Si compran sin estar casados y sin unión de hecho inscrita, el inmueble es de quien figura en la escritura y en el porcentaje que ahí se indique: la ley no reparte por la relación, reparte por el registro. Eso significa que la protección real de los dos se juega en una línea del contrato —cuánto le corresponde a cada uno— y en un acuerdo escrito sobre qué pasa si un día se separan o si uno deja de aportar.
Datos clave
- Sin matrimonio, la copropiedad se rige por los porcentajes que consten en la escritura y en la partida.
- Si no se dice nada, la ley presume cuotas iguales entre los copropietarios.
- Unión de hecho: el Código Civil la reconoce cuando la convivencia cumple los requisitos legales; puede declararse y registrarse, y genera un régimen de bienes similar al de la sociedad de gananciales.
- Aportes desiguales: si uno pone la inicial y el otro paga las cuotas, hay que decirlo por escrito y con números.
- El crédito hipotecario obliga a los dos frente al banco aunque el amor se acabe.
¿Qué pasa si solo uno figura en la escritura?
Que el inmueble es de esa persona. El otro puede haber pagado la mitad de la inicial y la mitad de las cuotas durante años, pero si no está en el título, para el registro no existe. Recuperar ese dinero después exige probarlo con transferencias, depósitos y documentos, en un proceso largo y de resultado incierto. Es el escenario que más veces termina mal, y es totalmente evitable: si los dos aportan, los dos van en la escritura.
¿Cómo se fijan los porcentajes?
Por lo que efectivamente aporta cada uno, no por partes iguales automáticas. Si uno pone el 70% de la inicial y los dos pagan la cuota al medio, el porcentaje no es 50/50 ni 70/30: hay que calcularlo. Lo razonable es sentarse antes de firmar y dejar los números por escrito.
| Situación | Cómo suele resolverse | Qué escribir |
|---|---|---|
| Aportan la inicial en partes iguales y pagan la cuota al medio | 50% y 50% | Basta indicar las cuotas en la escritura |
| Uno pone toda la inicial, los dos pagan la cuota | Porcentaje desigual a favor de quien puso la inicial | Porcentajes en la escritura y detalle del aporte inicial |
| Uno compra y el otro remodela o amobla | Suele no dar propiedad | Acuerdo de reembolso o reconocimiento del aporte |
| Uno paga las cuotas y el otro los gastos del hogar | Fuente de conflicto: no se registra solo | Acuerdo escrito de cómo se computa ese aporte |
| Convivencia con requisitos legales cumplidos | Puede declararse la unión de hecho | Reconocimiento notarial o judicial e inscripción |
¿Conviene declarar la unión de hecho?
Si la convivencia cumple los requisitos legales, declararla e inscribirla ordena mucho: los bienes adquiridos durante la convivencia pasan a regirse por un régimen de comunidad parecido al de la sociedad de gananciales, y eso protege al conviviente que no figura en el título. Es un trámite que puede hacerse por vía notarial cuando hay acuerdo, o judicial cuando no lo hay. Vale la pena revisar qué es la unión de hecho y qué pasa con la casa antes de decidir.
Si prefieren no declararla, la alternativa es la vía contractual: comprar en copropiedad con porcentajes explícitos y firmar un acuerdo privado sobre aportes, gastos y salida.
¿Qué acuerdo firmar antes de comprar?
Uno corto, con cinco respuestas. Quién aporta cuánto a la inicial y a las cuotas. Cómo se reparten los gastos comunes: mantenimiento, predial, arbitrios. Qué pasa si uno deja de pagar su parte durante un tiempo. Qué pasa si se separan: si uno compra la parte del otro, con qué valorización y en qué plazo. Y qué pasa si uno fallece, tema incómodo pero decisivo, porque sin matrimonio ni unión de hecho declarada el conviviente no hereda por defecto y la cuota va a los herederos legales.
Ese último punto es el que más sorprende. Si quieren protegerse mutuamente ante ese escenario, hay que hablarlo con un abogado y usar las figuras que correspondan, no confiarlo a la costumbre.
Ver también: cómo se vende una cuota ideal, vender en copropiedad y cuánta inicial necesitan para comprar.
Preguntas frecuentes
¿Podemos poner porcentajes distintos a 50/50?
Sí. La escritura puede indicar cualquier proporción; lo importante es que refleje los aportes reales y que ambos la entiendan.
¿El banco acepta que compremos juntos sin casarnos?
Sí, es habitual: evalúa a ambos como codeudores y los dos responden por la deuda completa.
Si nos separamos, ¿quién se queda en la casa?
Ninguno tiene derecho a excluir al otro por su sola voluntad. Lo práctico es que uno compre la cuota del otro; si no hay acuerdo, se termina en una partición.
¿El acuerdo privado entre nosotros vale?
Vale entre ustedes. Frente a terceros y al registro lo que manda es la escritura, por eso los porcentajes deben estar ahí y no solo en el acuerdo.
¿Y si después nos casamos?
El inmueble comprado antes sigue siendo de cada uno en su porcentaje, salvo que hagan un acto expreso para cambiarlo. El matrimonio no reasigna lo ya adquirido.
El resto del proceso, ordenado por etapas, está en la guía de cómo se compra una casa paso a paso.
Y en el trámite municipal: quién declara la alcabala cuando compran dos.
Fuentes
- Código Civil peruano — Ministerio de Justicia (SPIJ)
- Sunarp — publicidad registral e inscripción de actos
- Poder Judicial del Perú
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