Heredar una propiedad en Perú no es un proceso automático: cuando el propietario fallece, sus herederos deben seguir un procedimiento legal formal antes de poder vender, alquilar o incluso inscribir la propiedad a su nombre.
¿Qué es la sucesión intestada?
Es el proceso legal para determinar quiénes son los herederos de una persona que falleció sin dejar testamento, y en qué proporción les corresponde el patrimonio, incluyendo bienes inmuebles. Puede tramitarse por vía notarial (cuando no hay conflicto entre los herederos) o por vía judicial (cuando existe controversia).
¿Y si sí existe un testamento?
En ese caso, el proceso se denomina sucesión testamentaria, y la distribución de los bienes sigue lo establecido en el testamento, respetando siempre la legítima que la ley reserva a ciertos herederos forzosos (hijos, cónyuge, entre otros según el caso).
Pasos generales para heredar una propiedad
- Tramitar la declaratoria de herederos (notarial o judicial), que determina legalmente quiénes heredan.
- Inscribir la sucesión en SUNARP, lo que deja constancia registral de que los herederos son los nuevos copropietarios del inmueble.
- Si hay más de un heredero, definir si mantienen la propiedad en copropiedad, la dividen físicamente (si es posible) o la venden y reparten el valor.
¿Se puede vender una propiedad heredada sin terminar todo el proceso?
No de forma segura. Sin la inscripción de la sucesión en SUNARP, los herederos no figuran como propietarios registrales, lo que dificulta enormemente encontrar un comprador dispuesto a asumir ese riesgo o un banco que otorgue crédito hipotecario al comprador.
Impuestos asociados a una herencia inmobiliaria
La transferencia por herencia no está afecta al impuesto de Alcabala, pero si los herederos deciden vender posteriormente el inmueble, la ganancia de capital podría estar sujeta al Impuesto a la Renta de segunda categoría, como explicamos en nuestra guía sobre SUNAT y la venta de inmuebles, salvo que aplique la exoneración de casa-habitación.
Recomendación
Si estás en un proceso de sucesión con un inmueble de por medio, inicia el trámite formal cuanto antes, incluso si no piensas vender de inmediato. Mientras más herederos y más tiempo pase sin regularizar, más compleja puede volverse la gestión posterior.
En EximiaHaus contamos con asesoría legal inmobiliaria para acompañar procesos de venta de propiedades heredadas ya regularizadas.
Los impuestos de una herencia, uno por uno
Conviene despejar la confusión más común: en el Perú no existe un impuesto a la herencia. Lo que hay es esto. La transferencia por causa de muerte está inafecta a la alcabala, y la división y partición entre herederos también, por el artículo 27 de la Ley de Tributación Municipal. El impuesto predial pasa a los herederos como nuevos propietarios. Y el Impuesto a la Renta aparece recién si venden. Ver alcabala al heredar.
El orden que evita que la venta se trabe
Primero la sucesión intestada —notarial si hay acuerdo entre los herederos, judicial si no— o el testamento inscrito; después la inscripción del inmueble a nombre de los herederos; y solo entonces la venta. Intentar vender antes de completar esos pasos es la causa más frecuente de compraventas que no se pueden inscribir. Si el predio sigue a nombre del fallecido, ese es el punto de partida.
Vender lo heredado: el costo computable
Al vender un inmueble heredado hay ganancia de capital, y el cálculo tiene una particularidad: el costo computable de un bien adquirido a título gratuito se determina de manera distinta al de uno comprado, lo que suele encarecer el impuesto respecto de lo que el vendedor espera. Calcúlalo antes de fijar el precio en la calculadora de Impuesto a la Renta y revisa vender una casa heredada.
Preguntas frecuentes
¿Existe impuesto a la herencia en el Perú?
No. Heredar no paga alcabala ni un impuesto sucesorio; lo que hay son los costos del trámite y los impuestos que aparecen si después se transfiere el inmueble.
¿Puedo vender la casa antes de terminar la sucesión?
No se podrá inscribir la transferencia: primero debe inscribirse la sucesión y el inmueble a nombre de los herederos.
¿La sucesión intestada se hace ante notario o juez?
Ante notario si los herederos están de acuerdo y se cumplen los requisitos; ante juez cuando hay controversia.
¿La partición entre hermanos paga alcabala?
No, si es la partición de la masa hereditaria entre condóminos originarios. Sí paga si un heredero compra la cuota de otro.
¿Qué impuesto pago si vendo lo heredado?
Impuesto a la Renta de segunda categoría sobre la ganancia, con reglas propias para determinar el costo computable de un bien adquirido a título gratuito.
Cuando el primer orden sucesorio está vacío, la ley sigue el suyo: quién hereda cuando no hay hijos ni padres.
Fuentes
- Código Civil peruano — sucesiones, donación y compraventa
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. N° 156-2004-EF (predial, arbitrios y alcabala)
- Sunat — renta de segunda categoría por venta de inmuebles y rentas de primera categoría
- Decreto Legislativo 1049, Ley del Notariado — asuntos no contenciosos y honorarios libres
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