Sí, puedes comprar una casa hipotecada en el Perú, pero la hipoteca no se borra con la venta: sigue al inmueble y el banco puede cobrarle al nuevo dueño con la acción real (artículos 1097 y 1117 del Código Civil). Por eso la compra segura paga primero el saldo al acreedor, obtiene su escritura de cancelación y la inscribe en Sunarp junto con tu compraventa.
Comprar un inmueble con hipoteca vigente es habitual y seguro si se estructura bien: el precio se destina, en la parte necesaria, a cancelar la deuda garantizada, y la transferencia se inscribe junto con el levantamiento del gravamen. El riesgo aparece cuando el comprador paga sin control del destino del dinero o cuando el saldo real es mayor al informado.
Datos clave
- Verificación inicial: copia literal actualizada y estado de cuenta emitido por el acreedor.
- Riesgo principal: pagar al vendedor sin asegurar la cancelación de la hipoteca.
- Protección: pago directo al acreedor por el monto del saldo.
- Arras: pactarlas condicionadas a la verificación registral y al estado de cuenta.
- Crédito hipotecario del comprador: el banco exigirá la partida limpia o el levantamiento coordinado.
- La hipoteca persigue al inmueble: el Código Civil da al acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial (art. 1097) y le permite dirigirse contra el tercer adquirente (art. 1117).
- Pagar la deuda no basta: la hipoteca se extingue con la obligación (art. 1122), pero el gravamen sigue a la vista en la partida hasta que se inscribe su cancelación.
- Documento que lo muestra todo: el Certificado Registral Inmobiliario (CRI) de Sunarp, con cargas y gravámenes vigentes de 30 años y títulos pendientes de inscripción.
La minuta que une la compraventa y la hipoteca a favor del vendedor: modelo de compraventa con constitución de hipoteca en Word 2026.
La estructura que protege al comprador
| Elemento | Cómo pactarlo |
|---|---|
| Precio | Dividido: parte al acreedor, parte al vendedor |
| Condición | Entrega de constancia de cancelación |
| Plazos | Fechas ciertas para cada hito |
| Penalidad | Por incumplimiento en la cancelación |
| Entrega | Contra inscripción o según lo pactado |
Este artículo cubre una etapa concreta; el recorrido entero, con requisitos, costos y plazos de 2026, está en cómo comprar una casa o departamento en el Perú, paso a paso.
Si estás por separar un inmueble, conviene leer primero qué revisar antes de comprar un departamento o casa en el Perú: la guía completa 2026 y volver aquí para el detalle de este punto.
Una hipoteca vigente no impide vender: cómo se cancela con parte del precio y se levanta en el mismo acto está explicado en la guía para vender una casa hipotecada, paso a paso.
¿Qué pasa si compro y la hipoteca no se levanta?
Que compraste con la carga encima. El artículo 1117 del Código Civil permite al acreedor cobrar al deudor por la acción personal o al tercer adquirente del bien hipotecado por la acción real, y una acción no excluye a la otra. En la práctica: si el vendedor no paga, el banco puede ejecutar el inmueble aunque ya esté a tu nombre, porque la hipoteca inscrita es anterior a tu compra y la conocías por la partida.
| Riesgo | Qué dice la norma | Cómo te cubres |
|---|---|---|
| El banco ejecuta el inmueble ya comprado | El acreedor puede ir contra el tercer adquirente (art. 1117 del Código Civil) | Pago directo al acreedor y escritura de cancelación antes o en el mismo acto |
| La deuda está pagada pero el gravamen sigue inscrito | La hipoteca se acaba al extinguirse la obligación (art. 1122), pero el registro solo cambia con la cancelación inscrita | Exigir la escritura de cancelación y presentarla a Sunarp junto con la compraventa |
| Aparece un título pendiente o un bloqueo | El CRI muestra títulos pendientes, bloqueos e hipotecas en trámite | Pedir el CRI días antes de firmar y otra vez antes del pago |
| El saldo real es mayor al informado | La hipoteca garantiza la obligación hasta el monto del gravamen | Estado de cuenta emitido por el acreedor, con fecha de vigencia |
Lo que hay que revisar antes de las arras
Uno: partida actualizada, con cargas y anotaciones. Ver cómo leer las cargas.
Dos: estado de cuenta del acreedor, no la palabra del vendedor.
Tres: si hay proceso judicial en curso, la operación cambia por completo de naturaleza. Verifícalo.
Cuatro: deudas municipales y de mantenimiento. Ver deuda de mantenimiento y arras y separación.
Cuándo conviene retirarse
Cuando el vendedor evita entregar el estado de cuenta, cuando el saldo cambia sin explicación o cuando aparecen medidas judiciales anotadas. Ningún descuento compensa una operación que no se puede cerrar limpia. Ver Estafas inmobiliarias en el Perú 2026: las 12 más comunes y cómo evitarlas al comprar, vender o alquilar (guía completa).
Los tres documentos que ordenan la operación
Una compra con hipoteca vigente se sostiene sobre papeles concretos, no sobre promesas. El estado de cuenta del banco con el saldo exacto y su fecha de vigencia. La carta de cancelación o de compromiso de levantamiento, que acredita que al recibir ese monto el acreedor levantará el gravamen. Y la minuta que refleje esa mecánica: qué parte del precio va al acreedor y qué parte al vendedor. Sin los tres, el comprador está financiando la deuda de otro sin garantía de recibir el inmueble libre.
Los impuestos no cambian por haber hipoteca
La alcabala se calcula sobre el valor de transferencia completo, sin descontar la deuda que se cancela: el comprador paga el 3% sobre el exceso de 10 UIT del valor total. Y el vendedor paga su Impuesto a la Renta sobre la ganancia. Calcula ambos antes de negociar el precio: calculadora de alcabala y calculadora de renta.
Preguntas frecuentes
¿Puedo asumir la hipoteca del vendedor?
Existen operaciones de asunción de deuda, pero requieren aceptación del acreedor y evaluación crediticia del comprador. No es automático.
¿Qué pasa si el levantamiento demora?
Por eso se pactan plazos y penalidades. Además, conviene coordinar la presentación simultánea de los títulos en la Sunarp.
¿Un inmueble hipotecado vale menos?
No por la hipoteca en sí, sino por la fricción del proceso. Un vendedor organizado neutraliza ese descuento.
¿Y si el vendedor tiene varias hipotecas?
Se coordinan todas las cancelaciones. Revisa el orden de rango y el saldo de cada una. Ver primer y segundo rango.
¿Puedo comprar una casa hipotecada?
Sí. Es legal y frecuente. La condición es que el precio cubra el saldo de la deuda, que ese monto se pague directamente al acreedor y que la escritura de cancelación de hipoteca se inscriba en Sunarp junto con tu compraventa. Si pagas todo al vendedor y la hipoteca queda inscrita, el riesgo es tuyo.
¿La hipoteca pasa al nuevo dueño?
La deuda sigue siendo del vendedor, pero la garantía sigue al inmueble. El artículo 1117 del Código Civil permite al acreedor cobrar al tercer adquirente mediante la acción real, es decir, ejecutando el bien. Por eso nadie debería comprar sin que la hipoteca se cancele en el mismo cierre.
¿Cómo sé si una casa está hipotecada?
Pidiendo en Sunarp el Certificado Registral Inmobiliario (CRI) por el Servicio de Publicidad Registral en Línea. Muestra el dueño actual, las cargas y gravámenes vigentes, y los títulos pendientes de inscripción, como hipotecas o bloqueos en trámite. La copia literal también muestra las hipotecas inscritas.
Seguir leyendo
- Crédito hipotecario en Perú 2026: la guía completa
- ¿Cómo se compra una casa paso a paso?
- ¿Qué revisar antes de comprar una casa de campo?
- ¿Puedo sacar mi propiedad de una inmobiliaria y publicarla yo?
Fuentes
- ¡Protege tu propiedad de posibles estafas inmobiliarias! — Sunarp, gob.pe
- Sobre la necesidad de reformar el sistema de garantías y facilitar el acceso al crédito — MEF
- Créditos hipotecarios — Portal del Usuario, SBS
- Código Civil, artículos 1097, 1117 y 1122 — edición oficial del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos
- Solicitar Certificado Registral Inmobiliario (CRI) — Sunarp en gob.pe
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