Una cuota heredada no vale exactamente el valor de la casa dividido entre el número de herederos. Vale eso menos un descuento, porque quien compra una cuota no compra una casa: compra un porcentaje que no puede usar en exclusiva, que no puede hipotecar con facilidad y que arrastra una negociación pendiente con los demás.
Datos clave
- Fórmula base: valor de mercado × porcentaje de la cuota − descuento por iliquidez.
- Alcabala: si quien compra la cuota también es heredero, no se paga: el artículo 27, inciso g) del TUO de la Ley de Tributación Municipal deja inafectas las transferencias de alícuotas entre herederos. Si el comprador no es heredero, paga el 3% sobre el valor de transferencia, con las primeras 10 UIT no afectas; con la UIT 2026 en S/ 5.500, ese tramo equivale a S/ 55.000.
- Paga el comprador, y se calcula sobre el mayor valor entre el de transferencia y el autovalúo.
- Retracto: si la cuota se vende a un tercero, los demás copropietarios pueden subrogarse.
¿Cómo se calcula, paso a paso?
| Paso | Concepto | Cómo se obtiene |
|---|---|---|
| 1 | Valor de mercado del inmueble | Valorizador o tasación profesional |
| 2 | Porcentaje de la cuota | Título sucesorio inscrito |
| 3 | Valor teórico de la cuota | Paso 1 × paso 2 |
| 4 | Descuento por iliquidez | Negociado: refleja que la cuota se vende peor que el todo |
| 5 | Ajustes | Deudas del inmueble, mejoras hechas por uno de los herederos |
| 6 | Impuestos y gastos | Alcabala del comprador, notaría y registro |
Si estás empezando la compra, conviene leer primero la guía completa para comprar una casa o departamento en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.
Las ocho etapas para pasar de la herencia a la venta, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en la guía de la casa heredada: sucesión intestada, Sunarp e impuestos.
¿Por qué hay descuento?
Porque el comprador de una cuota asume una posición incómoda: no decide solo sobre el inmueble, necesita acuerdo para vender el todo y difícilmente consigue financiamiento bancario con esa garantía. Entre hermanos, ese descuento suele ser menor —porque el comprador es quien consolida la propiedad y recupera el valor pleno— pero existe, y reconocerlo abiertamente acelera el acuerdo.
¿Cómo se documenta la compra?
- Sucesión inscrita, con los porcentajes claros.
- Informe de valor compartido por ambas partes.
- Minuta y escritura pública de compraventa de cuota ideal.
- Pago bancarizado del precio.
- Inscripción en Sunarp (la alcabala solo se paga si el comprador no es heredero).
Ver ¿Cómo se reparte una casa entre varios herederos? y Alcabala 2026: cuánto pagas realmente y desde qué monto se aplica.
¿Y si no hay dinero para pagar de una vez?
Se puede pactar en cuotas con garantía: reserva de propiedad sobre la cuota o hipoteca a favor del hermano vendedor. Es preferible a un acuerdo verbal que termina en conflicto. Ver compraventa con reserva de propiedad y cuando un copropietario no quiere vender.
Un ejemplo con números
Supón que tú y tu hermano heredaron por partes iguales una casa con un valor de mercado de S/ 400.000, y que quieres quedarte con ella.
- Valor teórico de su cuota: el 50% de S/ 400.000, es decir, S/ 200.000.
- Descuento por iliquidez: lo negocian entre ustedes. Como tú consolidas la propiedad y recuperas el valor pleno, suele ser menor que el que exigiría un extraño.
- Ajustes: si uno de los dos pagó deudas del inmueble o hizo mejoras con su dinero, se suma o se resta antes de cerrar el precio.
- Alcabala: como tú también eres heredero, no pagas.
Para ver cuánto pesa esa inafectación, compárala con lo que pagaría un comprador ajeno a la familia por la misma cuota: base de S/ 200.000, menos las 10 UIT no afectas (S/ 55.000), deja S/ 145.000 afectos, y el 3% son S/ 4.350. Tú te ahorras ese monto, pero sigues cubriendo la notaría y la inscripción. El método completo está en cómo se calcula la alcabala de una cuota.
Si tu hermano prefiere venderle a otra persona
Tu hermano no está obligado a ofrecerte primero su cuota: puede vendérsela a quien quiera. Lo que la ley te da es una reacción posterior, el derecho de retracto.
- Qué te permite: ocupar el lugar del comprador y quedarte con la cuota.
- Condición: pagar el mismo precio y en las mismas condiciones que pactó el tercero.
- Plazo: 30 días desde que te enteras de la venta, según el Código Civil.
Treinta días es poco para reunir el precio completo. Si sospechas que tu hermano está negociando con alguien de fuera, ten preparado desde antes tu financiamiento. Los detalles están en cómo funciona el retracto entre copropietarios.
Qué revisar antes de pagar
- La partida registral: que la sucesión esté inscrita y muestre cuántos copropietarios hay y con qué porcentajes. Sin eso, compras algo que tu hermano todavía no puede transferir.
- Las cargas: si la casa tiene una hipoteca o deudas municipales, esa deuda también se hereda y debe entrar en los ajustes del precio.
- Quién firma: si tu hermano vive fuera del país, puede otorgar un poder por consulado con facultades para vender.
- El precio real en la escritura: declarar un monto distinto al pactado trae problemas tributarios y choca con las obligaciones de bancarización y de sustento del origen de los fondos.
- El pago bancarizado: transferencia o cheque, nunca efectivo, y con constancia de cada abono si pactan cuotas.
Preguntas frecuentes
¿Pago alcabala si es una herencia?
No, si le compras la cuota a otro heredero: el artículo 27, inciso g) del TUO de la Ley de Tributación Municipal declara inafectas las transferencias de alícuotas entre herederos, y la herencia en sí tampoco paga alcabala. Solo pagaría el 3% (sobre el exceso de 10 UIT) quien compre la cuota sin ser heredero.
¿Puedo pagar menos que el valor de tasación?
El precio lo fijan las partes. Si el comprador no es heredero y le toca pagar alcabala, esta se calcula sobre el mayor valor entre el de transferencia y el autovalúo.
¿Necesito el acuerdo de los demás hermanos?
Para comprar una cuota específica, no; pero conviene comunicarlo para evitar el retracto de terceros.
¿Conviene comprar todas las cuotas a la vez?
Sí, si es posible: consolidar la propiedad recupera el valor pleno del inmueble.
¿Cómo evito discutir el precio?
Con un informe independiente compartido desde el inicio. Ver valorizar para herencia o división.
Relacionado con este tema: Caso práctico: tres hermanos heredan una casa y deciden venderla.
Relacionado: si vendo una casa heredada tengo que pagar impuestos.
Fuentes
- Código Civil peruano — régimen patrimonial del matrimonio, sucesiones, copropiedad y usufructo
- SAT de Lima — impuesto de alcabala y predial
- El Peruano — Ya rige la UIT 2026 en S/ 5.500: cómo impacta en tus impuestos y obligaciones
- Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú
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