Mercado inmobiliario va por récord de ventas y el esfuerzo para comprar cae a su menor nivel desde 2014 — RPP (11-ago-2026)
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