Anticipo de legítima: cómo pasar un inmueble a tus hijos en vida (también a un solo hijo)

Para pasar un inmueble a tu hijo en vida en el Perú, la vía usual es el anticipo de legítima: escritura pública ante notario e inscripción en Sunarp, sin alcabala ni impuesto a la renta. Puedes hacerlo a favor de un solo hijo, pero se descuenta de su herencia y, si supera tu tercio de libre disposición (artículo 725 del Código Civil), los demás herederos pueden reclamar el exceso.

Si ya le diste un anticipo a uno de tus hijos, la calculadora ¿cuánto me toca de la herencia? muestra cómo se descuenta de su parte cuando se reparte la herencia.

Solo puede otorgarse a un heredero forzoso y adelanta lo que le correspondería en la herencia: el bien se imputa a su legítima y se le descuenta al momento de la sucesión.

Anticipo, donación y herencia: no son lo mismo

La reserva de usufructo: el detalle que evita disgustos

Transferir la nuda propiedad reservándose el usufructo permite que los padres sigan viviendo en el inmueble o percibiendo su renta mientras vivan, aunque la titularidad ya esté a nombre del hijo. Es la fórmula que más se usa cuando la vivienda transferida es la casa donde los padres viven.

Sin esa reserva, el hijo pasa a ser propietario pleno, con todo lo que eso implica: puede vender, hipotecar, y el bien queda expuesto a sus propios acreedores o a un eventual proceso de divorcio.

Qué se necesita y qué cuesta

1. Partida registral del inmueble actualizada y libre de cargas que impidan la transferencia.
2. Documentos de identidad de quien transfiere y de quien recibe; si hay sociedad conyugal, la firma de ambos cónyuges. Ver sociedad conyugal y bienes propios.
3. HR y PU del predio y constancia de no adeudo municipal.
4. Minuta y escritura pública ante notario.
5. Inscripción en la Sunarp.

Los costos son los de notaría y registros, y los tributos municipales aplicables a la transferencia según su naturaleza. Conviene consultar la situación tributaria concreta antes de firmar, porque el tratamiento no es idéntico al de una compraventa.

¿Se puede dar un anticipo de herencia a un solo hijo?

Sí. Puedes otorgar el anticipo a uno solo de tus hijos; la ley no obliga a repartir en vida entre todos. Lo que sí hace es protegerlos después: todo lo que ese hijo recibió se colaciona, es decir, se suma a la masa hereditaria y se le descuenta de su parte (art. 831 del Código Civil), salvo que lo dispenses expresamente, y esa dispensa solo vale dentro del tercio de libre disposición.

Si el anticipo excede ese tercio y la legítima de los demás, el exceso puede ser cuestionado. La Corte Suprema declaró nulo un anticipo en el que una madre entregó a un solo hijo la totalidad de su único inmueble (Casación 1644-2019, Ica), y en otro caso precisó que esa nulidad solo pueden pedirla los herederos forzosos después de la muerte del anticipante, porque antes solo tienen expectativas (Casación 2797-2019, Lima).

Cómo hacer que el anticipo beneficie de verdad a ese hijo

Si no dices nada, el anticipo funciona como un adelanto, no como un regalo: al fallecer el padre o la madre, los hermanos pueden pedir que el inmueble se colacione y al hijo que ya recibió se le descuenta de su cuota. Para que sea un beneficio real hace falta la dispensa de colación (art. 832 del Código Civil), con dos condiciones que no se pueden saltar: debe ser expresa y constar en testamento u otro instrumento público, porque no se presume ni se deduce de la intención, y solo alcanza la porción de libre disposición. En números simples: si el patrimonio son tres inmuebles equivalentes, como máximo uno puede quedar fuera del reparto forzoso. Cuánto recibe cada hijo con y sin dispensa, con un ejemplo en números, está en anticipo de legítima con dispensa de colación.

Antes de firmar, toma tres decisiones: valoriza el inmueble con una tasación a la fecha de la transferencia, porque la colación trabaja con valores y un anticipo sin valor documentado es una discusión futura garantizada; decide si quieres dispensa o no, y revisa el régimen patrimonial, porque si el bien es social intervienen ambos cónyuges.

La alternativa que conviene comparar es el testamento: ordena el reparto respetando la legítima, se puede modificar mientras vivas y no transfiere la propiedad hoy. El anticipo, en cambio, saca el inmueble de tu patrimonio desde que firmas. Cuál conviene depende de si quieres beneficiar a alguien en vida o solo ordenar la sucesión.

¿Se puede vender un inmueble recibido en anticipo de legítima?

Sí. Con la escritura inscrita, el hijo es propietario y puede vender o hipotecar. Si los padres se reservaron el usufructo, lo que vende es la nuda propiedad y el comprador debe respetar ese usufructo mientras viva el usufructuario. Al abrirse la sucesión, el hijo colaciona por el valor del bien vendido, y ese valor es el que tenga al momento de la apertura de la sucesión, no el precio en que lo vendió (art. 833 del Código Civil).

Cuándo conviene y cuándo no

• Conviene cuando se quiere ordenar el patrimonio familiar en vida, evitar un futuro proceso de sucesión sobre ese bien y dejar clara la voluntad del titular.
• No conviene si quien transfiere puede necesitar el inmueble como garantía o como respaldo económico, o si existe conflicto familiar latente: el anticipo a un solo hijo, sin planificación del resto de la herencia, es una fuente clásica de disputas.

Si el titular ya falleció, el camino es otro: ver Cómo vender una casa heredada en el Perú: sucesión intestada, Sunarp e impuestos (guía completa 2026).

Si quien recibe no es heredero forzoso, la figura es otra: donación de un inmueble: requisitos, costos y riesgos. Y cuándo se puede deshacer un anticipo está en si se puede revocar o anular un anticipo de legítima.

Si todavía no decides entre transferir hoy o dejarlo dispuesto para después, revisa testamento o anticipo de legítima: diferencias y cuál te conviene, con costos, riesgos y un ejemplo.

Otras preguntas frecuentes

¿En qué se diferencia de una donación?

La donación puede hacerse a favor de cualquier persona; el anticipo de legítima se otorga a un heredero forzoso y se descuenta de su participación futura en la herencia. Ambas ocurren en vida y requieren escritura pública e inscripción, pero en la donación la colación depende del caso.

¿Qué documentos necesito para el anticipo de legítima?

La partida registral del inmueble actualizada y libre de cargas que impidan la transferencia, los documentos de identidad de quien transfiere y de quien recibe, y el HR y PU del predio con la constancia de no adeudo municipal. Si hay sociedad conyugal, se necesita la firma de ambos cónyuges.

¿Puedo dar un anticipo de herencia a un solo hijo?

Sí. La ley no exige anticipar a todos los hijos. Lo que recibe ese hijo se colaciona y se descuenta de su parte al abrirse la sucesión (art. 831 del Código Civil) y, si supera el tercio de libre disposición, los demás herederos forzosos pueden reclamar el exceso después del fallecimiento del padre o la madre.

¿Mi hijo puede vender el inmueble que recibió en anticipo?

Sí, porque ya es propietario. Si te reservaste el usufructo, solo puede vender la nuda propiedad y el comprador debe respetar ese usufructo mientras vivas. Cuando se abra tu sucesión, tu hijo colaciona el valor que tenga el bien en ese momento, aunque ya lo haya vendido, y no el precio de venta (art. 833 del Código Civil).

¿Es mejor un anticipo de legítima o un testamento?

Depende del objetivo. El testamento respeta la legítima, se puede cambiar mientras vivas y no transfiere nada hoy; el anticipo transfiere la propiedad desde la firma. Si quieres favorecer a un hijo, en ambos casos el límite es el tercio de libre disposición.

¿El anticipo de legítima se puede revocar?

No es una decisión que pueda deshacerse unilateralmente por arrepentimiento. Existen supuestos legales excepcionales de revocación o reducción, pero son limitados: por eso conviene evaluarlo con asesoría legal antes de firmar, sobre todo si puedes necesitar el inmueble como garantía o respaldo económico.