Diferencia entre minuta y escritura pública: cuál necesitas y cuánto cuesta cada paso

Antes de pedir cotización, revisa cuánto cobra cada notaría por la escritura pública: tarifario comparado 2026 y lee cuánto cobra la notaría por una compraventa: los honorarios notariales son libres y la diferencia entre notarías puede ser de varios cientos de soles.

Dicho de otro modo, la minuta es el contrato: el documento donde constan las partes, el inmueble, el precio y las condiciones. La escritura pública es ese mismo contrato elevado ante un notario. Con la minuta ya hay compraventa; con la escritura hay documento inscribible; con la inscripción hay oponibilidad frente a terceros. En modelos de minutas y contratos tienes formatos en Word para empezar.

Minuta, escritura pública, legalización de firma, asiento registral: si algún término del proceso no te queda claro, está explicado en una o dos frases en el diccionario inmobiliario peruano de la A a la Z.

El lugar de esta verificación dentro de toda la revisión previa a la compra está explicado en la guía maestra de qué revisar antes de comprar.

¿Cuánto cuesta cada paso en 2026?

El notario no tiene arancel oficial: cada notaría fija su precio y debe publicarlo. Estas son referencias de tarifarios publicados y de la tasa registral vigente; para tu operación, pide cotización por escrito a dos o tres notarías con el valor del inmueble.

Ejemplo: en una compraventa de S/ 300.000, la inscripción en Sunarp sería S/ 44,50 más S/ 900 (3 por mil), es decir, alrededor de S/ 944,50, sin contar notaría ni alcabala. Para el reparto entre las partes, revisa qué gastos paga el comprador y cuáles el vendedor.

Por qué la inscripción es lo que importa en la práctica

Porque el Perú tiene un sistema donde un tercero que compra confiando en el registro y de buena fe queda protegido. Si tú compraste con minuta y no inscribiste, y el vendedor vuelve a vender a alguien que sí inscribe, tu posición se vuelve muy débil. Ese es el escenario de la doble venta, y es la razón por la que ningún abogado recomienda quedarse en la minuta. Ver Casa sin inscribir en Sunarp: qué no puedes hacer y cómo se regulariza.

Qué revisar en la minuta antes de firmar

1. Identificación exacta del inmueble, con número de partida registral.
2. Precio, forma de pago y bancarización, con fechas.
3. Estado de cargas y gravámenes y quién los levanta.
4. Plazo de entrega del inmueble y penalidad por incumplimiento.
5. Reparto de gastos notariales y registrales.

Ver checklist antes de firmar la minuta, qué es una minuta y qué es una escritura pública.

Cuándo basta el documento privado

Para actos que no requieren inscripción —un arrendamiento común, por ejemplo— un documento privado bien redactado puede bastar. Para transferir propiedad, constituir hipoteca o cualquier acto que deba llegar al registro, se necesita escritura pública. Ver cuándo basta cada uno.

¿Qué es una minuta notarial?

Se le llama así, de forma coloquial, a la minuta que se lleva a la notaría para elevarla a escritura. No la redacta el notario por obligación: la prepara o la autoriza un abogado, que firma y pone su número de colegiatura. El notario la recibe, verifica la identidad y capacidad de las partes y la inserta de forma literal en la escritura pública. Para algunos actos, como otorgar o revocar un poder, la ley no exige minuta.

¿Qué tipos de minutas existen?

Hay una minuta por cada acto que se eleva a escritura pública. En el mercado inmobiliario las más comunes son la de compraventa, la de donación o anticipo de legítima, la de constitución de hipoteca (en los créditos la prepara el banco), la de levantamiento de hipoteca, la de independización y la de división y partición entre copropietarios. Todas siguen la misma lógica: el abogado redacta o autoriza, las partes firman y el notario eleva a escritura. Si una escritura ya firmada tiene un error, se corrige con otra escritura sobre una minuta aclaratoria o de rectificación.

No hay que confundir la minuta con un acta. La minuta contiene un acuerdo de voluntades que luego se eleva a escritura; un acta notarial deja constancia de hechos que el notario presencia, como una entrega de llaves o el estado de un inmueble. Y el acta de una junta de propietarios recoge lo acordado en la sesión: no es un contrato entre comprador y vendedor.

¿Cómo pasa la escritura a Sunarp?

Firmada la escritura, el notario expide el parte notarial y lo presenta por el Sistema de Intermediación Digital (SID-Sunarp), la vía obligatoria a nivel nacional. Antes de elevar la minuta, las notarías suelen exigir el comprobante de pago de la alcabala. El registrador revisa el título y puede inscribirlo, observarlo si falta un requisito o liquidarlo si faltan derechos registrales; el monto referencial se calcula con la calculadora registral de Sunarp. No des por cerrada la compra hasta confirmar la inscripción: haz seguimiento del expediente con tu notaría o tu abogado.

Si ya firmaste un contrato privado sin abogado, el trámite para llegar a la escritura está en cómo elevar a escritura pública un contrato privado de compraventa, y lo que cobra el abogado por la minuta en cuánto cuesta una minuta de compraventa.

Otras preguntas frecuentes

¿La minuta sola me hace propietario?

Te da un contrato de compraventa exigible, pero sin inscripción tu derecho es frágil frente a terceros.

¿Puedo hacer la minuta yo mismo?

Debe estar autorizada por abogado. Y conviene que la revise alguien que represente tus intereses.

¿Cuánto demora elevar a escritura pública?

Días, si la documentación está completa; lo que demora es reunir los papeles. Llega a la notaría con la minuta ya autorizada por abogado y revisada: el notario verifica la identidad y la capacidad de las partes y la inserta de forma literal en la escritura pública.

¿Puedo negociar los honorarios del notario?

Sí. El Decreto Legislativo 1049 los deja libres, sin arancel obligatorio, así que cotizar la misma operación en varias notarías produce diferencias reales. Los derechos registrales de Sunarp, en cambio, siguen un tarifario.

¿Necesito abogado además del notario?

El notario da fe del acto; revisar que el contrato te convenga es otra función. En operaciones con cargas o particularidades conviene tener asesoría propia.

¿Qué es el parte notarial?

El documento que la notaría remite a Sunarp para inscribir el acto. Ver parte notarial y testimonio.

¿Puedo inscribir sin pasar por notaría?

Para una compraventa, no: se requiere escritura pública, y lo que llega a Sunarp es el parte notarial. Lo mismo vale para constituir una hipoteca o cualquier acto que deba inscribirse. Un documento privado bien redactado solo alcanza para actos que no van al registro, como un arrendamiento común.

¿Cuánto cobra el notario por elevar una minuta a escritura pública?

No hay tarifa única porque los honorarios son libres. En 2026, la Notaría Gonzales Loli de Lince publica escrituras desde S/ 250 y la Notaría Guerra Salas de Trujillo S/ 1.500 por otorgamiento de escritura pública, ambos con IGV. El precio final depende del valor del inmueble, las páginas y el número de firmantes.

Este artículo es una pieza de Cómo comprar una casa o departamento en el Perú: guía completa 2026 (requisitos, costos y paso a paso), donde está el proceso completo en orden.

Con la escritura firmada todavía falta un paso para los servicios: si el cambio de titularidad va antes o después de la escritura.

La minuta y la escritura son el tramo final de una venta: antes vienen el precio, el aviso y las visitas. Ese recorrido completo está en cómo vender tu propiedad paso a paso.