La respuesta corta: de estreno conviene cuando priorizas garantía, financiamiento simple y cero mantenimiento inicial; de segunda conviene cuando priorizas ubicación consolidada, metraje y capacidad de negociar el precio. En el Lima de 2026, con la oferta nueva contrayéndose y los distritos consolidados subiendo más que el promedio, la comparación se inclina más de lo habitual hacia el inmueble usado bien ubicado.
Datos clave
- S/ 6.959/m² es el precio promedio de venta en Lima (Infobae, datos de julio de 2026).
- Los distritos consolidados lideran las alzas: Lince +8,2%, Magdalena +8,1%, Jesús María +5,3% interanual.
- ~60.000 viviendas nuevas al año produce el país frente a una demanda de más de 200.000: la obra nueva escasea.
- La primera venta de inmueble hecha por el constructor está gravada con IGV sobre el valor de construcción, no sobre el terreno.
La comparación, variable por variable
| Variable | De estreno | De segunda |
|---|---|---|
| Precio por m² | Mayor en la misma zona | Menor, y negociable |
| Ubicación | Donde hay terreno disponible | Donde ya está consolidada la ciudad |
| Metraje | Unidades más compactas | Suele ofrecer más área por el mismo precio |
| Garantía | Del constructor, por vicios y acabados | Ninguna: compras en el estado en que está |
| Gastos inmediatos | Prácticamente nulos | Pintura, instalaciones, posible remodelación |
| Impuestos | Primera venta afecta a IGV sobre la construcción | Sin IGV; sí alcabala |
| Financiamiento | Convenios del proyecto con bancos | Crédito hipotecario estándar |
| Riesgo principal | Retraso o incumplimiento si es preventa | Estado real del inmueble y del edificio |
Lo que hay que verificar en un departamento de estreno
- Licencia de edificación y conformidad de obra. Sin conformidad e independización, el departamento no puede inscribirse a tu nombre.
- Declaratoria de fábrica inscrita. Ver declaratoria de fábrica e independización.
- Si es preventa: solvencia del desarrollador y fideicomiso. Ver preventa: ventajas y riesgos.
- El IGV en el precio. Pregunta si el precio publicado ya lo incluye. Ver IGV en la primera venta.
Lo que hay que verificar en un departamento de segunda
- Partida registral limpia: titularidad, hipotecas, embargos, bloqueos. Ver qué revisar en una partida registral.
- Deudas del inmueble: predial, arbitrios y cuotas de mantenimiento atrasadas.
- Ampliaciones no inscritas: un cuarto en la azotea que no figura en la partida es un problema que heredas.
- Estado del edificio, no solo del departamento: ascensores, cisterna, fachada y el fondo de reserva de la junta de propietarios.
- Situación conyugal del vendedor: si el bien es social, se necesita la firma de ambos. Ver sociedad conyugal y bienes propios.
El cálculo que decide
Suma al precio del departamento de segunda el costo real de dejarlo como quieres vivirlo: pintura, pisos, cocina, baños, instalaciones eléctricas. Si esa suma sigue por debajo del departamento de estreno equivalente en la misma zona, y el edificio está bien administrado, la opción usada gana. Si la remodelación necesaria se acerca al 15%-20% del valor, la diferencia se diluye y el de estreno vuelve a ser competitivo.
Preguntas frecuentes
¿Es más barato un departamento de segunda?
Por metro cuadrado, en la misma zona, casi siempre sí, y además el precio es negociable. La comparación válida incluye el costo de la remodelación necesaria: si esta se acerca al 15%-20% del valor del inmueble, la ventaja de precio se diluye.
¿Un departamento de estreno paga IGV?
La primera venta de un inmueble realizada por el constructor está afecta al IGV sobre el valor de la construcción, excluyendo el valor del terreno. En una compra de segunda entre particulares no hay IGV, pero sí alcabala a cargo del comprador.
¿Qué riesgo tiene comprar en planos?
El principal es el incumplimiento o retraso del desarrollador. Se mitiga verificando licencia de edificación, situación registral del terreno, trayectoria de la empresa y si el proyecto opera bajo fideicomiso inmobiliario.
¿Conviene más un departamento de estreno en la periferia o uno de segunda en zona consolidada?
En 2026 los distritos consolidados de Lima son los que registran las mayores alzas de precio (Lince +8,2%, Magdalena +8,1%), mientras la ciudad enfrenta escasez de suelo urbano habilitado. Ese contexto favorece a la ubicación consolidada, siempre que el edificio esté bien mantenido y el expediente registral esté limpio.
Fuentes
- Cinco distritos de Lima y Callao registran baja interanual en precios de venta — Infobae (21-ago-2026)
- Meta de 1.25 millones de viviendas: CAPECO pide ampliar oferta de suelo — Infobae (20-ago-2026)
- Viviendas en Lima: ventas crecerían 15% este año — Infobae (11-ago-2026)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Sea de estreno o de segunda, lo que decide es el precio correcto y el expediente limpio. Te ayudamos a verificar ambos:
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