Escrito por Jean Crl con el equipo de EximiaHaus y contrastado con el TUO de la Ley 29090, su reglamento (D.S. 029-2019-VIVIENDA) y la R.M. 118-2017-VIVIENDA, citados al final.
Los requisitos de la licencia de edificación en el Perú están en el art. 25 del TUO de la Ley 29090 (D.S. 006-2017-VIVIENDA): el Formulario Único de Edificación (FUE) con el recibo del derecho de trámite, el documento que acredite tu derecho a edificar, la habilitación de los profesionales y los planos de ubicación, arquitectura, estructuras e instalaciones, en físico y en digital. La licencia vale 36 meses (art. 11) y la verificación técnica cuesta de 0,032 a 0,088 UIT por visita, S/ 176 a S/ 484 en 2026 (R.M. 118-2017-VIVIENDA).
- FUE (Formulario Único de Edificación) suscrito por el administrado y los profesionales responsables, con número y fecha del recibo de pago del derecho de trámite.
- Derecho a edificar: documento que lo acredite si quien pide la licencia no es el propietario.
- Persona jurídica: declaración jurada del representante legal con la partida y el asiento donde consta su poder vigente.
- Habilitación profesional: declaración jurada del arquitecto e ingenieros que firman.
- Documentación técnica: plano de ubicación, planos de arquitectura, estructuras, instalaciones sanitarias y eléctricas, sellados y firmados por cada especialidad, también en archivo digital (en la modalidad A puedes optar por un proyecto del banco de proyectos de la municipalidad).
- Según la modalidad: en la B se suma el certificado de factibilidad de servicios para vivienda multifamiliar o usos distintos a vivienda, el estudio de mecánica de suelos cuando corresponde y la póliza CAR en multifamiliares; en la C y la D, además, el recibo de pago a los colegios profesionales por la comisión técnica.
En Perú hay cuatro modalidades de licencia de edificación. La A es automática (casa unifamiliar de hasta 120 m², ampliaciones hasta 200 m² en total, cercos); la B la revisa la municipalidad en 15 días hábiles (vivienda de hasta 5 pisos y 3.000 m²); la C y la D pasan por comisión técnica o revisores urbanos (edificios mayores, comercio, industria, salud, educación). Toda licencia vale 36 meses. Para quien arma un proyecto completo, la licencia es solo una etapa de un desarrollo inmobiliario, que empieza en el terreno y termina en la entrega.
Las define la Ley N° 29090 según la complejidad y el riesgo de la obra: cuanto más compleja, más exigente el procedimiento.
Datos clave
- Cuatro modalidades: A (aprobación automática), B (evaluación por la municipalidad o por revisores urbanos), C y D (evaluación previa por comisión técnica o por revisores urbanos).
- El certificado de parámetros urbanísticos es requisito previo en el trámite de licencia.
- Umbrales de vivienda: modalidad A hasta 120 m² construidos (única edificación del lote); modalidad B hasta 5 pisos y 3.000 m² techados; por encima, modalidad C (TUO de la Ley 29090, art. 10).
- Plazos de evaluación: en la B, 15 días hábiles para la municipalidad; en la C y la D, 20 días hábiles para la comisión técnica. Vencido el plazo sin respuesta, rige el silencio administrativo positivo (salvo patrimonio cultural).
- Vigencia: 36 meses desde la emisión, prorrogables una vez por 12 meses si lo pides dentro de los 30 días calendario antes del vencimiento (art. 11).
- La licencia autoriza la obra; la conformidad de obra certifica que se ejecutó conforme a lo aprobado.
- Sin conformidad no hay declaratoria de fábrica, y sin declaratoria lo construido no figura en Registros Públicos.
Las cuatro modalidades, en corto
| Modalidad | Tipo de obra (referencial) | Procedimiento |
|---|---|---|
| A | Vivienda unifamiliar de menor escala, ampliaciones y remodelaciones menores, cercos | Aprobación automática con la presentación de los requisitos |
| B | Vivienda unifamiliar y multifamiliar de mediana escala, demoliciones | Evaluación previa por la municipalidad |
| C | Edificaciones de mayor escala, uso comercial, oficinas, locales de afluencia de público | Evaluación previa por comisión técnica o por revisores urbanos |
| D | Edificaciones de gran escala y usos especiales (industria, salud, educación, gran comercio) | Evaluación previa por comisión técnica o por revisores urbanos |
Si estás por separar un inmueble, conviene leer primero qué revisar antes de comprar un departamento o casa en el Perú: la guía completa 2026 y volver aquí para el detalle de este punto.
Qué obras entran en cada modalidad según la ley
Este es el detalle del artículo 10 del TUO de la Ley 29090 (D.S. 006-2017-VIVIENDA, con los cambios del D. Leg. 1426 de 2018; el D. Leg. 1675 de setiembre de 2024 modificó otros artículos, no estos umbrales). Sirve para ubicar tu obra antes de ir a la municipalidad:
| Modalidad | Obras que entran (lista de la ley) | Quién evalúa y en qué plazo |
|---|---|---|
| A: aprobación automática con firma de profesionales | Vivienda unifamiliar de hasta 120 m² construidos, si es la única edificación del lote; ampliación de vivienda unifamiliar con licencia o fábrica previa, si el total no supera 200 m²; remodelación sin cambio estructural, de uso ni de área; cercos de más de 20 m (fuera de régimen de propiedad exclusiva y común); demolición total de hasta 3 pisos sin sótanos ni explosivos; obras menores del RNE | No hay evaluación previa: el cargo de ingreso, con el pago del derecho de trámite, es la licencia |
| B: evaluación por la municipalidad o revisores urbanos | Vivienda unifamiliar, multifamiliar o condominios de hasta 5 pisos y hasta 3.000 m² techados; ampliación o remodelación de vivienda con cambio estructural, más área o cambio de uso; demoliciones parciales; cercos en edificios con propiedad exclusiva y común; demolición total de hasta 5 pisos o con sótanos; y las obras de la A que excaven más de 1.50 m junto a vecinos | Municipalidad: 15 días hábiles (el cargo sirve como licencia temporal para obras preliminares). Con revisores urbanos, el cargo es la licencia |
| C: evaluación previa por comisión técnica o revisores urbanos | Vivienda multifamiliar, quinta o condominio de más de 5 pisos o más de 3.000 m²; usos distintos de vivienda (salvo los de la D); uso mixto con vivienda; predios del Patrimonio Cultural; comercios, centros culturales y de diversión de hasta 30.000 m²; mercados de hasta 15.000 m²; locales deportivos de hasta 20.000 ocupantes; demolición de más de 5 pisos o con explosivos | Comisión técnica convocada en 5 días hábiles; 20 días hábiles para edificaciones |
| D: evaluación previa por comisión técnica o revisores urbanos | Industria; comercios, centros culturales y de diversión de más de 30.000 m²; mercados de más de 15.000 m²; locales deportivos de más de 20.000 ocupantes; edificaciones de educación, salud, hospedaje, grifos y terminales de transporte | Comisión técnica convocada en 5 días hábiles; 20 días hábiles para edificaciones |
¿Qué es la modalidad A de licencia de edificación?
Es la aprobación automática con firma de profesionales. Presentas en la municipalidad el formulario y los requisitos (con los planos firmados por arquitecto e ingeniero) y, pagado el derecho de trámite, el cargo de ingreso ya es tu licencia: no esperas una evaluación previa. Se usa para la casa unifamiliar de hasta 120 m² construidos que sea la única edificación del lote, la ampliación de una vivienda que ya tiene licencia o fábrica cuando el total no pasa de 200 m², la remodelación sin tocar estructura, los cercos y la demolición de hasta 3 pisos. No aplica si la obra necesita sótano o semisótano o una excavación de más de 1.50 m junto a construcciones vecinas: en ese caso pasa a la B. La municipalidad verifica después, durante la obra.
¿Qué es la modalidad B de licencia de edificación?
Es la aprobación del proyecto con evaluación de la municipalidad o, si prefieres, con revisores urbanos. Es la modalidad típica de la vivienda familiar de varios pisos y del edificio pequeño: casas, multifamiliares o condominios de hasta 5 pisos y 3.000 m² techados, y las ampliaciones con cambio estructural o más área. La municipalidad tiene 15 días hábiles para calificar el expediente; si no se pronuncia, opera el silencio administrativo positivo. Mientras tanto, el cargo de ingreso funciona como licencia temporal para las obras preliminares y provisionales.
¿Qué es la modalidad D de licencia de edificación?
Es la de mayor exigencia y es obligatoria para ciertos usos, sin importar el tamaño: industria, colegios y universidades, clínicas y hospitales, hoteles, grifos y terminales de transporte, además de los grandes centros comerciales (más de 30.000 m²), mercados de más de 15.000 m² y estadios de más de 20.000 ocupantes. El proyecto lo evalúa una comisión técnica, que la municipalidad convoca en 5 días hábiles y que tiene 20 días hábiles para dictaminar, o revisores urbanos.
¿Qué modalidad le toca a tu obra? Un ejemplo
La modalidad no la elige el propietario: la define la norma según el tipo y la magnitud del proyecto, y la municipalidad verifica que la clasificación sea correcta al calificar el expediente. Un caso típico: una casa de tres pisos que supera los 120 m² construidos ya no entra en la A, pero sigue dentro de la B mientras no pase de 5 pisos ni de 3.000 m² techados. Confírmalo antes de encargar el expediente, porque el uso y las características del proyecto (un sótano, una excavación junto a vecinos) pueden cambiar la asignación. Y no conviene fraccionar la obra para caer en una modalidad menor: suele terminar en observaciones y sanciones.
La modalidad también pesa si vas a comprar un terreno para construir: el plazo de licencia es parte del cronograma financiero, y un proyecto en C tiene una ruta de aprobación más larga y un expediente más exigente que uno en B. En el cálculo del valor residual del suelo, ese tiempo se descuenta. La vía válida para acortar plazos en la B, la C y la D es elegir revisor urbano en lugar de comisión técnica; ver ¿Qué son los revisores urbanos?.
¿Cuánto cuesta la licencia de edificación?
No hay una tarifa nacional: cada municipalidad fija sus montos en su TUPA, y el derecho de licencia se calcula según el valor de la obra y la modalidad. Para presupuestar, arma una partida con estas líneas:
- Certificado de parámetros urbanísticos, que además es requisito previo.
- Honorarios de los profesionales que firman el expediente técnico.
- Derecho de licencia.
- Verificación técnica, obligatoria en todas las licencias salvo excepciones (obras militares, policiales y penitenciarias). Se paga por cada visita de inspección del cronograma, con montos máximos que fija el Ministerio de Vivienda: entre 0,032 y 0,088 UIT por visita, es decir, de S/ 176 a S/ 484 con la UIT de 2026 (RM 118-2017-VIVIENDA).
- Conformidad de obra.
- Declaratoria de fábrica, con tasas registrales y honorarios notariales.
Si eliges revisor urbano, sus honorarios reemplazan a la tasa de la comisión técnica. El desglose está en cuánto cuesta una licencia de construcción.
Licencia de edificación en una municipalidad de provincia
La norma es la misma en todo el país; lo que cambia fuera de Lima es la capacidad de la municipalidad para aplicarla. La licencia se tramita en la municipalidad distrital donde está el predio, mientras que la zonificación la aprueba la provincial por ordenanza. Antes de empezar, confirma que el predio es urbano (en un predio rústico no procede licencia sin habilitación urbana previa) y que tienes la factibilidad de servicios de agua y desagüe.
El expediente base es el mismo: formulario único de edificación, documento que acredite la propiedad o la disponibilidad del predio, certificado de parámetros vigente, planos de arquitectura, estructuras e instalaciones firmados por profesionales colegiados y habilitados, memoria descriptiva y factibilidad de servicios; la C y la D suman estudios específicos. El cuello de botella más común en ciudades pequeñas es que no haya comisión técnica constituida. Para eso la norma prevé al revisor urbano, y si tampoco hay revisores disponibles, presenta la solicitud completa por escrito y guarda el cargo de ingreso: desde ahí corren los plazos legales y el silencio administrativo.
La secuencia completa de una obra formal
- Certificado de parámetros urbanísticos (vigencia de 36 meses).
- Anteproyecto y proyecto firmados por los profesionales responsables.
- Licencia de edificación en la modalidad que corresponda.
- Ejecución de la obra con supervisión municipal en los casos previstos.
- Conformidad de obra al finalizar.
- Declaratoria de fábrica e inscripción en Sunarp. Ver Declaratoria de fábrica 2026: cuánto cuesta inscribirla y qué pasa si no la tienes.
¿Qué pasa si construyo sin licencia?
Tres consecuencias concretas, y ninguna es teórica:
- Multa municipal y, en casos graves, orden de demolición de lo construido.
- La obra no se inscribe. Sin declaratoria de fábrica, tu casa de tres pisos figura en Registros Públicos como el terreno o la construcción antigua que estaba antes.
- No puedes vender ni hipotecar lo no inscrito. El banco financia sobre lo que aparece en la partida y en la tasación; el comprador paga por lo mismo. Una ampliación no inscrita simplemente no suma al precio.
Regularizar después existe, pero cuesta más y demora más que hacerlo bien desde el inicio. Ver saneamiento físico legal.
Solo tres tipos de obra quedan fuera de cualquier modalidad; están en qué obras no necesitan licencia de construcción.
El formulario que presentas en cualquier modalidad es el FUE; sección por sección, en FUE y FUHU: cómo llenar el Formulario Único.
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son las modalidades de licencia de edificación en Perú?
Son cuatro, definidas por la Ley N° 29090: modalidad A (aprobación automática), B (evaluación por la municipalidad o por revisores urbanos), C y D (evaluación previa por comisión técnica o por revisores urbanos, según la escala y el uso de la edificación).
¿Qué necesito antes de pedir la licencia?
El certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios del predio, el proyecto firmado por los profesionales responsables y la documentación que exija el TUPA de la municipalidad correspondiente.
¿Qué pasa si construyo sin licencia?
Te expones a multa municipal e incluso a orden de demolición, y —lo más costoso a largo plazo— no puedes obtener la conformidad de obra ni inscribir la declaratoria de fábrica, con lo cual lo construido no aparece en Registros Públicos y no puede venderse ni hipotecarse como parte del inmueble.
¿Cuánto dura una licencia de edificación?
36 meses desde que se emite, en todas las modalidades. Puedes prorrogarla una sola vez por 12 meses, sin costo, si la pides dentro de los 30 días calendario antes de que venza. Además, la ley prevé la revalidación de la licencia por 36 meses, también una sola vez (art. 11 del TUO de la Ley 29090).
¿Qué diferencia hay entre la modalidad B y la C?
El tamaño y quién evalúa. La B cubre vivienda de hasta 5 pisos y 3.000 m² techados, y la revisa la propia municipalidad en 15 días hábiles o, si lo prefieres, revisores urbanos. La C cubre vivienda de más de 5 pisos o más de 3.000 m², oficinas y comercio de hasta 30.000 m², y la evalúa una comisión técnica en 20 días hábiles o revisores urbanos.
¿Qué pasa si la municipalidad no responde a tiempo?
En las modalidades B, C y D, si vence el plazo de evaluación sin pronunciamiento, se aplica el silencio administrativo positivo: tu solicitud se entiende aprobada. La excepción son los proyectos en inmuebles del Patrimonio Cultural de la Nación o en su entorno, donde el silencio es negativo.
¿La licencia es lo mismo que la conformidad de obra?
No. La licencia autoriza a construir; la conformidad de obra se emite al terminar y certifica que la edificación se ejecutó conforme al proyecto aprobado. Es el paso previo a la declaratoria de fábrica.
¿Dónde se tramita la licencia de edificación?
En la municipalidad distrital donde está el predio. La zonificación que se aplica, en cambio, la aprueba la municipalidad provincial por ordenanza.
¿Es obligatoria la verificación técnica?
Sí, en todas las licencias salvo excepciones como las obras militares, policiales y penitenciarias. Se paga por visita de inspección, con un máximo de entre S/ 176 y S/ 484 por visita en 2026 según el tipo de obra.
¿Necesito licencia para remodelar?
Depende del alcance. La remodelación sin cambio de estructura, uso ni área entra en la modalidad A, de aprobación automática; si tocas la estructura, agregas área o cambias el uso, pasa a la B.
¿Qué hago si la municipalidad no tiene comisión técnica?
Consulta formalmente la vía del revisor urbano, que la norma prevé para ese caso, y presenta el expediente por escrito con cargo para que corran los plazos legales.
¿Puedo dividir la obra para caer en una modalidad menor?
No conviene: fraccionar artificialmente el proyecto suele terminar en observaciones y sanciones. Para acortar plazos, la vía válida es elegir revisor urbano cuando la modalidad lo permite.
¿Cuáles son los requisitos para una licencia de edificación en el Perú?
Los fija el art. 25 del TUO de la Ley 29090: el Formulario Único de Edificación (FUE) firmado por el administrado y los profesionales, con el recibo del derecho de trámite; el documento que acredite el derecho a edificar si no eres el propietario; la declaración jurada de vigencia de poder si eres persona jurídica; la declaración jurada de habilitación de los profesionales; y los planos de ubicación, arquitectura, estructuras e instalaciones sanitarias y eléctricas, en físico y en digital. En la modalidad B se agregan el certificado de factibilidad de servicios (multifamiliar o uso distinto a vivienda), el estudio de suelos cuando corresponde y la póliza CAR en multifamiliares; en C y D, el pago a los colegios profesionales por la comisión técnica. Para ampliaciones, remodelaciones y obras menores en modalidad A bastan el plano de ubicación, el de arquitectura y la habilitación del arquitecto.
¿Cuánto cuesta una licencia de construcción en el Perú en 2026?
No hay un monto nacional: el derecho de trámite lo fija el TUPA de cada municipalidad según el valor de la obra y la modalidad, y se le suman la verificación técnica (0,032 a 0,088 UIT por visita, S/ 176 a S/ 484 con la UIT 2026 de S/ 5.500, R.M. 118-2017-VIVIENDA), el certificado de parámetros urbanísticos, el expediente técnico de los profesionales y, al terminar, la conformidad de obra y la declaratoria de fábrica en Sunarp. El desglose, con un ejemplo, está en ¿Cuánto cuesta una licencia de construcción?.
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Fuentes
- Ley N° 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones (y modificatorias)
- TUO de la Ley N° 29090 (D.S. 006-2017-VIVIENDA) y Reglamento (D.S. 029-2019-VIVIENDA), Normas Legales Actualizadas de Editora Perú
- Decreto Legislativo N° 1426, que modifica la Ley 29090 — El Peruano, 16 de setiembre de 2018
- Ley 29090 — Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones (texto oficial, Congreso)
- Decreto Legislativo N° 1675 (28 de setiembre de 2024): cambios a la Ley 29090 — PRC Abogados
- Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios — Municipalidad Metropolitana de Lima
- Certificado de parámetros urbanísticos — Municipalidad de La Molina
- D.S. 006-2017-VIVIENDA, TUO de la Ley 29090: art. 10 (modalidades), art. 11 (vigencia de 36 meses) y art. 25 (requisitos de la licencia de edificación), texto oficial en PDF — Municipalidad de Ate, gob.pe, consultado el 8 de octubre de 2026
- D.S. 029-2019-VIVIENDA, Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación — Ministerio de Vivienda, gob.pe
- R.M. 118-2017-VIVIENDA: montos máximos de la verificación técnica por visita de inspección (0,032 a 0,088 UIT) — Ministerio de Vivienda, gob.pe
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