Vender tiene doce pasos y el orden importa más que la velocidad: tres de ellos conviene adelantarlos antes incluso de publicar, porque son los que después detienen la operación. Esos tres son la partida registral, el estado de cargas y las deudas del inmueble.
Datos clave
- Adelanta siempre: partida registral actualizada, verificación de cargas y constancia de no adeudo.
- Alcabala: la paga el comprador, 3% sobre el exceso de 10 UIT (S/ 55.000 en 2026).
- Impuesto a la renta de segunda categoría: lo paga el vendedor sobre la ganancia, salvo casa habitación.
- El bloqueo registral protege la operación entre la firma y la inscripción.
¿Cuáles son los doce pasos?
| # | Paso | Cuándo |
|---|---|---|
| 1 | Partida registral actualizada | Antes de publicar |
| 2 | Verificar cargas y gravámenes | Antes de publicar |
| 3 | Constancia de no adeudo (mantenimiento, predial, arbitrios) | Antes de publicar |
| 4 | Fijar precio con comparables | Antes de publicar |
| 5 | Publicar y difundir | Inicio |
| 6 | Recibir y evaluar ofertas | Durante |
| 7 | Acuerdo escrito o separación | Al aceptar la oferta |
| 8 | Minuta de compraventa | Tras el acuerdo |
| 9 | Pago de alcabala por el comprador | Antes de la escritura |
| 10 | Escritura pública en notaría | Con el pago asegurado |
| 11 | Inscripción en Sunarp | Después de la escritura |
| 12 | Declaración del impuesto a la renta del vendedor | Según el cronograma que corresponda |
Este artículo cubre una etapa concreta; el recorrido entero, con costos, plazos y documentos de 2026, está en cómo vender una propiedad en el Perú, paso a paso.
¿Por qué adelantar los tres primeros?
Porque son los que descubren problemas: una hipoteca que creías cancelada y nunca se levantó, una sucesión no inscrita, una deuda de mantenimiento de dos años, una declaratoria de fábrica que nunca se inscribió. Descubrirlos antes de publicar cuesta semanas; descubrirlos con un comprador esperando cuesta la operación.
¿Qué pasa si hay hipoteca vigente?
No impide vender: se cancela con parte del precio en el momento de la firma, y se coordina el levantamiento con el banco antes. Es un paso que se planifica, no que se improvisa. Ver Cómo vender una casa hipotecada en el Perú: levantamiento de hipoteca, pasos, costos y plazos (guía completa 2026).
¿Cuánto pago de impuesto al vender?
El impuesto a la renta de segunda categoría se calcula sobre la ganancia, con el costo de adquisición actualizado por el Índice de Corrección Monetaria del MEF. Puedes estimarlo con la calculadora de impuesto a la renta. Si el inmueble califica como casa habitación, hay un tratamiento distinto que conviene revisar antes de firmar.
Si el inmueble es heredado: el paso cero
Una casa heredada no queda a tu nombre de forma automática, y mientras no lo esté no se puede vender ni hipotecar. Antes del primer paso de la lista, la herencia tiene que quedar ordenada en este orden:
- Declarar a los herederos. Si no hay testamento, con una sucesión intestada, que puede hacerse ante notario según la Ley 26662. Incluye publicaciones en El Peruano y en un diario, y una espera de 15 días hábiles.
- Inscribir la sucesión en el Registro de Sucesión Intestada de Sunarp.
- Trasladar el dominio a la partida del inmueble, en el Registro de Predios. Es un trámite aparte, con su propia tasa y su propio plazo.
- Declarar el predio en la municipalidad a nombre de los herederos y pedir la constancia de no adeudo, que después te exigirán al vender.
Como referencia, el proceso toma de 30 a 60 días calendario hasta la inscripción y cuesta entre S/ 1.200 y S/ 3.500, sumando notaría, publicaciones y tasas registrales. Si son varios herederos, todos deben estar de acuerdo para vender. El detalle está en Cómo vender una casa heredada en el Perú: sucesión intestada, Sunarp e impuestos (guía completa 2026).
El predial del año en que vendes
Es un punto que suele generar discusión en la notaría. El vendedor paga el impuesto predial del año completo en que transfiere, aunque venda en marzo. El comprador recién es contribuyente desde el 1 de enero siguiente, porque la obligación corresponde a cada ejercicio.
Inclúyelo en tus cuentas cuando calcules cuánto te quedará de la venta, junto con los demás gastos del vendedor. El comprador, por su parte, tiene hasta el último día hábil del mes siguiente a la compra para declarar el inmueble a su nombre en la municipalidad, con los formularios HR y PU.
Los papeles que debes tener listos para el último paso
Si la venta está afecta al impuesto a la renta del paso 12, este se calcula sobre la ganancia, así que necesitarás acreditar lo que pagaste por el inmueble y lo que invertiste en él. Reúne estos documentos antes de firmar, no cuando llegue el cronograma:
- la escritura con la que compraste y los comprobantes de pago de esa compra;
- las facturas de las mejoras que hiciste en el inmueble;
- la escritura de la venta, una vez firmada.
Después de la firma, sigue la inscripción con Síguelo Plus, la herramienta gratuita de Sunarp, hasta confirmar que el título no quedó observado y que la partida ya figura a nombre del comprador.
Preguntas frecuentes
¿Puedo firmar minuta sin escritura?
Puedes, pero sin escritura no hay inscripción y sin inscripción no hay oponibilidad. Ver El vendedor se arrepiente antes de la escritura: qué puedes exigirle.
¿Quién elige la notaría?
Se acuerda; si el comprador va con crédito, suele proponerla su banco.
¿Cuándo recibo el dinero?
En la firma, con los mecanismos que aseguren el pago simultáneo a la entrega del documento. No entregues el inmueble antes.
¿Qué es el bloqueo registral?
Una medida temporal que reserva la prioridad registral mientras se inscribe. Ver servicios de Sunarp.
¿Cuánto demora todo?
De la oferta aceptada a la inscripción, semanas si los documentos están listos; meses si no lo están.
El proceso completo, desde los papeles hasta la firma: cómo vender tu departamento paso a paso.
Fuentes
- Sunarp — publicidad registral, alerta registral y bloqueo por 60 días
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. N° 156-2004-EF (impuesto de alcabala)
- Sunat — Impuesto a la Renta de segunda categoría por venta de inmuebles
- MEF — Índice de Corrección Monetaria para el costo computable de inmuebles
Cómo te ayuda EximiaHaus
El cierre se prepara desde antes de publicar. Con esto llegas listo:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
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