Vender tiene doce pasos y el orden importa más que la velocidad: tres de ellos conviene adelantarlos antes incluso de publicar, porque son los que después detienen la operación. Esos tres son la partida registral, el estado de cargas y las deudas del inmueble.
Datos clave
- Adelanta siempre: partida registral actualizada, verificación de cargas y constancia de no adeudo.
- Alcabala: la paga el comprador, 3% sobre el exceso de 10 UIT (S/ 55.000 en 2026).
- Impuesto a la renta de segunda categoría: lo paga el vendedor sobre la ganancia, salvo casa habitación.
- El bloqueo registral protege la operación entre la firma y la inscripción.
¿Cuáles son los doce pasos?
| # | Paso | Cuándo |
|---|---|---|
| 1 | Partida registral actualizada | Antes de publicar |
| 2 | Verificar cargas y gravámenes | Antes de publicar |
| 3 | Constancia de no adeudo (mantenimiento, predial, arbitrios) | Antes de publicar |
| 4 | Fijar precio con comparables | Antes de publicar |
| 5 | Publicar y difundir | Inicio |
| 6 | Recibir y evaluar ofertas | Durante |
| 7 | Acuerdo escrito o separación | Al aceptar la oferta |
| 8 | Minuta de compraventa | Tras el acuerdo |
| 9 | Pago de alcabala por el comprador | Antes de la escritura |
| 10 | Escritura pública en notaría | Con el pago asegurado |
| 11 | Inscripción en Sunarp | Después de la escritura |
| 12 | Declaración del impuesto a la renta del vendedor | Según el cronograma que corresponda |
¿Por qué adelantar los tres primeros?
Porque son los que descubren problemas: una hipoteca que creías cancelada y nunca se levantó, una sucesión no inscrita, una deuda de mantenimiento de dos años, una declaratoria de fábrica que nunca se inscribió. Descubrirlos antes de publicar cuesta semanas; descubrirlos con un comprador esperando cuesta la operación.
¿Qué pasa si hay hipoteca vigente?
No impide vender: se cancela con parte del precio en el momento de la firma, y se coordina el levantamiento con el banco antes. Es un paso que se planifica, no que se improvisa. Ver vender con hipoteca vigente.
¿Cuánto pago de impuesto al vender?
El impuesto a la renta de segunda categoría se calcula sobre la ganancia, con el costo de adquisición actualizado por el Índice de Corrección Monetaria del MEF. Puedes estimarlo con la calculadora de impuesto a la renta. Si el inmueble califica como casa habitación, hay un tratamiento distinto que conviene revisar antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Puedo firmar minuta sin escritura?
Puedes, pero sin escritura no hay inscripción y sin inscripción no hay oponibilidad. Ver qué pasa si firmas solo la minuta.
¿Quién elige la notaría?
Se acuerda; si el comprador va con crédito, suele proponerla su banco.
¿Cuándo recibo el dinero?
En la firma, con los mecanismos que aseguren el pago simultáneo a la entrega del documento. No entregues el inmueble antes.
¿Qué es el bloqueo registral?
Una medida temporal que reserva la prioridad registral mientras se inscribe. Ver servicios de Sunarp.
¿Cuánto demora todo?
De la oferta aceptada a la inscripción, semanas si los documentos están listos; meses si no lo están.
El proceso completo, desde los papeles hasta la firma: cómo vender tu departamento paso a paso.
Fuentes
- Sunarp — publicidad registral, alerta registral y bloqueo por 60 días
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. N° 156-2004-EF (impuesto de alcabala)
- Sunat — Impuesto a la Renta de segunda categoría por venta de inmuebles
- MEF — Índice de Corrección Monetaria para el costo computable de inmuebles
Cómo te ayuda EximiaHaus
El cierre se prepara desde antes de publicar. Con esto llegas listo:
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.