El área construida es la superficie total edificada de tu unidad, incluidos los muros; el área útil o interior es la que realmente puedes usar, sin muros ni ductos. A eso se suma, en la venta de departamentos, la parte proporcional de áreas comunes que muchas veces se incluye en el metraje publicado.
Datos clave
- Área útil (interior): lo que pisas, sin muros.
- Área techada: incluye muros y todo lo cubierto por techo.
- Área ocupada: proyección de lo construido sobre el terreno.
- Área común proporcional: se suma en algunos avisos y en la partida registral.
- Regla práctica: compara siempre el mismo tipo de área entre dos departamentos.
¿Por qué dos departamentos de 80 m² se sienten distintos?
| Tipo de área | Qué incluye | Dónde aparece |
|---|---|---|
| Útil o interior | Superficie usable, sin muros | Plano de venta, medición en obra |
| Techada | Superficie cubierta, con muros | Licencia, declaratoria de fábrica |
| Ocupada | Proyección sobre el terreno | Parámetros urbanísticos |
| Común proporcional | Parte de pasillos, escaleras, hall | Reglamento interno, partida |
| Terrazas y balcones | Suelen computar de forma distinta | Memoria y plano de venta |
¿Cuál me cobran?
El precio publicado suele calcularse sobre el área que la inmobiliaria define en el contrato. Lo importante no es qué criterio usen sino que esté claramente identificado y que compares departamentos con el mismo criterio. Un aviso de 90 m² que incluye comunes puede tener menos espacio real que uno de 78 m² útiles.
¿Cómo lo verifico?
Con el plano acotado anexo al contrato y, al recibir, con una medición sencilla ambiente por ambiente. Si aparece una diferencia relevante frente a lo pactado, se anota en el acta de observaciones. Ver qué pasa si el inmueble no coincide con los planos y área techada, libre y ocupada.
¿Qué área figura en Sunarp?
En la partida de tu unidad figura el área que se declaró en la declaratoria de fábrica y en el reglamento interno, con su porcentaje de participación. Ese es el dato que rige para efectos registrales y para el cálculo de tus cuotas comunes.
¿Y para el impuesto predial?
El autoavalúo se calcula sobre la construcción declarada y el terreno según los valores oficiales. Un área mal declarada te puede costar de más o generar una acotación posterior. Ver cómo actualizar la declaración jurada de autoavalúo.
Preguntas frecuentes
¿El balcón cuenta como área?
Depende del criterio del proyecto y de la norma aplicable; muchas veces computa de forma parcial.
¿Los muros se cobran?
Están incluidos en el área techada, que es la base habitual del metraje contractual.
¿Puedo reclamar si el área es menor?
Sí, si difiere de lo pactado en el contrato y su plano anexo.
¿Qué área uso para comparar precios por m²?
La misma en ambos casos; lo ideal es comparar por área techada de la unidad.
¿El área de la partida puede diferir del aviso?
Sí, porque el aviso puede incluir comunes; la partida manda para efectos registrales.
Fuentes
- Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
- TUO de la Ley 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (DS 006-2017-VIVIENDA)
- Sunarp — Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
- Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571), productos inmobiliarios
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