Si el inmueble se vendió indicando su extensión y entregan menos, el comprador puede exigir la reducción proporcional del precio; y cuando la diferencia supera la décima parte de lo ofrecido, puede además pedir que se deje sin efecto la venta. Es la regla de los artículos 1574 a 1577 del Código Civil. La misma diferencia, si quien vendió es una empresa, se puede reclamar en paralelo ante Indecopi como falta de idoneidad del producto.
Datos clave
- Venta por extensión o cabida: cuando el precio se fijó por unidad de medida, la diferencia se ajusta proporcionalmente.
- La décima parte es el umbral que habilita a pedir la rescisión en lugar de solo la rebaja.
- Área ocupada, techada y libre no son lo mismo: muchas discusiones nacen de comparar cifras distintas.
- La prueba es una medición técnica, no una cinta métrica propia: conviene un profesional que firme el informe.
- Los plazos corren: las acciones por cabida tienen plazos cortos de caducidad, así que reclamar tarde puede dejarte sin acción.
¿Qué puedo pedir según el caso?
| Situación | Qué puedes exigir | Dónde |
|---|---|---|
| Falta menos de la décima parte | Reducción proporcional del precio | Vía civil o acuerdo directo |
| Falta más de la décima parte | Rescisión de la venta o rebaja del precio | Vía civil |
| Vendió una empresa formal | Devolución, reparación o medida correctiva | Indecopi |
| La planta difiere de la aprobada | Subsanación y reclamo por incumplimiento | Constructora, municipio, Indecopi |
| El error está en la partida | Rectificación de área ante Sunarp | Sunarp, con planos y verificación |
Antes de reclamar, comprueba qué área se vendió
Es el paso que la mayoría se salta y el que decide el reclamo. Revisa qué dice exactamente la minuta y la ficha del proyecto: si te vendieron 82 m² de área techada, no puedes reclamar comparando contra el área ocupada; si el folleto prometía 70 m² y el contrato dice 66 m², la publicidad también obliga cuando quien vende es un proveedor. Compara siempre el mismo concepto y ten a la vista la memoria descriptiva y los planos del expediente.
¿Cómo se hace el reclamo?
- Medición profesional con informe firmado, indicando qué criterio se usó.
- Carta al vendedor con el resultado, el área contratada y lo que pides: rebaja, subsanación o resolución.
- Reclamo ante Indecopi si vendió una empresa, adjuntando contrato, publicidad e informe.
- Demanda civil si no hay acuerdo, cuidando los plazos de caducidad de la acción.
- Rectificación registral si además el área inscrita está equivocada, para que el problema no se herede al próximo dueño.
Para medir bien: diferencia entre área construida y área útil, quién responde por las fallas de un departamento nuevo y cómo reclamar a una inmobiliaria ante Indecopi.
Preguntas frecuentes
¿Cuánta diferencia se considera tolerable?
La ley usa la décima parte como umbral para habilitar la rescisión. Por debajo, lo que corresponde es el ajuste proporcional del precio.
¿Y si me entregaron más metros de los pactados?
El Código Civil también prevé el exceso: el vendedor puede pedir el pago proporcional, con reglas equivalentes.
¿La publicidad cuenta como parte de lo ofrecido?
Cuando vende un proveedor, la publicidad y la información entregada integran la oferta y son exigibles.
¿Sirve medir yo mismo con cinta?
Sirve para sospechar. Para reclamar hace falta un informe técnico que indique el criterio de medición aplicado.
¿Puedo pedir la devolución total del dinero?
Si la diferencia supera el umbral legal o hay una falta grave de idoneidad, es una de las pretensiones posibles.
¿Qué pasa si el error viene desde la partida registral?
Se tramita una rectificación de área con planos y verificación técnica; es un procedimiento aparte del reclamo al vendedor.
La mayoría de estas discusiones se evitan antes, mostrando las medidas desde el inicio: si conviene publicar el plano y las medidas en el aviso.
Fuentes
- Código Civil del Perú — contrato de compraventa y resolución por incumplimiento (arts. 1352, 1361, 1428-1430, 1529)
- Código Procesal Civil — art. 245 (fecha cierta del documento privado)
- Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp)
- Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571) — Indecopi
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