¿Qué es la vigencia de poder y para qué la piden?

La vigencia de poder cuesta S/ 33,00 en Sunarp en 2026 (0,60 % de la UIT, según el Anexo 2 de la Resolución N.° 228-2025-SUNARP/GG) para el certificado de vigencia de poder otorgado por persona jurídica, tanto en línea como en oficina. En línea llega al correo en un máximo de 3 días calendario; en oficina, en unas 3 horas si lo pides antes del mediodía. Sirve para acreditar que el poder sigue inscrito y sin revocar.

El certificado de vigencia de poder es el documento de Sunarp que acredita que un apoderado tiene facultades inscritas y todavía vigentes. Es lo que exige el banco antes de desembolsar y lo que pide la notaría antes de que alguien firme en nombre de otro. Sin ese papel, la firma del apoderado no se acepta, aunque el poder exista.

¿Qué es Vigencia Express y desde cuándo funciona?

Es un canal de la sede digital de Sunarp aprobado por la Resolución 00212-2026-SUNARP/SN, publicada en El Peruano el 25 de setiembre de 2026, que rige desde el 1 de octubre de 2026 (artículo 6). Sirve para obtener el certificado de vigencia de poder de personas jurídicas sin crear antes un usuario y contraseña (artículo 4). El certificado lo emite un agente automatizado con firma digital de Sunarp, es de atención inmediata y llega en formato electrónico con código de verificación (CVD) y código QR (artículo 1). También puede pedirse de esta forma por el SPRL.

Solo sale al instante si se cumplen, a la vez, seis condiciones (artículo 2):

1. Que la partida registral tenga un solo asiento.
2. Que la información no esté en tomos o fichas antiguas.
3. Que no haya un título pendiente de inscripción.
4. Que la persona jurídica sea una sociedad de la Ley General de Sociedades, una E.I.R.L. o una S.A.C.S.
5. Que el cargo del representante sea de duración indefinida o indeterminada.
6. Que ya se haya expedido antes un certificado de vigencia de poder.

Si falta alguna y la pediste por el SPRL, la solicitud pasa automáticamente al área de publicidad de la oficina registral, que la atiende en el plazo normal (artículo 2). Según los considerandos de la resolución, ese plazo es hoy de hasta 3 días hábiles, o de 3 horas cuando se cumplen los supuestos del artículo 49 del Reglamento del Servicio de Publicidad Registral.

Para pedirla indicas la oficina registral, el número de partida, el cargo y el nombre del representante, y tu DNI (o el RUC, si pide una empresa); luego pagas en línea. El sistema genera el recibo y el certificado para descargarlo, y puede enviar el enlace a tu correo (artículo 3, literal b). La autenticidad de la versión impresa se verifica con el CVD en la sede digital de Sunarp y en Síguelo Plus durante 90 días calendario desde la emisión (artículo 3, literal c). La resolución no fija una tasa nueva: paga la que muestre el sistema.

Por qué te importa si compras o alquilas a una empresa: la inmobiliaria o sociedad firma por medio de su representante, y la vigencia de poder es lo que acredita que puede hacerlo. Con este canal puedes pedirla tú mismo, al momento, si la partida cumple las condiciones. Recuerda que solo cubre personas jurídicas: el poder que otorga una persona natural se sigue pidiendo por la vía habitual. Si tu vendedor es una persona que firma con apoderado, revisa ¿Qué es la vigencia de poder y para qué la piden?.

El lugar de esta verificación dentro de toda la revisión previa a la compra está explicado en la guía maestra de qué revisar antes de comprar.

Lo que viene antes y después de este paso, desde la partida registral hasta el pago bancarizado y la denuncia, está reunido en la guía de estafas inmobiliarias: señales, verificaciones y dónde denunciar.

¿Por qué lo piden tan reciente?

Porque certifica un estado del registro en una fecha determinada. Un certificado emitido hace seis meses no dice nada sobre lo que ocurrió después: en ese lapso el poder pudo ser revocado. De ahí que quien asume el riesgo —el banco que presta, el notario que autoriza el acto— exija un certificado casi recién emitido.

¿Cómo se pide?

Por el canal de publicidad registral en línea de Sunarp, indicando los datos del poderdante y del apoderado y la partida donde está inscrito el poder, o de forma presencial en cualquier oficina registral. El certificado llega en formato digital y se descarga. En la ficha oficial de Sunarp el costo es el mismo por ambos canales (S/ 33,00 en 2026 para el poder otorgado por persona jurídica): en línea llega en un máximo de 3 días calendario y en oficina puede salir en unas 3 horas. Ver cómo funciona Sunarp digital en 2026.

¿Sirve para personas naturales o solo para empresas?

Para ambas. En empresas es el trámite de rutina —acredita quién puede firmar por la sociedad—, y en personas naturales aparece cada vez que alguien vende, hipoteca o cobra en nombre de otro, típicamente cuando el propietario vive en el extranjero. Ver poder notarial para vender un inmueble a distancia.

¿Qué revisa el notario en ese certificado?

• Que el apoderado sea exactamente la persona que va a firmar.
• Que entre las facultades esté la de disponer del inmueble concreto.
• Que el certificado sea reciente.
• Que no aparezca revocatoria inscrita.

Si alguna de las cuatro falla, la firma no se acepta. Ver qué es una carta poder y cuándo no sirve.

¿Y si el poder no está inscrito?

Entonces no hay vigencia que certificar. El poder igual sirve: si lo otorgó una persona natural, la inscripción del poder no es exigible para inscribir la compraventa, porque basta insertar o adjuntar la escritura pública del poder (precedente del XVII Pleno del Tribunal Registral). Lo que el registrador verifica es que la facultad de enajenar conste de modo indubitable en ese documento. Aun así, muchas notarías y bancos piden la vigencia antes de firmar, y sin inscripción no hay certificado que mostrar; por eso inscribirlo primero suele ser más rápido que discutir después. La comparación completa está en poder fuera de registro o poder inscrito en Sunarp.

Si compras a un apoderado: lo que la vigencia no te dice

El certificado prueba que el poder sigue vivo, pero no que alcance para tu compra. Comprarle a un apoderado es normal y seguro si verificas tres cosas: que el poder exista, que siga vigente el día de la firma y que contenga las facultades expresas para el acto. El artículo 155 del Código Civil limita el poder general a actos de administración, y el 156 exige que el encargo de disponer conste de forma indubitable y por escritura pública, bajo sanción de nulidad. Por eso no sirven una carta poder con firma legalizada ni un poder "general" que no diga vender.

Pide una copia de la escritura del poder y léela completa. Debe incluir:

• El inmueble identificado, idealmente con su número de partida registral.
• La facultad expresa de vender o de disponer de ese bien.
• Hasta dónde puede negociar el apoderado: si el poder fija un precio mínimo, el de tu contrato no puede quedar por debajo.
• La facultad de cobrar y otorgar recibo: el apoderado puede estar facultado para firmar pero no para recibir el dinero, y entonces el pago se hace mal.
• La facultad de suscribir minuta y escritura, y la de entregar la posesión.
• El plazo, si lo tiene: la fecha de firma debe caer dentro de él.

Antes de firmar, además:

1. Compara al poderdante con el propietario que figura en la partida del inmueble. Deben ser la misma persona; si hay varios copropietarios, cada uno tiene que firmar o estar representado con un poder que cumpla estas condiciones.
2. Confirma que el poderdante vive: la muerte del poderdante extingue el poder.
3. Pide la vigencia con fecha del día de la firma o del inmediato anterior.
4. Coordina una videollamada con el propietario para que confirme el precio y la forma de pago.
5. Deja escrito en el contrato a qué cuenta se paga. Lo más limpio es transferir a la cuenta del propietario.

Si al poder le falta algo, no firmes con la promesa de que "después se arregla": el registrador observará la inscripción y te quedarás con un contrato que no llega a Sunarp. Las salidas son que el propietario otorgue un poder nuevo con las facultades completas (ver cómo se hace un poder para que otro firme) o que firme en persona. Si el poder se revocó antes de la firma, el acto queda expuesto a nulidad y la discusión pasa a la buena fe: ver tercero de buena fe registral.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta la vigencia de poder en Sunarp?

Cuesta S/ 33,00 en 2026 (0,60 % de la UIT, Res. N.° 228-2025-SUNARP/GG, Anexo 2) para el certificado de vigencia de poder otorgado por persona jurídica, con el mismo monto en línea o en oficina. Algunas guías privadas publican montos de alrededor de S/ 25 a S/ 30. Las tasas registrales pueden actualizarse cada año, así que el monto definitivo es el que muestra el SPRL o la caja al momento de pagar.

¿Cuánto demora?

En línea, Sunarp lo envía al correo en un plazo máximo de 3 días calendario. En oficina puede entregarse en unas 3 horas si lo pides antes del mediodía. Si la partida tiene más de 10 páginas o hay un título pendiente, el trámite en oficina puede tardar hasta 3 días calendario.

¿Puede pedirla cualquier persona?

Sí. La publicidad registral es pública, así que no hace falta ser parte del poder para solicitar el certificado. Puedes pedirlo en línea, por el Servicio de Publicidad Registral en Línea (SPRL) de Sunarp, o en cualquier oficina registral. En ambos casos debes indicar los datos del poderdante y del apoderado y la partida donde está inscrito el poder.

¿Qué necesito para pedir la vigencia de poder en línea?

Necesitas una cuenta en el Servicio de Publicidad Registral en Línea (SPRL) de Sunarp, el número de partida registral donde está inscrito el poder y la oficina registral a la que pertenece. Además, debes indicar los datos del poderdante y del apoderado. Eliges el certificado, pagas la tasa y recibes en tu correo el enlace para descargarlo. Desde el 1 de octubre de 2026, para la vigencia de poder de una empresa también puedes usar «Vigencia Express» en la sede digital de Sunarp, sin crear usuario (Resolución 00212-2026-SUNARP/SN, artículo 4).

¿La vigencia de poder de una empresa puede salir al instante?

Sí, desde el 1 de octubre de 2026, siempre que la partida cumpla a la vez las seis condiciones del artículo 2 de la Resolución 00212-2026-SUNARP/SN: un solo asiento, información fuera de tomos o fichas, ningún título pendiente, que sea una sociedad, E.I.R.L. o S.A.C.S., cargo de duración indefinida y un certificado de vigencia expedido antes. Si falta alguna, se atiende en el plazo normal.

¿Cuánto tiempo vale el certificado?

No tiene una caducidad legal fija, pero bancos y notarías suelen pedirlo con pocos días de emitido, en general no más de 30. El certificado acredita el estado del registro en la fecha de emisión, y después de esa fecha el poder pudo ser revocado. Por eso quien asume el riesgo, como el banco que presta o el notario que autoriza el acto, exige uno casi recién emitido.

¿La vigencia de poder reemplaza a la escritura del poder?

No. Se presentan juntos porque prueban cosas distintas. La escritura pública, que se obtiene en la notaría, acredita que el poder se otorgó y con qué facultades. El certificado de Sunarp acredita que a la fecha sigue vigente, y sin él la firma del apoderado no se acepta, aunque el poder exista.

¿Un poder tiene fecha de vencimiento?

Solo si el otorgante le fijó un plazo. Si no lo tiene, dura hasta que se revoque o se extinga por otra causa, como la muerte del poderdante o del apoderado, la renuncia o el cumplimiento del encargo. Por eso lo que se verifica no es la antigüedad del poder, sino su vigencia y sus facultades.

¿Quién paga la vigencia de poder en una compraventa?

Se pacta, pero el interesado en revisarla es el comprador, porque es quien asume el riesgo de pagarle a un apoderado sin facultades. Es un gasto menor frente a ese riesgo.

¿Cuánto cuesta inscribir un poder en Sunarp?

Cuesta S/ 26,40 por apoderado en 2026: S/ 13,20 de calificación y S/ 13,20 de inscripción, según el Anexo 2 de la Res. N.° 228-2025-SUNARP/GG. Primero se otorga el poder por escritura pública en una notaría, luego se inscribe en el registro y recién entonces se puede pedir el certificado de vigencia. Si el poder no está inscrito, no hay vigencia que certificar.

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Fuentes

• Vigencia de poder Sunarp 2026: certificado en línea paso a paso — PerúGestiona
• Costo de la vigencia de poder Sunarp 2026 — Trámites Perú
• Tasas y costos Sunarp 2026: tarifario de servicios registrales — PerúGestiona
• Resolución 00212-2026-SUNARP/SN: Certificado de Vigencia de Poder de Personas Jurídicas con firma digital y canal «Vigencia Express» — El Peruano, 25/09/2026
• Resolución 00212-2026-SUNARP/SN — Sunarp en gob.pe
• Solicitar certificado de vigencia de poder otorgado por persona jurídica — Sunarp en gob.pe, actualizado el 17/02/2025
• Inscribir poder notarial en Sunarp — Sunarp en gob.pe, actualizado el 14/02/2025
• Resolución N.° 228-2025-SUNARP/GG, Anexo 2: tasas registrales 2026 de servicios no prediales (poderes y certificados de vigencia) — Sunarp, gob.pe