La respuesta corta: de estreno conviene cuando priorizas garantía, financiamiento simple y cero mantenimiento inicial; de segunda conviene cuando priorizas ubicación consolidada, metraje y capacidad de negociar el precio. En el Lima de 2026, con la oferta nueva contrayéndose y los distritos consolidados que sigue el BCRP subiendo de precio en dólares, la comparación se inclina más de lo habitual hacia el inmueble usado bien ubicado.
Datos clave
- S/ 6.916/m² (US$ 2.042) es el precio de venta de departamentos en el panel de 12 distritos de Lima que sigue el BCRP (primer trimestre de 2026): +10,9% en dólares y +1,5% en soles en un año.
- Los 12 distritos consolidados del panel subieron en dólares: San Isidro +21,5%, Jesús María +20,3%, Magdalena +14,8%; el menor avance fue el de Lince, +3,1%. Ninguno bajó.
- ~60.000 viviendas nuevas al año produce el país frente a una demanda de más de 200.000: la obra nueva escasea.
- La primera venta de inmueble hecha por el constructor está gravada con IGV sobre el valor de construcción, no sobre el terreno.
La comparación, variable por variable
| Variable | De estreno | De segunda |
|---|---|---|
| Precio por m² | Mayor en la misma zona | Menor, y negociable |
| Ubicación | Donde hay terreno disponible | Donde ya está consolidada la ciudad |
| Metraje | Unidades más compactas | Suele ofrecer más área por el mismo precio |
| Garantía | Del constructor, por vicios y acabados | Ninguna: compras en el estado en que está |
| Gastos inmediatos | Prácticamente nulos | Pintura, instalaciones, posible remodelación |
| Impuestos | Primera venta afecta a IGV sobre la construcción; alcabala solo sobre la parte del terreno | Sin IGV; sí alcabala |
| Financiamiento | Convenios del proyecto con bancos | Crédito hipotecario estándar |
| Riesgo principal | Retraso o incumplimiento si es preventa | Estado real del inmueble y del edificio |
Lo que viene antes y después de este paso está en la guía para comprar una casa en el Perú en 2026.
Este artículo cubre un punto concreto de la compra en planos; las diez etapas, con la base legal y las cifras de 2026, están en cómo comprar un departamento en planos: guía completa 2026.
Lo que hay que verificar en un departamento de estreno
- Licencia de edificación y conformidad de obra. Sin conformidad e independización, el departamento no puede inscribirse a tu nombre.
- Declaratoria de fábrica inscrita. Ver Declaratoria de fábrica 2026: cuánto cuesta inscribirla y qué pasa si no la tienes.
- Si es preventa: solvencia del desarrollador y fideicomiso. Ver preventa: ventajas y riesgos.
- El IGV en el precio. Pregunta si el precio publicado ya lo incluye. Ver IGV en la primera venta.
- Un contrato que controle la espera. Planos y memoria de acabados anexados, una penalidad por demora con monto y forma de cálculo, y una cláusula que te devuelva lo pagado si el banco no aprueba tu crédito por causas ajenas a ti. Con un alquiler de S/ 1.800, pasar de 18 a 24 meses de espera eleva ese gasto de S/ 32.400 a S/ 43.200.
- A tu favor: el constructor responde por vicios de construcción durante cinco años desde la aceptación de la obra (art. 1784 del Código Civil).
Lo que hay que verificar en un departamento de segunda
- Partida registral limpia: titularidad, hipotecas, embargos, bloqueos. Ver qué revisar en una partida registral.
- Deudas del inmueble: predial, arbitrios y cuotas de mantenimiento atrasadas.
- Ampliaciones no inscritas: un cuarto en la azotea que no figura en la partida es un problema que heredas.
- Estado del edificio, no solo del departamento: ascensores, cisterna, fachada y el fondo de reserva de la junta de propietarios.
- Situación conyugal del vendedor: si el bien es social, se necesita la firma de ambos. Ver sociedad conyugal y bienes propios.
- Morosidad de los vecinos: pide el estado de cuenta de la junta. Si muchos no pagan o no hay fondo de reserva, cualquier arreglo mayor llega como cuota extraordinaria para los que sí pagan.
- Revisión física con alguien que sepa qué buscar: instalaciones eléctricas y sanitarias (la partida que más sorprende), humedad y filtraciones en techos, baños y muros compartidos, y la estructura. El vendedor responde por vicios ocultos según las reglas de saneamiento del Código Civil.
El cálculo que decide
Suma al precio del departamento de segunda el costo real de dejarlo como quieres vivirlo: pintura, pisos, cocina, baños, instalaciones eléctricas. Si esa suma sigue por debajo del departamento de estreno equivalente en la misma zona, y el edificio está bien administrado, la opción usada gana. Si la remodelación necesaria se acerca al 15%-20% del valor, la diferencia se diluye y el de estreno vuelve a ser competitivo.
La cuenta completa, con un presupuesto de S/ 470.000
Comparar por el precio de lista es el error más común. La cuenta que importa suma gastos de cierre, remodelación y el costo del tiempo hasta que puedes vivir ahí:
| Concepto | Estreno 63 m² | Usado 85 m² |
|---|---|---|
| Precio | S/ 466.200 | S/ 467.500 |
| Alcabala (3 % sobre el exceso de 10 UIT) | Menor: en primera venta de la constructora, solo sobre la parte del terreno | ~S/ 12.375 |
| Notaría y registro (aprox.) | ~S/ 5.000 | ~S/ 5.000 |
| Remodelación | S/ 0 | S/ 40.000 a S/ 120.000 |
| Alquiler durante la espera (18 meses, si compras en planos) | ~S/ 27.000 | S/ 0 |
| Desembolso total aproximado | ~S/ 498.200 más la alcabala del terreno | ~S/ 524.875 a S/ 604.875 |
| Metros obtenidos | 63 m² | 85 m² |
Si la remodelación del usado se queda en S/ 40.000, pagas algo más pero te llevas 22 m² adicionales; si se dispara a S/ 120.000 porque hay que rehacer instalaciones, el estreno gana con claridad. Para armar tu propia comparación: suma el cierre a cada precio, pon la remodelación que sale de la visita técnica (no la calculada a ojo), multiplica tu alquiler actual por los meses de obra si el estreno es en planos y divide el desembolso total entre los metros que recibes. Y no olvides los costos que nadie pone en la hoja: el mantenimiento mensual, mayor en edificios con muchas amenidades; el predial, que suele ser mayor en construcción nueva, y los muebles.
Preguntas frecuentes
¿Es más barato un departamento de segunda?
Por metro cuadrado, en la misma zona, casi siempre sí, y además el precio es negociable. La comparación válida incluye el costo de la remodelación necesaria: si esta se acerca al 15%-20% del valor del inmueble, la ventaja de precio se diluye.
¿Un departamento de estreno paga IGV?
La primera venta de un inmueble realizada por el constructor está afecta al IGV sobre el valor de la construcción, excluyendo el valor del terreno. En esa primera venta, la alcabala del comprador solo grava la parte del precio que corresponde al terreno. En una compra de segunda entre particulares no hay IGV, pero sí alcabala sobre todo el valor, a cargo del comprador.
¿Heredo las deudas del anterior dueño si compro un usado?
El predial es una obligación de quien era propietario al 1 de enero de cada año, pero las deudas de mantenimiento inscritas en la partida sí afectan al inmueble. Pide la constancia de no adeudo municipal y el estado de cuenta de la junta antes de firmar.
¿Un departamento usado se puede comprar con crédito hipotecario o Mivivienda?
Sí, con cualquiera de los dos, siempre que el inmueble tenga la partida en orden, pase la tasación del banco y, en el caso de Mivivienda, cumpla los requisitos del programa.
¿El estreno se revaloriza más?
No necesariamente: la revalorización depende de la zona, no de la antigüedad. Un usado en zona consolidada puede revalorizarse más que un estreno en una zona sin servicios.
¿Cuál conviene para alquilar?
El usado suele dar mejor rentabilidad bruta por su menor precio de entrada, siempre que sumes la remodelación y el mantenimiento en la cuenta.
¿Qué riesgo tiene comprar en planos?
El principal es el incumplimiento o retraso del desarrollador. Se mitiga verificando licencia de edificación, situación registral del terreno, trayectoria de la empresa y si el proyecto opera bajo fideicomiso inmobiliario.
¿Conviene más un departamento de estreno en la periferia o uno de segunda en zona consolidada?
Según el BCRP, entre el primer trimestre de 2025 y el de 2026 los 12 distritos consolidados que sigue subieron en dólares (de +3,1% en Lince a +21,5% en San Isidro), mientras la ciudad enfrenta escasez de suelo urbano habilitado. De distritos periféricos como Los Olivos, Ate o el Callao no hay serie oficial comparable. Ese contexto favorece a la ubicación consolidada, siempre que el edificio esté bien mantenido y el expediente registral esté limpio.
Fuentes
- Precios de venta de departamentos en Lima Metropolitana: series trimestrales por distrito, 1T2026 — BCRP
- Meta de 1.25 millones de viviendas: CAPECO pide ampliar oferta de suelo — Infobae (20-ago-2026)
- Viviendas en Lima: ventas crecerían 15% este año — Infobae (11-ago-2026)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Sea de estreno o de segunda, lo que decide es el precio correcto y el expediente limpio. Te ayudamos a verificar ambos:
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