Si compras un departamento con deuda de mantenimiento, puedes terminar discutiendo esa deuda con la junta de propietarios aunque no la hayas generado. Lo seguro es exigir antes de firmar la constancia de no adeudo, el estado de cuenta y el acta de la última junta, y retener parte del precio hasta que el vendedor pague. El Decreto Legislativo 1568 (2023) prevé además un registro de deudores de mantenimiento vinculado a la central de riesgos de la SBS, pero entrará en vigencia 180 días después de que se publique su reglamento; mientras tanto rigen la Ley 27157 y el D.S. 035-2006-VIVIENDA.
Antes de comprar un departamento hay que pedir tres documentos que casi nadie pide: la constancia de no adeudo de gastos comunes emitida por la junta de propietarios o el administrador, el estado de cuenta de la unidad y el acta de la última sesión de la junta. Sin eso, la deuda de mantenimiento aparece después de la firma.
Datos clave
- Documento central: constancia de no adeudo de gastos comunes de la unidad.
- Documento revelador: el acta de la última junta, que muestra cuotas extraordinarias aprobadas y morosidad general del edificio.
- Riesgo que viene: el DL 1568 contempla inscribir la deuda en la partida del inmueble cuando entre en vigencia.
- Protección contractual: declaración del vendedor y retención de parte del precio hasta acreditar el no adeudo.
- Registro de deudores: el DL 1568, publicado el 28 de mayo de 2023, crea el Registro de Deudores de Cuotas de Mantenimiento de Bienes y Servicios Comunes, a cargo del Ministerio de Vivienda, con reporte a la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) para la central de riesgos. Funcionará cuando el decreto entre en vigencia, 180 días después de que se publique su reglamento.
- Cuándo se reportaría: el proyecto de reglamento publicado por el Ministerio de Vivienda en julio de 2024 plantea que la junta registre a quienes deban tres o más cuotas mensuales.
Los tres documentos y qué revela cada uno
| Documento | Qué revela | Quién lo emite |
|---|---|---|
| Constancia de no adeudo de gastos comunes | Si la unidad está al día | Junta de propietarios o administrador |
| Estado de cuenta de la unidad | Historial de pagos y saldo exacto | Administración del edificio |
| Acta de la última junta | Cuotas extraordinarias aprobadas y morosidad del edificio | Junta de propietarios |
Para ver en qué momento de la compra entra esto, revisa la guía completa para comprar una vivienda en el Perú.
El lugar de esta verificación dentro de toda la revisión previa a la compra está explicado en la guía maestra de qué revisar antes de comprar.
El acta es el documento que nadie pide y el que más dice
Porque no habla solo de la unidad que compras: habla del edificio entero. Ahí aparece si se aprobó una cuota extraordinaria para reparar el ascensor, si la cisterna necesita cambio, si hay un juicio en curso, si la morosidad general es del 10% o del 45%.
Ese último dato es decisivo y casi nadie lo mira: un edificio con morosidad alta es un edificio que no puede mantenerse, y eso termina en cuotas extraordinarias que pagarás tú. La cuota mensual que te informan hoy puede no ser la que pagarás en seis meses.
¿La deuda del vendedor pasa al comprador?
Es la pregunta clave y la respuesta depende de cómo esté estructurada la deuda y de lo que se pacte. La distinción que importa es entre una obligación personal del vendedor y una carga que afecta al inmueble: la segunda acompaña a la unidad con independencia de quién sea su dueño.
Precisamente por eso el mecanismo previsto en el DL 1568 —inscribir la deuda en la partida— cambia el panorama: una deuda inscrita es visible y ya no se puede alegar desconocimiento. Ver la deuda inscrita en la partida.
¿Qué cambia con el registro de deudores de mantenimiento?
Que, cuando entre en vigencia, la morosidad dejará de ser un asunto interno del edificio. El Decreto Legislativo 1568, del Régimen de la Propiedad Horizontal, obligará a que cada edificio tenga junta de propietarios y reglamento interno, y crea un registro de deudores de cuotas de mantenimiento cuyo reporte llegará a la SBS. Rige recién 180 días después de que se publique su reglamento; mientras tanto se aplican la Ley 27157 y el D.S. 035-2006-VIVIENDA. El proyecto de reglamento, publicado con la Resolución Ministerial 242-2024-VIVIENDA el 16 de julio de 2024, propone que se registre a quien deba tres o más cuotas mensuales.
Para el comprador significa dos cosas: el vendedor moroso tiene un incentivo más para ponerse al día antes de la venta, y tú tienes una razón más para exigir la constancia de no adeudo, porque una deuda que queda sin aclarar en la unidad es un problema que heredas en la convivencia con la junta.
| Deuda | Cómo se verifica | ¿Aparece en la partida de Sunarp? |
|---|---|---|
| Cuotas de mantenimiento ordinarias | Constancia de no adeudo y estado de cuenta de la junta o del administrador | Por regla, no |
| Cuotas extraordinarias aprobadas | Acta de la última junta de propietarios | No |
| Predial y arbitrios | Constancia de no adeudo de la municipalidad o del SAT | No |
| Hipotecas, embargos y otras cargas | Copia literal o Certificado Registral Inmobiliario | Sí |
Cómo blindarse en el contrato
Uno. Declaración expresa del vendedor de que no existen deudas por gastos comunes, ordinarias ni extraordinarias, a la fecha de la transferencia.
Dos. Obligación de entregar la constancia de no adeudo actualizada al día del cierre, no de tres meses atrás.
Tres. Retención de una parte del precio hasta la acreditación efectiva, o asunción expresa por el vendedor de cualquier deuda anterior que aparezca después.
Cuatro. Constancia de si hay cuotas extraordinarias aprobadas y aún no giradas, que es la letra chica más olvidada.
Ver cláusulas que te protegen y cómo saber si una propiedad tiene deudas.
Y las otras deudas que tampoco se revisan
Predial y arbitrios municipales, que se acreditan con la constancia de no adeudo de la municipalidad o del SAT, y los servicios básicos. Ninguna de las tres aparece en la partida registral, así que hay que pedirlas por separado.
Ver la constancia de no adeudo y Los 12 puntos que debes revisar antes de firmar la minuta (y el que casi nadie mira).
Preguntas frecuentes
¿Debo pagar las deudas de mantenimiento del dueño anterior?
Depende de cómo esté estructurada la deuda y de lo pactado en el contrato. Una carga que afecta al inmueble acompaña a la unidad, mientras que una obligación personal del vendedor no debería trasladarse, razón por la cual conviene pactarlo expresamente.
¿Qué documento acredita que el departamento está al día?
La constancia de no adeudo de gastos comunes emitida por la junta de propietarios o el administrador del edificio, acompañada del estado de cuenta de la unidad.
¿Por qué debo leer el acta de la última junta?
Porque revela cuotas extraordinarias aprobadas, obras pendientes, procesos en curso y el nivel de morosidad general del edificio, factores que afectarán tus pagos futuros.
¿Cómo me protejo en el contrato?
Con una declaración expresa del vendedor sobre la inexistencia de deudas, la entrega de la constancia actualizada al cierre y una retención de parte del precio hasta acreditar el no adeudo.
¿Las deudas de mantenimiento aparecen en la partida registral?
Hoy, por regla, no. El Decreto Legislativo 1568 contempla que puedan inscribirse como una carga en la partida, lo que las haría visibles en la publicidad registral, pero entrará en vigencia 180 días después de que se publique su reglamento.
¿Puedo comprar un departamento con deuda de mantenimiento?
Sí, pero con la deuda identificada y resuelta en el contrato: monto exacto según el estado de cuenta, obligación del vendedor de pagarla antes de la firma o descuento de ese monto del precio para pagarlo directamente a la junta. Nunca firmes con una deuda "por confirmar".
¿Qué es el Registro de Deudores de Cuotas de Mantenimiento?
Es un registro que crea el Decreto Legislativo 1568, a cargo del Ministerio de Vivienda, donde se anotarán los propietarios morosos en el pago del mantenimiento de bienes y servicios comunes. Su información se proporcionará a la SBS para que la deuda figure en la central de riesgos. Todavía no funciona: el decreto entra en vigencia 180 días después de que se publique su reglamento.
¿Quién debe entregar la constancia de no adeudo de mantenimiento?
La junta de propietarios o el administrador del edificio, a pedido del propietario vendedor. Pídela con fecha cercana al cierre y junto con el estado de cuenta, para ver no solo que el saldo es cero sino si hay cuotas extraordinarias aprobadas que todavía no se cobran.
Este artículo es una pieza de cómo se compra una casa, paso a paso, donde está el proceso completo en orden.
Relacionado con este tema: ¿Se paga mantenimiento por un departamento vacío? Sí, y por qué.
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Si tu duda es otra, aquí está respondida: qué hacer cuando un propietario no paga el mantenimiento.
Fuentes
- ¿Debe cuotas de mantenimiento? El nuevo régimen podría registrar la deuda y afectar la partida del inmueble — Construyendo.pe
- Condominios podrán tomar nuevas medidas contra morosos en pagos de mantenimiento: ¿cuáles? — Gestión
- ¿Cuál es el procedimiento para reportar a un vecino moroso? Revise estos pasos para evitar la vía judicial — Diario Oficial El Peruano
- Más de 260 sanciones impone Indecopi al sector inmobiliario por infracciones a los derechos del consumidor — Indecopi, 08/06/2026
- Sunarp y sus servicios gratuitos contra el fraude inmobiliario: activa candados digitales y alertas para todos los propietarios — Infobae, 19/02/2026
- Ejecutivo aprueba decreto para regular el régimen de propiedad horizontal (DL 1568) — Ministerio de Vivienda, 29/05/2023
- Ministerio de Vivienda publica proyecto del Reglamento de Propiedad Horizontal — Ministerio de Vivienda, 16/07/2024
- Resolución Ministerial N.° 242-2024-VIVIENDA, proyecto de Reglamento del DL 1568 — Ministerio de Vivienda
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