En 2026 la oferta de vivienda nueva de Lima está muy concentrada: Lima Centro reúne más de 11.000 unidades disponibles y Lima Sur 4.361, pero dentro de esta última Chorrillos acapara cerca del 90% con 48 proyectos activos. Saber dónde hay para elegir y dónde no cambia por completo la estrategia de compra.
Datos clave del mapa de oferta
- Lima Centro: más de 11.000 unidades disponibles, mercado +19%.
- Lima Sur: 4.361 unidades en venta a marzo de 2026, casi el doble que un año antes.
- Chorrillos: ~90% de la oferta de Lima Sur, con 48 proyectos activos.
- Lima Este: 305 unidades vendidas en el 1T2026, +60% interanual.
- Stock: 17 meses de agotamiento al ritmo de venta actual.
Dónde hay y dónde no
| Zona | Situación de la oferta | Qué implica para el comprador |
|---|---|---|
| Lima Centro | 11.000+ unidades disponibles | Amplia capacidad de comparar y negociar |
| Lima Sur | 4.361 unidades, ~90% en Chorrillos | Mucha oferta, pero casi toda en un distrito |
| Lima Este | Ventas +60% interanual | Oferta que rota rápido: menos margen de espera |
| Lima Norte | Ventas +20%, ticket más bajo | Producto de vivienda social, se agota rápido |
| Villa El Salvador | Oferta prácticamente nula | Sin producto nuevo: el mercado es de casas |
Datos de CODIP publicados por Gestión (1T2026 y 1S2026) e Infobae (25-03-2026). Corresponden a vivienda nueva en proyectos formales.
Qué significan 17 meses de stock
Es el tiempo que tardaría en agotarse toda la oferta disponible si se mantuviera el ritmo de ventas actual y no entrara ningún proyecto nuevo. Un stock de alrededor de un año y medio describe un mercado equilibrado: ni la escasez que dispara precios ni el exceso que obliga a rematar. Para el comprador significa que hay tiempo para comparar, pero no tanto como para dejar pasar una buena unidad.
La concentración es el dato incómodo
Que Chorrillos tenga el 90% de la oferta de Lima Sur quiere decir que un comprador de Villa El Salvador, Villa María del Triunfo o Lurín que quiera producto nuevo debe salir de su distrito. Lo mismo pasa con buena parte de Lima Norte, donde la oferta se concentra en unos pocos ejes. Esa concentración explica por qué muchos compradores terminan eligiendo vivienda usada: no es preferencia, es disponibilidad.
El caso extremo está explicado en el precio del m² en Villa El Salvador.
Por qué la oferta se concentra donde se concentra
Un proyecto de vivienda necesita tres cosas a la vez: suelo con la zonificación adecuada, redes de agua y desagüe con capacidad, y un precio de salida que el comprador de la zona pueda pagar. Donde falla cualquiera de las tres, no hay proyectos. Por eso la oferta se agrupa en los distritos con suelo habilitado —Chorrillos en el sur, los ejes consolidados de Lima Norte— y desaparece en los que tienen limitaciones de red, por poblados que sean.
Esa es también la razón por la que los precios de la vivienda social solo cierran en la periferia: el tope de S/ 136.100 para 40 m² obliga a un valor de suelo bajo, y en el centro eso ya no existe.
Cómo usar este mapa
Si buscas producto nuevo y tienes flexibilidad de zona, Lima Centro es donde más opciones hay para comparar. Si tu prioridad es el precio, Lima Norte tiene el ticket más bajo, con la contrapartida de que el producto social se agota rápido. Y si tu distrito no tiene oferta nueva, la decisión real es entre comprar usado ahí o comprar nuevo en otro lado.
Los precios por zona están en cuánto cuesta un departamento nuevo en Lima.
Preguntas frecuentes
¿Dónde hay más oferta de vivienda nueva en Lima?
En Lima Centro, con más de 11.000 unidades disponibles, seguida de Lima Sur con 4.361 unidades en venta a marzo de 2026.
¿Por qué Chorrillos concentra tanta oferta?
Porque es el distrito de Lima Sur con suelo habilitado y servicios disponibles: reúne cerca del 90% de la oferta de la zona con 48 proyectos activos.
¿Qué son los 17 meses de stock?
El tiempo que tardaría en venderse toda la oferta disponible al ritmo actual. Describe un mercado equilibrado.
¿Hay distritos sin oferta nueva?
Sí. Villa El Salvador es el caso más claro: su oferta formal es casi nula por falta de redes de agua y desagüe.
¿Conviene comprar usado si no hay nuevo en mi distrito?
Es lo que hace la mayoría. La clave está en verificar papeles y estado del inmueble, porque no hay garantía de constructor detrás.
Fuentes
- Viviendas en Lima Centro: ventas, precios y distritos con mayor demanda — Gestión (datos CODIP, 12-08-2026)
- Chorrillos concentra el 90% de la oferta inmobiliaria de Lima Sur: ventas crecen casi 50% — Gestión (datos CODIP)
- Lima Norte y Lima Este: el nuevo foco inmobiliario que crece con precios más bajos — Gestión (datos CODIP, 1T2026)
- Chorrillos lidera el boom inmobiliario en Lima Sur: ¿por qué nadie construye en Villa El Salvador? — Infobae (25-03-2026)
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