El anticipo de legítima es la transferencia que un padre o madre hace en vida de un bien a un heredero forzoso, adelantando lo que le correspondería en la herencia. Se formaliza por escritura pública ante notario y se inscribe en la Sunarp. Su rasgo distintivo: se imputa a la futura herencia, es decir, se descuenta de lo que ese hijo recibiría al momento de la sucesión.
Datos clave
- Es un adelanto de herencia a un heredero forzoso, no una venta.
- Se imputa a la legítima: se descuenta de lo que ese heredero recibirá después.
- Requiere escritura pública e inscripción registral para surtir efectos frente a terceros.
- Se puede reservar el usufructo, de modo que quien transfiere conserva el uso y disfrute del inmueble mientras viva.
- Evita el trámite de sucesión sobre ese bien, que suele ser más largo y conflictivo.
Anticipo, donación y herencia: no son lo mismo
| Anticipo de legítima | Donación | Herencia | |
|---|---|---|---|
| Cuándo ocurre | En vida | En vida | Al fallecimiento |
| A quién | Heredero forzoso | Cualquier persona | Herederos según ley o testamento |
| Efecto sobre la herencia | Se imputa y descuenta | Puede ser colacionable según el caso | Es la herencia misma |
| Formalidad | Escritura pública e inscripción | Escritura pública e inscripción | Sucesión intestada o testamentaria |
La reserva de usufructo: el detalle que evita disgustos
Transferir la nuda propiedad reservándose el usufructo permite que los padres sigan viviendo en el inmueble o percibiendo su renta mientras vivan, aunque la titularidad ya esté a nombre del hijo. Es la fórmula que más se usa cuando la vivienda transferida es la casa donde los padres viven.
Sin esa reserva, el hijo pasa a ser propietario pleno, con todo lo que eso implica: puede vender, hipotecar, y el bien queda expuesto a sus propios acreedores o a un eventual proceso de divorcio.
Qué se necesita y qué cuesta
- Partida registral del inmueble actualizada y libre de cargas que impidan la transferencia.
- Documentos de identidad de quien transfiere y de quien recibe; si hay sociedad conyugal, la firma de ambos cónyuges. Ver sociedad conyugal y bienes propios.
- HR y PU del predio y constancia de no adeudo municipal.
- Minuta y escritura pública ante notario.
- Inscripción en la Sunarp.
Los costos son los de notaría y registros, y los tributos municipales aplicables a la transferencia según su naturaleza. Conviene consultar la situación tributaria concreta antes de firmar, porque el tratamiento no es idéntico al de una compraventa.
Cuándo conviene y cuándo no
- Conviene cuando se quiere ordenar el patrimonio familiar en vida, evitar un futuro proceso de sucesión sobre ese bien y dejar clara la voluntad del titular.
- No conviene si quien transfiere puede necesitar el inmueble como garantía o como respaldo económico, o si existe conflicto familiar latente: el anticipo a un solo hijo, sin planificación del resto de la herencia, es una fuente clásica de disputas.
Si el titular ya falleció, el camino es otro: ver sucesión intestada y herencias inmobiliarias.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el anticipo de legítima?
Es la transferencia en vida de un bien a un heredero forzoso, que adelanta lo que este recibiría en la herencia. Se formaliza por escritura pública, se inscribe en Registros Públicos y se imputa a la legítima de ese heredero.
¿En qué se diferencia de una donación?
La donación puede hacerse a favor de cualquier persona; el anticipo de legítima se otorga a un heredero forzoso y se descuenta de su participación futura en la herencia.
¿Puedo seguir viviendo en la casa que transfiero?
Sí, si en la misma escritura te reservas el usufructo. En ese caso el hijo recibe la nuda propiedad y tú conservas el derecho de usar y disfrutar el inmueble mientras vivas.
¿El anticipo de legítima se puede revocar?
No es una decisión que pueda deshacerse unilateralmente por arrepentimiento. Existen supuestos legales excepcionales de revocación o reducción, pero son limitados: por eso conviene evaluarlo con asesoría legal antes de firmar.
La alternativa a transferir a título gratuito es vender, con sus propios riesgos: ver si puedes vender tu casa a un familiar a precio bajo.
Fuentes
- Compraventa de inmueble en Perú 2026: pasos, documentos y costos — AbogadoPE
- Impuesto de alcabala: cálculo y quién paga — Perú Gestiona
- Ya rige la UIT 2026 en S/ 5.500 — El Peruano
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