Comas no aparece con precio propio en el índice mensual de precios de venta de Lima, y la razón no es el tamaño del distrito —es uno de los más poblados de la capital— sino el tipo de vivienda: aquí el mercado es de casas, no de departamentos, y los índices se construyen con avisos de departamentos. Lo que sí hay son referencias sólidas de Lima Norte con las que se puede trabajar.
Datos clave de Comas y Lima Norte
- Ticket promedio de vivienda nueva en Lima Norte: S/ 273.000 en el primer trimestre de 2026 (CODIP), frente a S/ 436.000 en Lima.
- Metraje típico: entre 40 y 70 m², y el 78% de las ventas son de dos y tres dormitorios.
- Vivienda de interés social: 68% de las ventas de la zona.
- Distritos vecinos medidos (abr-2026): Los Olivos S/ 3.488 y San Martín de Porres S/ 2.956 por m².
- Lima Norte creció 20% en unidades vendidas: 293 en el 1T2026 frente a 244 un año antes.
Por qué este distrito no aparece en el índice mensual
Los índices de precios de vivienda de Lima se construyen con avisos de departamentos. Donde la oferta formal de departamentos es pequeña, la muestra no alcanza para publicar un promedio mensual confiable y el distrito simplemente no figura. Eso no significa que no haya mercado: significa que el mercado es de casas y terrenos, que se valorizan de otra manera.
Cuando eso pasa, el precio se arma con tres anclajes verificables: el promedio de la zona, el tope de la vivienda de interés social y el valor arancelario oficial del terreno. Ninguno reemplaza a una valorización por comparables, pero los tres juntos evitan el error caro de poner un precio inventado.
Las referencias que sí sirven en Comas
| Anclaje | Valor 2026 | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Vecinos con índice | Los Olivos S/ 3.488 · SMP S/ 2.956 por m² | Techo y piso del rango de la zona |
| Ticket de vivienda nueva | S/ 273.000 (Lima Norte) | Cuánto paga hoy el comprador de la zona |
| Tope de vivienda social | S/ 136.100 desde 40 m² (S/ 3.402/m²) | El precio que el crédito con bono puede cubrir |
| Valor arancelario oficial | Publicado por calle (RM 514-2025-EF/15) | El valor del suelo de tu cuadra |
Elaboración EximiaHaus con datos de CODIP citados por Gestión (1T2026), el índice mensual de abril de 2026 (La República, 13-05-2026) y el DS 012-2026-VIVIENDA.
Cómo se pone precio a una casa en Comas
Una casa no se valoriza multiplicando metros por un precio de departamento. Se valoriza sumando dos cosas: el terreno, que manda —porque define qué se puede construir encima— y lo construido, descontando antigüedad y estado. Un lote de 120 m² con dos pisos habitables en buen estado y otro igual con dos pisos a medio terminar no valen lo mismo aunque tengan el mismo metraje total.
A eso se le suman los factores de Comas que sí mueven el precio: cercanía a la avenida Túpac Amaru y a las estaciones del Metropolitano, altura del terreno en las zonas de ladera, ancho de la calle, y si la vivienda tiene o no declaratoria de fábrica inscrita. Ese último punto vale dinero contante: sin fábrica inscrita, el comprador no puede usar crédito hipotecario.
Dónde está la demanda del distrito
El eje Túpac Amaru concentra el comercio y el transporte, y por eso las cuadras cercanas a las estaciones del Metropolitano sostienen mejor el precio. Las urbanizaciones consolidadas del centro del distrito tienen el parque de vivienda más maduro. Y las zonas altas, ganadas al cerro, dependen mucho de la accesibilidad vehicular y de la dotación de servicios, que varía cuadra por cuadra.
El retrato del distrito está en cómo es vivir en Comas, y la foto de la zona, en el precio del m² en Lima Norte.
Si vas a vender en Comas
Empieza por los papeles: partida registral, declaratoria de fábrica y predial al día. Con eso resuelto, tu inmueble entra en el circuito del crédito hipotecario, que es donde está la mayoría de los compradores de Lima Norte. Después viene el precio, que se arma con comparables de tu zona y no con el promedio de Lima. Y recién al final, el aviso.
La ruta completa está en por dónde empiezo si quiero vender, y el canal, en dónde publico mi propiedad en Comas.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el m² en Comas en 2026?
No existe un promedio mensual publicado para Comas porque su oferta formal de departamentos es pequeña. Las referencias útiles son los distritos vecinos —Los Olivos S/ 3.488 y San Martín de Porres S/ 2.956 por m² en abril de 2026— y el ticket promedio de vivienda nueva en Lima Norte, S/ 273.000.
¿Por qué Comas no aparece en los rankings de precios?
Porque esos rankings se construyen con avisos de departamentos y en Comas el mercado es principalmente de casas y lotes.
¿Cómo valorizo una casa en Comas?
Sumando el valor del terreno —que manda— y el de lo construido descontado por antigüedad y estado, y ajustando por accesibilidad, ancho de calle y situación registral.
¿Cuánto paga hoy un comprador de vivienda nueva en Lima Norte?
S/ 273.000 en promedio en el primer trimestre de 2026, por unidades de entre 40 y 70 m², con la vivienda de interés social explicando el 68% de las ventas.
¿Qué le quita más valor a una casa en Comas?
No tener la declaratoria de fábrica inscrita: sin ella el comprador no accede a crédito hipotecario y el precio se negocia contra los pocos que pagan al contado.
Fuentes
- Lima Norte y Lima Este: el nuevo foco inmobiliario que crece con precios más bajos — Gestión (datos CODIP, 1T2026)
- Metro cuadrado de viviendas en Lima sube a S/ 6.886 y seis distritos aceleran su revalorización — La República (13-05-2026)
- Aumentan el valor máximo de las viviendas de Techo Propio hasta S/ 136.100 — El Peruano (DS 012-2026-VIVIENDA)
- MVCS — Consulta de planos y listado de valores arancelarios de terrenos
Cómo te ayuda EximiaHaus
En un distrito de casas, el precio se sustenta con comparables de tu zona, no con promedios de Lima:
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