La minuta es el contrato: el documento privado, autorizado por abogado, donde constan las partes, el inmueble, el precio y las condiciones. La escritura pública es ese mismo contrato elevado ante un notario, que le da fe pública y permite inscribirlo en Sunarp. Con la minuta ya hay compraventa; con la escritura hay documento inscribible; con la inscripción hay oponibilidad frente a terceros.
Datos clave
- La compraventa de inmueble se perfecciona con el acuerdo sobre bien y precio, no con la inscripción.
- La minuta debe estar autorizada por abogado; la escritura la otorga el notario.
- Sin escritura no hay inscripción, y sin inscripción no eres oponible frente a un tercero de buena fe.
- El parte notarial es el documento que va a Sunarp para inscribir.
- Honorarios notariales libres desde el DL 1049.
Las tres etapas, con lo que da cada una
| Etapa | Qué es | Qué te da | Qué no te da |
|---|---|---|---|
| Minuta | Contrato privado autorizado por abogado | Contrato exigible entre las partes | No se inscribe |
| Escritura pública | Minuta elevada ante notario | Fe pública y documento inscribible | Aún no eres titular registral |
| Inscripción en Sunarp | Registro del acto en la partida | Oponibilidad frente a terceros | — |
Por qué la inscripción es lo que importa en la práctica
Porque el Perú tiene un sistema donde un tercero que compra confiando en el registro y de buena fe queda protegido. Si tú compraste con minuta y no inscribiste, y el vendedor vuelve a vender a alguien que sí inscribe, tu posición se vuelve muy débil. Ese es el escenario de la doble venta, y es la razón por la que ningún abogado recomienda quedarse en la minuta. Ver qué pasa si no inscribes.
Qué revisar en la minuta antes de firmar
- Identificación exacta del inmueble, con número de partida registral.
- Precio, forma de pago y bancarización, con fechas.
- Estado de cargas y gravámenes y quién los levanta.
- Plazo de entrega del inmueble y penalidad por incumplimiento.
- Reparto de gastos notariales y registrales.
Ver checklist antes de firmar la minuta, qué es una minuta y qué es una escritura pública.
Cuándo basta el documento privado
Para actos que no requieren inscripción —un arrendamiento común, por ejemplo— un documento privado bien redactado puede bastar. Para transferir propiedad, constituir hipoteca o cualquier acto que deba llegar al registro, se necesita escritura pública. Ver cuándo basta cada uno.
Preguntas frecuentes
¿La minuta sola me hace propietario?
Te da un contrato de compraventa exigible, pero sin inscripción tu derecho es frágil frente a terceros.
¿Puedo hacer la minuta yo mismo?
Debe estar autorizada por abogado. Y conviene que la revise alguien que represente tus intereses.
¿Cuánto demora elevar a escritura pública?
Días, si la documentación está completa. Lo que demora es reunir los papeles.
¿Qué es el parte notarial?
El documento que la notaría remite a Sunarp para inscribir el acto. Ver parte notarial y testimonio.
¿Puedo inscribir sin pasar por notaría?
Para una compraventa, no: se requiere escritura pública.
Este artículo es una pieza de cómo se compra una casa, paso a paso, donde está el proceso completo en orden.
Fuentes
- Decreto Legislativo N° 1049, Ley del Notariado — SPIJ
- Código Civil peruano — Sistema Peruano de Información Jurídica
- Plataforma de servicios en línea Sunarp
- Ministerio de Justicia y Derechos Humanos — SPIJ
Cómo te ayuda EximiaHaus
La minuta es donde se gana o se pierde la operación. Podemos revisarla antes de que la firmes:
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