Antes de comprar un departamento hay que pedir tres documentos que casi nadie pide: la constancia de no adeudo de gastos comunes emitida por la junta de propietarios o el administrador, el estado de cuenta de la unidad y el acta de la última sesión de la junta. Sin eso, la deuda de mantenimiento aparece después de la firma.
Datos clave
- Documento central: constancia de no adeudo de gastos comunes de la unidad.
- Documento revelador: el acta de la última junta, que muestra cuotas extraordinarias aprobadas y morosidad general del edificio.
- Riesgo nuevo: el DL 1568 contempla inscribir la deuda en la partida del inmueble.
- Protección contractual: declaración del vendedor y retención de parte del precio hasta acreditar el no adeudo.
Los tres documentos y qué revela cada uno
| Documento | Qué revela | Quién lo emite |
|---|---|---|
| Constancia de no adeudo de gastos comunes | Si la unidad está al día | Junta de propietarios o administrador |
| Estado de cuenta de la unidad | Historial de pagos y saldo exacto | Administración del edificio |
| Acta de la última junta | Cuotas extraordinarias aprobadas y morosidad del edificio | Junta de propietarios |
El acta es el documento que nadie pide y el que más dice
Porque no habla solo de la unidad que compras: habla del edificio entero. Ahí aparece si se aprobó una cuota extraordinaria para reparar el ascensor, si la cisterna necesita cambio, si hay un juicio en curso, si la morosidad general es del 10% o del 45%.
Ese último dato es decisivo y casi nadie lo mira: un edificio con morosidad alta es un edificio que no puede mantenerse, y eso termina en cuotas extraordinarias que pagarás tú. La cuota mensual que te informan hoy puede no ser la que pagarás en seis meses.
¿La deuda del vendedor pasa al comprador?
Es la pregunta clave y la respuesta depende de cómo esté estructurada la deuda y de lo que se pacte. La distinción que importa es entre una obligación personal del vendedor y una carga que afecta al inmueble: la segunda acompaña a la unidad con independencia de quién sea su dueño.
Precisamente por eso el mecanismo previsto en el DL 1568 —inscribir la deuda en la partida— cambia el panorama: una deuda inscrita es visible y ya no se puede alegar desconocimiento. Ver la deuda inscrita en la partida.
Cómo blindarse en el contrato
Uno. Declaración expresa del vendedor de que no existen deudas por gastos comunes, ordinarias ni extraordinarias, a la fecha de la transferencia.
Dos. Obligación de entregar la constancia de no adeudo actualizada al día del cierre, no de tres meses atrás.
Tres. Retención de una parte del precio hasta la acreditación efectiva, o asunción expresa por el vendedor de cualquier deuda anterior que aparezca después.
Cuatro. Constancia de si hay cuotas extraordinarias aprobadas y aún no giradas, que es la letra chica más olvidada.
Ver cláusulas que te protegen y cómo saber si una propiedad tiene deudas.
Y las otras deudas que tampoco se revisan
Predial y arbitrios municipales, que se acreditan con la constancia de no adeudo de la municipalidad o del SAT, y los servicios básicos. Ninguna de las tres aparece en la partida registral, así que hay que pedirlas por separado.
Ver la constancia de no adeudo y el checklist del comprador.
Preguntas frecuentes
¿Debo pagar las deudas de mantenimiento del dueño anterior?
Depende de cómo esté estructurada la deuda y de lo pactado en el contrato. Una carga que afecta al inmueble acompaña a la unidad, mientras que una obligación personal del vendedor no debería trasladarse, razón por la cual conviene pactarlo expresamente.
¿Qué documento acredita que el departamento está al día?
La constancia de no adeudo de gastos comunes emitida por la junta de propietarios o el administrador del edificio, acompañada del estado de cuenta de la unidad.
¿Por qué debo leer el acta de la última junta?
Porque revela cuotas extraordinarias aprobadas, obras pendientes, procesos en curso y el nivel de morosidad general del edificio, factores que afectarán tus pagos futuros.
¿Cómo me protejo en el contrato?
Con una declaración expresa del vendedor sobre la inexistencia de deudas, la entrega de la constancia actualizada al cierre y una retención de parte del precio hasta acreditar el no adeudo.
¿Las deudas de mantenimiento aparecen en la partida registral?
Tradicionalmente no. El Decreto Legislativo 1568 contempla que puedan inscribirse mediante una nota de deuda, lo que las haría visibles en la publicidad registral.
Este artículo es una pieza de cómo se compra una casa, paso a paso, donde está el proceso completo en orden.
Fuentes
- ¿Debe cuotas de mantenimiento? El nuevo régimen podría registrar la deuda y afectar la partida del inmueble — Construyendo.pe
- Condominios podrán tomar nuevas medidas contra morosos en pagos de mantenimiento: ¿cuáles? — Gestión
- ¿Cuál es el procedimiento para reportar a un vecino moroso? Revise estos pasos para evitar la vía judicial — Diario Oficial El Peruano
- Más de 260 sanciones impone Indecopi al sector inmobiliario por infracciones a los derechos del consumidor — Indecopi, 08/06/2026
- Sunarp y sus servicios gratuitos contra el fraude inmobiliario: activa candados digitales y alertas para todos los propietarios — Infobae, 19/02/2026
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