En Lima Norte, el ticket promedio de una vivienda nueva fue S/ 273.000 en el primer trimestre de 2026, según los datos de CODIP publicados por Gestión, y los distritos vecinos de Comas que sí se miden van de S/ 2.956 por m² (San Martín de Porres) a S/ 3.488 (Los Olivos). Ese rango es la base honesta para calcular cuánto cuesta un departamento en Comas.
Datos clave
- Rango de referencia: S/ 2.956 – S/ 3.488 por m², el de los distritos vecinos medidos.
- Ticket promedio de vivienda nueva en Lima Norte: S/ 273.000.
- Metraje típico del producto nuevo: 40 a 70 m², 2 y 3 dormitorios.
- Vivienda de interés social: 68% de las ventas de la zona.
- Alcabala: 3% sobre lo que exceda de S/ 55.000 (10 UIT de 2026).
Precio por tipología en el rango de Lima Norte
| Tipología | Precio estimado | Inicial 20% | Alcabala | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| 40 m² · 1 dormitorio | S/ 118.000 – 140.000 | S/ 23.600 – 28.000 | S/ 1.890 – 2.550 | S/ 819 – 972 |
| 60 m² · 2 dormitorios | S/ 177.000 – 209.000 | S/ 35.400 – 41.800 | S/ 3.660 – 4.620 | S/ 1.229 – 1.451 |
| 80 m² · 3 dormitorios | S/ 236.000 – 279.000 | S/ 47.200 – 55.800 | S/ 5.430 – 6.720 | S/ 1.639 – 1.937 |
| 100 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 296.000 – 349.000 | S/ 59.200 – 69.800 | S/ 7.230 – 8.820 | S/ 2.055 – 2.423 |
Estimación de EximiaHaus: área típica de cada tipología × precio por m² del distrito. Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT, con la UIT 2026 en S/ 5.500. Cuota: sistema francés a 8,5% anual, 20 años, sobre el 80% del precio, sin seguros. Son estimaciones para ordenar el presupuesto, no una tasación ni una oferta de crédito. El rango de precio por m² corresponde a los distritos vecinos medidos en abril de 2026 (San Martín de Porres S/ 2.956 y Los Olivos S/ 3.488), porque Comas no tiene medición propia publicada.
Por qué no hay un precio único de Comas
Porque el distrito no entra en los índices mensuales: esos se construyen con avisos de departamentos y en Comas el mercado es principalmente de casas. Lo honesto es trabajar con un rango y ajustarlo por zona, no inventar un promedio. El detalle está en el precio del m² en Comas.
Qué mueve el precio dentro del distrito
La cercanía a la avenida Túpac Amaru y a las estaciones del Metropolitano es el primer factor. Después, la altura del terreno: las zonas de ladera tienen accesos más difíciles y precios más bajos. Y siempre, la situación registral: con declaratoria de fábrica inscrita el comprador puede usar crédito hipotecario; sin ella, el universo se reduce a quien paga al contado.
Departamento nuevo o casa usada
En Comas, por el precio de un departamento nuevo de 60 m² se compra muchas veces una casa usada con más metros construidos. La diferencia está en el financiamiento y en la garantía: el producto nuevo entra sin fricción al crédito con bono, mientras la casa usada depende de tener los papeles en orden. Si están en regla, la casa suele dar más metro por sol.
Cómo se vive en el distrito está en cómo es vivir en Comas.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un departamento de 2 dormitorios en Comas?
Entre S/ 177.000 y S/ 209.000 para 60 m², según el rango de precios de los distritos vecinos de Lima Norte.
¿Cuánto sería la cuota mensual?
Entre S/ 1.229 y S/ 1.451 al mes para ese mismo departamento, financiando el 80% a 20 años y sin contar seguros.
¿Cuánto se paga de alcabala?
El 3% sobre lo que exceda de S/ 55.000. En un departamento de S/ 200.000, alrededor de S/ 4.350.
¿Cuánto cuesta una vivienda nueva en Lima Norte?
S/ 273.000 de ticket promedio en el primer trimestre de 2026, con metrajes de 40 a 70 m².
¿Conviene comprar en planos en Comas?
Permite pagar la inicial en cuotas durante la obra, pero exige revisar al desarrollador, el cronograma y las garantías antes de firmar.
Fuentes
- Lima Norte y Lima Este: el nuevo foco inmobiliario que crece con precios más bajos — Gestión (datos CODIP, 1T2026)
- Metro cuadrado de viviendas en Lima sube a S/ 6.886 y seis distritos aceleran su revalorización — La República (13-05-2026)
- Aumentan el valor máximo de las viviendas de Techo Propio hasta S/ 136.100 — El Peruano (DS 012-2026-VIVIENDA)
- Sunat — Unidad Impositiva Tributaria (UIT) vigente
Cómo te ayuda EximiaHaus
Antes de comprometerte con una cuota, comprueba cuánto te alcanza de verdad:
- Calculadora de cuota de crédito hipotecario — calcula tu cuota mensual con seguros incluidos, o averigua cuánto te alcanza según el sueldo que tienes.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
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