Precio m2 Comas 2026, en corto: sin índice propio; sus vecinos marcaron S/ 2.956 (SMP) y S/ 3.488 (Los Olivos) por m² en abril de 2026. Ancla oficial: el valor arancelario 2026 del MEF (R.M. 514-2025-EF/15) da S/ 105 por m² de terreno, base del autovalúo y no precio de venta. Detalle en el mapa del precio del m².
Comas no aparece con precio propio en el índice mensual de precios de venta de Lima, y la razón no es el tamaño del distrito —es uno de los más poblados de la capital— sino el tipo de vivienda: aquí el mercado es de casas, no de departamentos, y los índices se construyen con avisos de departamentos. Lo que sí hay son referencias sólidas de Lima Norte con las que se puede trabajar.
Datos clave de Comas y Lima Norte
- Ticket promedio de vivienda nueva en Lima Norte: S/ 273.000 en el primer trimestre de 2026 (CODIP), frente a S/ 436.000 en Lima.
- Metraje típico: entre 40 y 70 m², y el 78% de las ventas son de dos y tres dormitorios.
- Vivienda de interés social: 68% de las ventas de la zona.
- Distritos vecinos medidos (abr-2026): Los Olivos S/ 3.488 y San Martín de Porres S/ 2.956 por m².
- Lima Norte creció 20% en unidades vendidas: 293 en el 1T2026 frente a 244 un año antes.
Valor arancelario del suelo en Comas (MEF 2026) y avisos
| Indicador | Comas | Fuente y periodo |
|---|---|---|
| Valor arancelario del suelo (fiscal, no de mercado) | S/ 105 por m² de terreno | MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15, ejercicio 2026 |
Todo sobre Comas: zonas, avisos y agentes · Comas en el mapa del precio del m² · Propiedades en venta en Comas
Precio del m² en los distritos vecinos de Lima Norte: Puente Piedra · Carabayllo · Independencia · Los Olivos · San Martín de Porres · Santa Rosa.
Fuentes: MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15 (29 de octubre de 2025), mediana de los valores arancelarios por vía del distrito: valor fiscal para el autovalúo y el predial, no precio de mercado. Este bloque se actualiza solo con el último dato publicado.
Todo sobre Comas en una página: precios del m², zonas, avisos activos y agentes en Comas.
Por qué este distrito no aparece en el índice mensual
Los índices de precios de vivienda de Lima se construyen con avisos de departamentos. Donde la oferta formal de departamentos es pequeña, la muestra no alcanza para publicar un promedio mensual confiable y el distrito simplemente no figura. Eso no significa que no haya mercado: significa que el mercado es de casas y terrenos, que se valorizan de otra manera.
Cuando eso pasa, el precio se arma con tres anclajes verificables: el promedio de la zona, el tope de la vivienda de interés social y el valor arancelario oficial del terreno. Ninguno reemplaza a una valorización por comparables, pero los tres juntos evitan el error caro de poner un precio inventado.
Si estás por tasar o valorizar un inmueble, conviene leer primero la guía completa de tasación de inmuebles en el Perú y volver aquí para el detalle de este punto.
Las referencias que sí sirven en Comas
| Anclaje | Valor 2026 | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Vecinos con índice | Los Olivos S/ 3.488 · SMP S/ 2.956 por m² | Techo y piso del rango de la zona |
| Ticket de vivienda nueva | S/ 273.000 (Lima Norte) | Cuánto paga hoy el comprador de la zona |
| Tope de vivienda social | S/ 136.100 desde 40 m² (S/ 3.402/m²) | El precio que el crédito con bono puede cubrir |
| Valor arancelario oficial | Publicado por calle (RM 514-2025-EF/15) | El valor del suelo de tu cuadra |
Elaboración EximiaHaus con datos de CODIP citados por Gestión (1T2026), el índice mensual de abril de 2026 (referencia de precio de oferta; La República, 13-05-2026) y el DS 012-2026-VIVIENDA.
Cómo se pone precio a una casa en Comas
Una casa no se valoriza multiplicando metros por un precio de departamento. Se valoriza sumando dos cosas: el terreno, que manda —porque define qué se puede construir encima— y lo construido, descontando antigüedad y estado. Un lote de 120 m² con dos pisos habitables en buen estado y otro igual con dos pisos a medio terminar no valen lo mismo aunque tengan el mismo metraje total.
A eso se le suman los factores de Comas que sí mueven el precio: cercanía a la avenida Túpac Amaru y a las estaciones del Metropolitano, altura del terreno en las zonas de ladera, ancho de la calle, y si la vivienda tiene o no declaratoria de fábrica inscrita. Ese último punto vale dinero contante: sin fábrica inscrita, el comprador no puede usar crédito hipotecario.
Dónde está la demanda del distrito
El eje Túpac Amaru concentra el comercio y el transporte, y por eso las cuadras cercanas a las estaciones del Metropolitano sostienen mejor el precio. Las urbanizaciones consolidadas del centro del distrito tienen el parque de vivienda más maduro. Y las zonas altas, ganadas al cerro, dependen mucho de la accesibilidad vehicular y de la dotación de servicios, que varía cuadra por cuadra.
El retrato del distrito está en cómo es vivir en Comas, y la foto de la zona, en el precio del m² en Lima Norte.
Si vas a vender en Comas
Empieza por los papeles: partida registral, declaratoria de fábrica y predial al día. Con eso resuelto, tu inmueble entra en el circuito del crédito hipotecario, que es donde está la mayoría de los compradores de Lima Norte. Después viene el precio, que se arma con comparables de tu zona y no con el promedio de Lima. Y recién al final, el aviso.
La ruta completa está en Cómo vender una propiedad en Perú: la guía completa, paso a paso, y el canal, en Cuánto cuesta publicar un inmueble en 2026 (y cómo hacerlo gratis).
¿Cuánto cuesta un departamento en Comas según su tamaño?
El precio por m² se entiende mejor convertido en departamentos completos. Esta es la cuenta para las tipologías que más se venden en Comas, con 20 % de inicial y crédito a 20 años:
| Tipología | Precio estimado | Inicial 20% | Alcabala | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| 40 m² · 1 dormitorio | S/ 118.000 – 140.000 | S/ 23.600 – 28.000 | S/ 1.890 – 2.550 | S/ 819 – 972 |
| 60 m² · 2 dormitorios | S/ 177.000 – 209.000 | S/ 35.400 – 41.800 | S/ 3.660 – 4.620 | S/ 1.229 – 1.451 |
| 80 m² · 3 dormitorios | S/ 236.000 – 279.000 | S/ 47.200 – 55.800 | S/ 5.430 – 6.720 | S/ 1.639 – 1.937 |
| 100 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 296.000 – 349.000 | S/ 59.200 – 69.800 | S/ 7.230 – 8.820 | S/ 2.055 – 2.423 |
Estimación de EximiaHaus: área típica de cada tipología × precio por m² del distrito. Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT, con la UIT 2026 en S/ 5.500. Cuota: sistema francés a 8,5% anual, 20 años, sobre el 80% del precio, sin seguros. Son estimaciones para ordenar el presupuesto, no una tasación ni una oferta de crédito. El rango de precio por m² corresponde a los distritos vecinos medidos en abril de 2026 (San Martín de Porres S/ 2.956 y Los Olivos S/ 3.488), porque Comas no tiene medición propia publicada.
A la inicial súmale la alcabala y alrededor de 1 % del precio en notaría, registro y tasación: el dinero que hay que tener el día de la firma se acerca al 24 % del precio. Tus propios números los sacas en la calculadora de crédito hipotecario.
Para seguir con Comas: revisa el precio del m² en todos los distritos de Lima y las zonas de Lima y qué distritos comprende cada una.
Mapa interactivo: compara Comas con el resto de Lima y el Callao en el mapa del precio del m² en Lima. Tocas un distrito o una zona y ves su precio de venta y de alquiler por m², la rentabilidad bruta y cuánto cambió en un año, con la fuente de cada cifra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el m² en Comas en 2026?
No existe un promedio mensual publicado para Comas porque su oferta formal de departamentos es pequeña. Las referencias útiles son los distritos vecinos —Los Olivos S/ 3.488 y San Martín de Porres S/ 2.956 por m² en abril de 2026— y el ticket promedio de vivienda nueva en Lima Norte, S/ 273.000.
¿Por qué Comas no aparece en los rankings de precios?
Porque esos rankings se construyen con avisos de departamentos y en Comas el mercado es principalmente de casas y lotes.
¿Cómo valorizo una casa en Comas?
Sumando el valor del terreno —que manda— y el de lo construido descontado por antigüedad y estado, y ajustando por accesibilidad, ancho de calle y situación registral.
¿Cuánto paga hoy un comprador de vivienda nueva en Lima Norte?
S/ 273.000 en promedio en el primer trimestre de 2026, por unidades de entre 40 y 70 m², con la vivienda de interés social explicando el 68% de las ventas.
¿Qué le quita más valor a una casa en Comas?
No tener la declaratoria de fábrica inscrita: sin ella el comprador no accede a crédito hipotecario y el precio se negocia contra los pocos que pagan al contado.
Y si ya quieres comparar opciones reales: propiedades en Comas.
Relacionado con este tema: Precio m2 Independencia 2026: cuánto cuesta el metro cuadrado y qué se consigue.
Fuentes
- Lima Norte y Lima Este: el nuevo foco inmobiliario que crece con precios más bajos — Gestión (datos CODIP, 1T2026)
- Precio del metro cuadrado de viviendas en Lima por distrito, abril de 2026 (referencia de precio de oferta) — La República (13-05-2026)
- Aumentan el valor máximo de las viviendas de Techo Propio hasta S/ 136.100 — El Peruano (DS 012-2026-VIVIENDA)
- MVCS — Consulta de planos y listado de valores arancelarios de terrenos
Cómo te ayuda EximiaHaus
En un distrito de casas, el precio se sustenta con comparables de tu zona, no con promedios de Lima:
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