La Ley N° 29090 organiza las licencias de edificación en cuatro modalidades —A, B, C y D— según la complejidad y el riesgo de la obra. Cuanto más compleja, más exigente el procedimiento: desde la aprobación automática con la sola presentación hasta la revisión por comisión técnica.
Datos clave
- Cuatro modalidades: A (aprobación automática), B, C y D (revisión por comisión técnica en los casos que la norma señala).
- El certificado de parámetros urbanísticos es requisito previo en el trámite de licencia.
- La licencia autoriza la obra; la conformidad de obra certifica que se ejecutó conforme a lo aprobado.
- Sin conformidad no hay declaratoria de fábrica, y sin declaratoria lo construido no figura en Registros Públicos.
Las cuatro modalidades, en corto
| Modalidad | Tipo de obra (referencial) | Procedimiento |
|---|---|---|
| A | Vivienda unifamiliar de menor escala, ampliaciones y remodelaciones menores, cercos | Aprobación automática con la presentación de los requisitos |
| B | Vivienda unifamiliar y multifamiliar de mediana escala, demoliciones | Evaluación previa por la municipalidad |
| C | Edificaciones de mayor escala, uso comercial, oficinas, locales de afluencia de público | Evaluación por la municipalidad o por comisión técnica según el caso |
| D | Edificaciones de gran escala y usos especiales (industria, salud, educación, gran comercio) | Revisión por comisión técnica |
La secuencia completa de una obra formal
- Certificado de parámetros urbanísticos (vigencia de 36 meses).
- Anteproyecto y proyecto firmados por los profesionales responsables.
- Licencia de edificación en la modalidad que corresponda.
- Ejecución de la obra con supervisión municipal en los casos previstos.
- Conformidad de obra al finalizar.
- Declaratoria de fábrica e inscripción en Sunarp. Ver declaratoria de fábrica.
¿Qué pasa si construyo sin licencia?
Tres consecuencias concretas, y ninguna es teórica:
- Multa municipal y, en casos graves, orden de demolición de lo construido.
- La obra no se inscribe. Sin declaratoria de fábrica, tu casa de tres pisos figura en Registros Públicos como el terreno o la construcción antigua que estaba antes.
- No puedes vender ni hipotecar lo no inscrito. El banco financia sobre lo que aparece en la partida y en la tasación; el comprador paga por lo mismo. Una ampliación no inscrita simplemente no suma al precio.
Regularizar después existe, pero cuesta más y demora más que hacerlo bien desde el inicio. Ver saneamiento físico legal.
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son las modalidades de licencia de edificación en Perú?
Son cuatro, definidas por la Ley N° 29090: modalidad A (aprobación automática), B (evaluación previa), C y D (evaluación por la municipalidad o por comisión técnica, según la escala y el uso de la edificación).
¿Qué necesito antes de pedir la licencia?
El certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios del predio, el proyecto firmado por los profesionales responsables y la documentación que exija el TUPA de la municipalidad correspondiente.
¿Qué pasa si construyo sin licencia?
Te expones a multa municipal e incluso a orden de demolición, y —lo más costoso a largo plazo— no puedes obtener la conformidad de obra ni inscribir la declaratoria de fábrica, con lo cual lo construido no aparece en Registros Públicos y no puede venderse ni hipotecarse como parte del inmueble.
¿La licencia es lo mismo que la conformidad de obra?
No. La licencia autoriza a construir; la conformidad de obra se emite al terminar y certifica que la edificación se ejecutó conforme al proyecto aprobado. Es el paso previo a la declaratoria de fábrica.
Fuentes
- Ley N° 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones (y modificatorias)
- Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios — Municipalidad Metropolitana de Lima
- Certificado de parámetros urbanísticos — Municipalidad de La Molina
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