Bellavista se midió en S/ 4.352 por metro cuadrado en octubre de 2025. A ese precio, un departamento de 60 m² cuesta cerca de S/ 261.100, la inicial del 20% ronda los S/ 52.200 y la cuota mensual se acerca a S/ 1.813 a 20 años. El mismo departamento en San Miguel, a diez minutos a pie, cuesta alrededor de S/ 366.900: unos S/ 105.000 más.
Datos clave
- Precio por m²: S/ 4.352 (octubre de 2025).
- 60 m², 2 dormitorios: alrededor de S/ 261.100.
- Cuota estimada: S/ 1.813 al mes a 20 años.
- San Miguel: S/ 6.115 por m², un 40% más caro.
- Diferencia en 60 m²: unos S/ 105.000, la misma distancia al mar.
Precio total por tipología en Bellavista
| Tipología | Precio estimado | Inicial 20% | Alcabala | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| 40 m² · 1 dormitorio | S/ 174.080 | S/ 34.816 | S/ 3.572 | S/ 1.209 |
| 60 m² · 2 dormitorios | S/ 261.120 | S/ 52.224 | S/ 6.184 | S/ 1.813 |
| 80 m² · 3 dormitorios | S/ 348.160 | S/ 69.632 | S/ 8.795 | S/ 2.417 |
| 100 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 435.200 | S/ 87.040 | S/ 11.406 | S/ 3.021 |
Estimación de EximiaHaus: área típica de cada tipología × precio por m² del distrito. Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT, con la UIT 2026 en S/ 5.500. Cuota: sistema francés a 8,5% anual, 20 años, sobre el 80% del precio, sin seguros. Son estimaciones para ordenar el presupuesto, no una tasación ni una oferta de crédito. Precio por m² de Bellavista según la tabla por distrito de octubre de 2025 (Infobae, 22-11-2025).
La comparación que decide la compra
Con S/ 261.100 se compran 60 m² en Bellavista o unos 43 m² en San Miguel. Es la misma zona de la ciudad, la misma distancia al mar y prácticamente el mismo tiempo de viaje: lo que cambia es la provincia. Para un comprador que prioriza metraje sobre dirección, la decisión es evidente; para uno que prioriza la reventa y la liquidez del mercado, San Miguel sigue siendo más profundo.
El análisis del distrito está en el precio del m² en Bellavista.
Qué mirar en el edificio
Buena parte del parque de vivienda del distrito tiene décadas. Eso obliga a revisar el estado estructural, las instalaciones eléctricas y sanitarias, y las cuentas de la junta de propietarios: un edificio con morosidad alta y sin fondo de mantenimiento traslada el problema al nuevo propietario. En zona cercana al mar, además, conviene mirar el estado de la carpintería metálica.
Cómo se vive en el distrito está en cómo es vivir en Bellavista.
Con Mivivienda
En el rango de S/ 174.000 a S/ 261.000, el Nuevo Crédito Mivivienda es una alternativa real: la inicial baja de 20% a 7,5% y el Bono del Buen Pagador descuenta entre S/ 21.200 y S/ 23.200 según el tramo de valor. Eso convierte una entrada de S/ 52.000 en una bastante más manejable, a cambio de pasar la evaluación crediticia del banco.
Conviene hacer las dos cuentas antes de decidir. Con inicial del 20% se financia menos y la cuota baja, pero hay que tener el efectivo completo el día de la firma. Con inicial de 7,5% se entra antes, aunque el monto financiado y la cuota suben, y el banco exige un historial crediticio limpio. La elección no es solo financiera: también es de calendario, porque juntar S/ 52.000 puede significar dos años más de espera y, en ese plazo, el precio del distrito puede haberse movido.
Bellavista para alquilar
El distrito tiene demanda de alquiler sostenida por la universidad, el hospital y la actividad portuaria y aeroportuaria del entorno, con un inquilino local y estable más que de alta rotación. Antes de comprar con ese objetivo, el número hay que hacerlo completo: alquiler realista menos vacancia, mantenimiento, predial, arbitrios e impuesto a la renta de primera categoría.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un departamento de 2 dormitorios en Bellavista?
Alrededor de S/ 261.100 para 60 m², con el precio de S/ 4.352 por m² de octubre de 2025.
¿Cuál sería la cuota mensual?
Cerca de S/ 1.813 al mes financiando el 80% a 20 años, sin seguros.
¿Cuánto más cuesta San Miguel?
Un 40% por metro cuadrado: S/ 6.115 frente a S/ 4.352, unos S/ 105.000 más en un departamento de 60 m².
¿Cuánto se paga de alcabala?
El 3% sobre el exceso de S/ 55.000: unos S/ 6.184 en una compra de S/ 261.120.
¿Qué revisar en un edificio antiguo de Bellavista?
Estado estructural, instalaciones, cuentas de la junta de propietarios y corrosión en carpinterías por la cercanía al mar.
Fuentes
- Precios del metro cuadrado por distrito en Lima, octubre de 2025 — Infobae (22-11-2025)
- El Callao como atractivo inmobiliario: ¿cuánto cuesta el m² según el distrito? — Gestión
- Sunat — Unidad Impositiva Tributaria (UIT) vigente
- Fondo Mivivienda — Nuevo Crédito Mivivienda y Bono del Buen Pagador
Cómo te ayuda EximiaHaus
Si estás comparando dos distritos vecinos, hazlo con la cuota en la mano:
- Calculadora de cuota de crédito hipotecario — calcula tu cuota mensual con seguros incluidos, o averigua cuánto te alcanza según el sueldo que tienes.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
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