Con un precio promedio de S/ 3.163 por metro cuadrado en abril de 2026, un departamento de 60 m² en el Callao cuesta alrededor de S/ 189.800, exige una inicial de unos S/ 37.956 si financias el 80% y deja una cuota cercana a S/ 1.317 al mes a 20 años. Es el segundo precio por metro más bajo de Lima Metropolitana.
Datos clave
- Precio por m²: S/ 3.163 (abril de 2026); S/ 3.316 en octubre de 2025.
- 60 m², 2 dormitorios: alrededor de S/ 189.800.
- Inicial del 20%: cerca de S/ 37.956; con Mivivienda baja a 7,5%.
- Cuota estimada: S/ 1.317 al mes a 20 años.
- Vivienda social: el tope de S/ 136.100 para 40 m² calza en el distrito.
Precio total por tipología en el Callao
| Tipología | Precio estimado | Inicial 20% | Alcabala | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| 40 m² · 1 dormitorio | S/ 126.520 | S/ 25.304 | S/ 2.146 | S/ 878 |
| 60 m² · 2 dormitorios | S/ 189.780 | S/ 37.956 | S/ 4.043 | S/ 1.317 |
| 80 m² · 3 dormitorios | S/ 253.040 | S/ 50.608 | S/ 5.941 | S/ 1.757 |
| 100 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 316.300 | S/ 63.260 | S/ 7.839 | S/ 2.196 |
Estimación de EximiaHaus: área típica de cada tipología × precio por m² del distrito. Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT, con la UIT 2026 en S/ 5.500. Cuota: sistema francés a 8,5% anual, 20 años, sobre el 80% del precio, sin seguros. Son estimaciones para ordenar el presupuesto, no una tasación ni una oferta de crédito. Precio por m² del Callao en abril de 2026 (La República, 13-05-2026).
Dónde cambia el precio dentro de la provincia
El promedio provincial esconde diferencias grandes: La Punta y La Perla se ubican por encima de S/ 4.200 por m², Bellavista alrededor de S/ 4.352 y Ventanilla cerca de S/ 2.700. Comprar con el número promedio en la mano y buscar en La Perla es la receta para no encontrar nada; hacerlo al revés, para pagar de más.
El mapa completo está en el precio del m² en el Callao.
Con crédito Mivivienda la cuenta cambia
La tabla asume una inicial del 20%, que es el escenario de un crédito hipotecario común. Con el Nuevo Crédito Mivivienda la inicial baja a 7,5% y, si el valor de la vivienda entra en la escala, se descuenta el Bono del Buen Pagador —hasta S/ 27.800— del monto a financiar. En un departamento de S/ 130.000, ese bono equivale a más del 20% del precio.
Los tramos vigentes están en los tramos y montos del Bono del Buen Pagador.
Qué revisar antes de firmar
Partida registral sin cargas, área que coincida con lo publicado, estado del edificio y —en un distrito costero— el nivel de corrosión en carpinterías e instalaciones. Y si hay junta de propietarios, pedir el estado de cuentas y el fondo de mantenimiento antes de la firma, no después.
El día a día del puerto está en cómo es vivir en el Callao.
¿Y si lo compras para alquilar?
La referencia del mercado limeño sirve para calibrar expectativas: en abril de 2026 el alquiler promedio de un departamento de 100 m² en Lima fue de S/ 3.356 al mes, con una rentabilidad bruta anual de 5,44% y un periodo de recupero de 18,4 años. Esos números son de Lima en conjunto y en el Callao la ecuación cambia: el precio de compra es mucho más bajo, pero el alquiler también lo es.
La regla práctica es no calcular con el alquiler que se pide, sino con el que efectivamente se cobra, descontando los meses vacíos, el mantenimiento y el impuesto a la renta de primera categoría. Con la calculadora de rentabilidad se puede hacer ese cálculo completo en un minuto.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un departamento de 2 dormitorios en el Callao?
Alrededor de S/ 189.800 para 60 m², con el precio promedio de S/ 3.163 por m² de abril de 2026.
¿Cuál sería la cuota mensual?
Cerca de S/ 1.317 al mes financiando el 80% a 20 años, sin contar seguros.
¿Cuánto se paga de alcabala?
El 3% sobre el exceso de S/ 55.000: unos S/ 4.043 en un departamento de S/ 189.800.
¿Puedo comprar con Mivivienda en el Callao?
Sí. La inicial baja a 7,5% y, según el valor de la vivienda, se descuenta el Bono del Buen Pagador de hasta S/ 27.800.
¿Qué distrito del Callao es más caro?
La Punta y La Perla, ambos por encima de S/ 4.200 por m²; el más accesible es Ventanilla, cerca de S/ 2.700.
Fuentes
- Metro cuadrado de viviendas en Lima sube a S/ 6.886 y seis distritos aceleran su revalorización — La República (13-05-2026)
- Precios del metro cuadrado por distrito en Lima, octubre de 2025 — Infobae (22-11-2025)
- Aumentan el valor máximo de las viviendas de Techo Propio hasta S/ 136.100 — El Peruano (DS 012-2026-VIVIENDA)
- Sunat — Unidad Impositiva Tributaria (UIT) vigente
Cómo te ayuda EximiaHaus
Traduce el precio a cuota antes de decidir, y revisa tu historial antes de postular:
- Calculadora de cuota de crédito hipotecario — calcula tu cuota mensual con seguros incluidos, o averigua cuánto te alcanza según el sueldo que tienes.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
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