Memoria descriptiva y plano perimétrico: qué es la memoria descriptiva de un terreno, qué lleva cada uno y para qué trámites te los exigen (2026)

La memoria descriptiva de un terreno es el documento escrito, firmado por un arquitecto o ingeniero colegiado, que describe el predio: ubicación, área, perímetro, linderos y medida de cada lado. El plano perimétrico dibuja ese mismo contorno con sus vértices georreferenciados. Te los piden para independizar, subdividir, rectificar áreas, sacar una licencia o habilitar un terreno.

Si el predio tiene una edificación, la memoria también la describe. El profesional que los firma debe ser arquitecto o ingeniero civil, colegiado y habilitado. Juntos, ambos documentos son la base técnica de casi todos los trámites de predios en el Perú.

• Memoria descriptiva: texto técnico con ubicación, área, linderos, medidas perimétricas y descripción del predio.
• Plano perimétrico: el perímetro del predio dibujado y georreferenciado; en Lima, la Ordenanza 2086-MML exige el sistema PSAD 56 para las solicitudes de cambio de zonificación.
• Plano de ubicación y localización: sitúa el predio en la manzana y en la ciudad; en cambio de zonificación se pide en escala 1:1000.
• Quién los firma: profesional colegiado y habilitado. Sin firma válida, el expediente no procede.
• Dónde se usan: título supletorio, prescripción, rectificación de áreas, independización, acumulación, licencias, cambio de zonificación.

¿Qué información lleva cada documento?

La tabla de arriba resume los cuatro documentos. Los requisitos exactos varían según el trámite y la entidad; la Ordenanza 2086-MML detalla los que exige Lima Metropolitana para el cambio de zonificación.

Lo que se revisa antes y después de este punto está en la guía completa de verificación antes de comprar un inmueble.

¿Qué debe decir la memoria descriptiva de un terreno?

Las municipalidades la piden "indicando áreas, linderos y medidas perimétricas" del lote, y cuando hay división, también de cada sublote resultante. En la práctica, una memoria descriptiva de terreno ordena la información así:

1. Generalidades: propietario, objeto de la memoria (para qué trámite se hace) y profesional responsable.
2. Ubicación: dirección, manzana y lote, sector o urbanización, distrito, provincia y departamento, y la partida registral.
3. Linderos y medidas perimétricas: con qué colinda y cuánto mide el terreno por el frente, la derecha, la izquierda y el fondo.
4. Área y perímetro: en metros cuadrados y metros lineales, iguales a los del plano.
5. Cuadro de coordenadas: los vértices del perímetro georreferenciados, cuando el trámite lo exige.
6. Edificación: si la hay, descripción por niveles y área techada.
7. Firma y sello del profesional colegiado y habilitado, y del propietario si el trámite lo pide.

Un ejemplo ilustrativo de cómo se redactan los linderos: "Por el frente: colinda con el jirón indicado, en línea recta de 8,00 ml. Por la derecha entrando: colinda con el lote 12, en línea recta de 20,00 ml". Las cifras son solo de muestra; las reales salen del levantamiento en campo.

¿Qué es un plano perimétrico y qué lleva?

Es el dibujo del contorno exacto del terreno: sus vértices, la medida de cada lado, el área y el perímetro, y un cuadro de coordenadas. Para trámites municipales y registrales, varias municipalidades exigen que los planos estén georreferenciados al Sistema Geodésico Oficial, como establece la Ley 28294, que crea el Sistema Nacional Integrado de Catastro. El plano y la memoria deben decir lo mismo: si el plano da 160,00 m² y la memoria 158,50 m², el expediente se observa.

En una habilitación urbana se pide junto con el levantamiento topográfico, como "plano perimétrico y topográfico", porque además del contorno importa el relieve del terreno.

¿Qué es el plano de ubicación y localización?

Son dos vistas en una misma lámina. La localización sitúa el terreno en su sector, con las vías principales cercanas; la ubicación lo muestra dentro de su manzana, con el lote, las calles que lo rodean, la distancia a la esquina y el cuadro de áreas. Es el primer plano que te pide casi cualquier trámite: licencia de habilitación urbana, licencia de edificación, anteproyecto en consulta o subdivisión.

¿Por qué un error aquí bloquea todo el expediente?

Porque el registro y la municipalidad no evalúan el predio: evalúan los documentos que lo describen. Si el plano no cierra, si el área de la memoria no coincide con la del plano, o si la georreferenciación se superpone con un predio vecino ya inscrito, el título se observa y el trámite se detiene sin importar cuán clara sea tu posesión.

Ese es el mismo cuello de botella que aparece en Rectificación de área y linderos: las tres vías y cuál te toca y en el título supletorio: la parte legal casi nunca es la que traba el caso; la técnica, sí.

¿En qué trámites me los van a pedir?

• Saneamiento: título supletorio, prescripción adquisitiva, rectificación de áreas y linderos.
• Registrales: independización o subdivisión y acumulación de predios.
• Municipales: licencias de edificación, Declaratoria de fábrica 2026: cuánto cuesta inscribirla y qué pasa si no la tienes, conformidad de obra.
• Urbanísticos: solicitudes de cambio de zonificación, que además exigen copia literal de dominio con antigüedad no mayor de 30 días.

¿Quién puede elaborarlos y qué debo verificar?

Un arquitecto o ingeniero civil colegiado y habilitado. Antes de contratar, verifica tres cosas: que la habilitación esté vigente en el colegio profesional, que el levantamiento sea georreferenciado y no una copia del plano antiguo, y que el profesional entregue el archivo digital además del impreso. Un plano heredado de un expediente de hace veinte años es la causa más común de observación.

Pide también el certificado de búsqueda catastral antes de firmar cualquier cosa: es el documento que revela si tu perímetro se superpone con otro predio inscrito. Descubrirlo al inicio cuesta unos soles; descubrirlo al final cuesta el trámite entero.

¿Sirve la memoria descriptiva para vender?

Como material de sustento, sí; como título, no. Lo que transfiere propiedad es la escritura pública inscrita, y lo que el comprador debe leer es la partida registral. La memoria descriptiva y los planos explican qué se vende con precisión —cuánto mide, dónde empieza y dónde termina—, y por eso son especialmente útiles cuando el inmueble tiene forma irregular, áreas comunes o construcciones no declaradas.

Otras preguntas sobre la memoria y los planos

¿La memoria descriptiva se inscribe en Sunarp?

No se inscribe por sí sola: forma parte del expediente que sustenta un acto inscribible, como una rectificación, una independización o una declaratoria de fábrica.

¿Puedo hacer yo mismo el plano de mi terreno?

No con valor para trámites. Los planos deben estar firmados por profesional colegiado y habilitado, y en varios procedimientos deben ser georreferenciados.

¿Qué es la georreferenciación y por qué la exigen?

Es amarrar el perímetro del predio a coordenadas oficiales, para que su ubicación sea verificable y comparable con el catastro. Sin eso no se puede detectar superposición con predios vecinos.

¿Sirve el plano que me dio el vendedor hace años?

Casi nunca. Si no es georreferenciado, si el profesional no está habilitado o si la realidad física cambió, habrá que rehacerlo.

¿Necesito memoria descriptiva para pedir una licencia de construcción?

Sí, junto con los planos que exija el tipo de licencia. Es parte del expediente técnico que evalúa la municipalidad.

¿La memoria descriptiva y el plano perimétrico deben coincidir?

Sí, al centímetro. Área, perímetro, medidas de cada lado y colindancias deben ser idénticos en ambos documentos y compatibles con la partida registral o con la rectificación que se pide. Cualquier diferencia es causa de observación en la municipalidad o en Sunarp.