Alquilar bien no es publicar rápido: es fijar el precio con datos, filtrar al inquilino antes de la visita y firmar un contrato con la forma correcta. Los tres errores que más plata cuestan —precio alto, inquilino sin verificar y contrato informal— se cometen en la primera semana y se pagan durante todo el año.
Los siete pasos, en orden
- 1. Precio: con comparables de tu zona y tu tipología, no con el promedio de la ciudad.
- 2. Preparación: limpieza, pintura y arreglos que sí devuelven la inversión.
- 3. Aviso: fotos con luz, medidas reales y condiciones claras.
- 4. Filtro: capacidad de pago e historial, antes de mostrar.
- 5. Contrato: con las cláusulas que habilitan el desalojo notarial.
- 6. Impuesto: renta de primera categoría, todos los meses.
- 7. Convivencia: quién paga qué, por escrito, desde el primer día.
Lo que de verdad te queda
La rentabilidad bruta de referencia del alquiler de vivienda en Lima ronda el 5,5% anual. Lo que llega a tu bolsillo es bastante menos, y conviene tenerlo claro antes de calcular con el número grande:
| Concepto | Qué descuenta |
|---|---|
| Vacancia | De uno a dos meses al año sin inquilino |
| Impuesto a la renta de primera categoría | 5% efectivo sobre el alquiler bruto |
| Predial y arbitrios | Los asume el propietario |
| Cuota de mantenimiento | En muchos contratos, del propietario |
| Reparaciones y reposición | Una reserva prudente es 5% de la renta anual |
| Gestión | Si no la haces tú, un porcentaje mensual |
Elaboración de EximiaHaus. El impuesto a la renta de primera categoría equivale a 6,25% sobre la renta neta (80% del ingreso), es decir 5% del alquiler bruto, y se declara con el Formulario Virtual 1683 ante SUNAT.
Con esos descuentos, un 5,5% bruto suele quedar en un rango neto de 3,5% a 4,5%. El cálculo con tus números está en la calculadora de rentabilidad y el detalle, en rentabilidad bruta frente a neta.
Paso 1: el precio, que decide todo lo demás
Un alquiler 10% por encima del mercado no significa ganar 10% más: significa dos meses vacío, y dos meses vacíos se comen la diferencia de todo el año. El precio se arma con alquileres reales de tu misma zona y tipología, ajustados por piso, estado, muebles y estacionamiento. El método está en cómo fijar el precio de alquiler.
Paso 2 y 3: preparar y publicar
El inquilino decide si visita en los primeros segundos del aviso. Limpieza profunda, pintura neutra, luminarias funcionando y fotos con luz natural valen más que cualquier descripción. Qué conviene gastar antes está en qué gastar antes de poner en alquiler, y si conviene amoblar, en amoblado frente a vacío.
Paso 4: filtrar antes de mostrar
Es el paso que más problemas evita y el que más se salta. Antes de agendar: a qué se dedica, cuánto gana, cuántas personas van a vivir, si tiene mascotas y cómo está su historial de pagos. Un inquilino que paga puntual vale más que uno que ofrece S/ 100 más al mes. Cómo verificarlo está en cómo verificar el historial del inquilino.
Paso 5: el contrato, con la forma correcta
Un contrato sirve para dos cosas: ordenar la convivencia y permitirte recuperar el inmueble si algo sale mal. Lo segundo depende de la forma: para acceder a la vía notarial de desalojo por vencimiento o falta de pago hacen falta cláusula de allanamiento futuro, sometimiento expreso al procedimiento, inmueble individualizado, cuenta de abono y contrato en formulario único o escritura pública. Si falta alguno, queda solo la vía judicial.
La lista completa está en las cláusulas que debe incluir el contrato y lo que cambió este año, en los contratos de alquiler en 2026.
Paso 6: el impuesto, todos los meses
El alquiler de un predio genera renta de primera categoría: 5% efectivo sobre el monto bruto, declarado y pagado con el Formulario Virtual 1683 dentro del cronograma mensual de SUNAT. Desde 2026 la renta se imputa por lo percibido, así que la fecha de cobro importa. El paso a paso está en cómo declarar con el Formulario 1683.
Paso 7: la convivencia
La mayoría de los conflictos no son por el alquiler: son por una terma malograda, un desagüe atorado o la cuota de mantenimiento. Todo eso se resuelve antes, escribiéndolo en el contrato. El reparto habitual está en quién paga las reparaciones.
La guía completa, por etapas
Este es el índice del clúster de alquiler, en el orden en que las cosas ocurren:
Antes de publicar: preparar y poner precio
- Cuánto cobrar de alquiler por mi departamento
- Cómo fijar el precio de alquiler
- Cómo fijarlo en una ciudad de provincia
- Qué conviene gastar antes de publicar
- Cuánto cuesta poner un departamento en alquiler
- Amoblado o vacío: cuánto cambia la renta
- Alquilar amoblado o sin amoblar
- Qué fotos necesita el aviso
- Dónde publicar el departamento
- Cada cuánto republicar el aviso
Elegir inquilino y firmar
- Las cláusulas que debe incluir el contrato
- Lo que cambió en los contratos en 2026
- ¿Contrato a un año o a dos?
- ¿Conviene la renovación automática?
- Firma legalizada o sin legalizar
- Modelo de contrato de alquiler
- La cláusula de allanamiento a futuro
- Cómo verificar el historial del inquilino
- Cuánta garantía cobrar
- Carta fianza: cuándo se pide
- El inventario de entrega
- ¿Vale un contrato de palabra?
Impuestos y formalidad
- Impuesto a la renta de primera categoría
- Cómo declarar con el Formulario 1683
- Lo percibido: qué cambió en 2026
- Cuándo vence el pago cada mes
- Cómo pagarlo desde el celular
- Por qué conviene bancarizar el alquiler
- Qué pasa si no lo declaras
- Cómo detecta SUNAT los alquileres no declarados
- Si el inmueble es de dos dueños
- Mantenimiento, predial y arbitrios: quién paga
Durante el contrato: quién paga qué
- Quién paga las reparaciones
- Quién paga la luz y el agua
- Se malogró la terma
- Se atoró el desagüe
- Quién paga la fumigación
- Chinches de cama: quién responde
- Daños por lluvia
- ¿Se puede subir el alquiler a mitad de contrato?
- Cuánto subir el alquiler cada año
- ¿Bajar el alquiler para que no quede vacío?
Cuando el inquilino no paga
- Qué hacer si el inquilino no paga
- La mora: cómo se cobra
- Cómo cobrar los alquileres que te deben
- Modelo de carta notarial
- Por qué fracasa el desalojo notarial
- El proceso legal de desalojo
- Cuánto cuesta y cuánto demora un desalojo
- El registro de deudores morosos
Modalidades: por días, por habitaciones, corporativo
- Por días o contrato anual: los números
- ¿Rinde más por días o por año?
- Cuánto deja un alquiler corto en Lima
- Por habitaciones frente a completo
- Alquiler corporativo y por temporada
- Licencia de hospedaje no hotelero
- ¿Puede el edificio prohibirlo?
- Alquiler turístico: cómo está regulado
- Qué categoría declaras en corta estadía
La rentabilidad, con números
- Rentabilidad del alquiler en Lima 2026
- Rentabilidad bruta frente a neta
- Cuánto te queda limpio de un alquiler
- Qué gastos restan rentabilidad
- Cómo calcular el ROI
- ¿El alquiler paga la hipoteca?
- Distritos con mejor rendimiento
- Vivir de alquileres: cuántos departamentos hacen falta
- Cuánto cobra administrar el alquiler
- Administrar a distancia sin perder plata
Preguntas frecuentes
¿Cuánto impuesto se paga por alquilar un departamento en el Perú?
El 5% efectivo del alquiler bruto mensual, que corresponde al 6,25% sobre la renta neta. Se declara y paga con el Formulario Virtual 1683.
¿Cuánto tiempo toma alquilar un departamento?
Depende del precio y del distrito. Un inmueble bien preparado y con precio de mercado se coloca en semanas; uno sobrevalorado puede pasar meses vacío.
¿Cuánta garantía puedo pedir?
Lo habitual es el equivalente a uno o dos meses de renta, pactado por escrito, junto con quién la devuelve y en qué plazo.
¿Qué hago si el inquilino deja de pagar?
Primero, carta notarial. Después, según la forma del contrato, la vía notarial de desalojo o la judicial. La diferencia se decide el día que firmas, no el día que deja de pagar.
¿Conviene alquilar amoblado?
Sube la renta y también la rotación, el desgaste y la reposición. Conviene en zonas de alquiler corporativo o estudiantil; menos en alquiler familiar de largo plazo.
¿Puedo alquilar un departamento que todavía estoy pagando?
Generalmente sí, revisando las condiciones del crédito. El caso está en alquilar un inmueble hipotecado.
Todo el clúster, en orden y en un solo lugar: por dónde empezar a invertir en inmuebles.
Las otras guías del blog
Fuentes
- SUNAT — Rentas de primera categoría: alquiler de predios
- SUNAT — Formulario Virtual 1683: declaración y pago del impuesto por arrendamiento
- Ley N° 30933 — desalojo notarial por vencimiento del contrato o falta de pago
- Código Civil peruano — contrato de arrendamiento
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, DS N° 156-2004-EF (predial y arbitrios)
- Sunarp — inscripción de arrendamiento y consulta de partida registral
Cómo te ayuda EximiaHaus
Cada paso de esta guía tiene una herramienta o un servicio detrás:
- Publica tu primera propiedad gratis — crea tu cuenta y publica tu primer aviso sin costo: fotos, ubicación en el mapa, contacto directo por WhatsApp y estadísticas de visitas.
- Calculadora de rentabilidad de alquiler — calcula la rentabilidad bruta y neta de tu inmueble descontando vacancia, gastos e impuestos.
- Publicar un inmueble — anuncia tu propiedad en minutos y llega a miles de compradores e inquilinos en todo el Perú.
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
- Reporte Equifax completo — revisa historial crediticio, deudas y score por S/ 7.90, con la segunda consulta gratis.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.