En el Perú conviene cobrar la renta en la moneda de tus gastos: en soles si el inmueble no tiene deuda y pagas predial, mantenimiento y reparaciones en soles; en dólares solo si lo financias con un crédito en dólares. El dato que lo decide es el tipo de cambio: el dólar interbancario promedio pasó de S/ 3,83 en febrero de 2024 a S/ 3,36 en agosto de 2026 (BCRP), así que quien cobró en dólares vio caer cerca del 12 % su renta medida en soles.
La regla práctica es cobrar en la misma moneda en la que tienes tus gastos. Si el inmueble no tiene deuda y tus costos son en soles —mantenimiento, predial, arbitrios, reparaciones—, cobrar en soles elimina el riesgo cambiario. Si el inmueble está financiado con un crédito en dólares, cobrar en dólares calza tu ingreso con tu obligación. Cualquier otra combinación te deja expuesto a que un movimiento del tipo de cambio te cambie la rentabilidad sin que nada haya pasado con el inmueble ni con el inquilino.
Datos clave
- Regla base: cobra en la moneda de tus gastos, no en la que suena mejor.
- El riesgo cambiario no desaparece: solo cambia de manos entre propietario e inquilino.
- En el Perú es legal pactar en cualquier moneda, con las reglas del Código Civil sobre obligaciones en moneda extranjera.
- El impuesto se declara en soles, aplicando el tipo de cambio correspondiente.
- Un contrato en dólares con inquilino de ingresos en soles aumenta el riesgo de mora ante una subida del tipo de cambio.
- La cláusula debe fijar qué tipo de cambio se usa y en qué fecha, si admite pago en la otra moneda.
¿Cuándo conviene cada moneda?
| Situación | Moneda recomendable | Razón |
|---|---|---|
| Inmueble sin deuda, gastos en soles | Soles | Ingreso y costos en la misma moneda |
| Crédito hipotecario en dólares | Dólares | Calce entre ingreso y cuota |
| Crédito hipotecario en soles | Soles | Calce entre ingreso y cuota |
| Inquilino corporativo internacional | Dólares (frecuente) | Es la moneda de su presupuesto |
| Inquilino con ingresos en soles | Soles | Reduce el riesgo de mora por tipo de cambio |
| Ahorro de largo plazo en dólares | Dólares | Coherencia con el objetivo patrimonial |
Si recién vas a poner tu inmueble en alquiler, conviene leer primero la guía completa para alquilar tu departamento o casa en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.
¿Qué pasó con el tipo de cambio y qué significó para una renta en dólares?
Tomando el promedio mensual del tipo de cambio interbancario que publica el Banco Central de Reserva, el dólar tocó S/ 3,83 en febrero de 2024 y bajó de forma casi continua hasta S/ 3,36 en agosto de 2026. Para un propietario que cobra en dólares, eso es una rebaja de renta que nadie negoció:
| Mes | Tipo de cambio promedio (S/ por US$) | Renta de US$ 1.000 en soles |
|---|---|---|
| Febrero 2024 | 3,828 | S/ 3.828 |
| Diciembre 2024 | 3,736 | S/ 3.736 |
| Junio 2025 | 3,602 | S/ 3.602 |
| Diciembre 2025 | 3,367 | S/ 3.367 |
| Agosto 2026 | 3,363 | S/ 3.363 |
Entre febrero de 2024 y agosto de 2026 la misma renta de US$ 1.000 pasó de S/ 3.828 a S/ 3.363: S/ 465 menos al mes, un 12,1 %. El inquilino con sueldo en soles pagó menos sin pedirlo; el propietario con gastos en soles cobró menos sin que el inmueble valiera menos. Si el movimiento hubiera sido el contrario, el riesgo de mora habría caído sobre el inquilino. Esa es la razón de fondo para pactar en la moneda de tus gastos y no apostar al tipo de cambio.
¿Y las ofertas de renta fija o "garantizada" en dólares?
Algunos promotores y operadores ofrecen al inversionista una renta fija por un plazo, esté o no alquilado el inmueble, y suelen expresarla en dólares. Conviene leerla como lo que es: un compromiso contractual de una empresa, no una característica del inmueble. Tres preguntas antes de firmar: quién responde si la empresa deja de pagar y con qué patrimonio; qué pasa al vencer el plazo, cuando la renta vuelve a ser la del mercado y en la moneda que el mercado pague; y en qué moneda están tus gastos y tu crédito, porque una renta fija en dólares con hipoteca en soles te deja exactamente el riesgo cambiario que se describe arriba. La solidez de la promesa está en el contrato y en quien lo firma, no en el adjetivo.
¿Qué dice el Código Civil sobre pagar en soles una renta pactada en dólares?
El artículo 1237 del Código Civil permite pactar obligaciones en moneda extranjera y, salvo pacto en contrario, autoriza al deudor a pagarlas en moneda nacional al tipo de cambio de venta del día y lugar del vencimiento. Si el inquilino se retrasa, el acreedor elige entre el tipo de cambio de venta de la fecha de vencimiento o el del día del pago. La consecuencia práctica es doble: si quieres cobrar solo en dólares, tienes que decirlo expresamente en el contrato; y si aceptas el pago en soles, conviene fijar tú el tipo de cambio de referencia y su fecha, en vez de dejarlo a la regla supletoria.
¿Quién asume el riesgo cambiario?
Siempre alguien lo asume, y es el que tiene sus ingresos en la otra moneda. Si el contrato está en dólares y el inquilino cobra su sueldo en soles, cada subida del tipo de cambio le encarece el alquiler en términos reales, sin que su ingreso haya cambiado. Ese es el mecanismo por el que un contrato en dólares con inquilino de ingresos en soles termina más veces en renegociación o en mora.
Al revés ocurre lo mismo: un propietario con crédito en dólares que cobra en soles ve subir su cuota mientras su ingreso se mantiene plano. El punto es que el riesgo no se elimina con la elección de moneda, se asigna. Está en crédito hipotecario en dólares vs. soles.
¿Cómo se redacta la cláusula?
Con tres precisiones que evitan casi todos los conflictos. Uno: la moneda de la obligación, de forma expresa. Dos: si se admite el pago en la otra moneda, qué tipo de cambio se aplica —comprador, vendedor o promedio— y publicado por qué fuente. Tres: a qué fecha se toma ese tipo de cambio: el día del vencimiento o el día del pago efectivo, que no siempre coinciden.
Sin esas tres precisiones, cada mes con movimiento cambiario abre una discusión. Las demás cláusulas están en cláusulas que debe incluir un contrato de alquiler.
¿Cómo se declara a SUNAT?
En soles. Si el alquiler está pactado en dólares, el importe se convierte a soles aplicando el tipo de cambio que corresponda según las reglas tributarias, y sobre ese monto se calcula el 6,25% de la base. Esto significa que tu obligación tributaria fluctúa con el tipo de cambio aunque tu renta en dólares sea fija: un detalle que conviene tener presente al proyectar el flujo.
El mecanismo de declaración está en impuesto al alquiler 2026.
¿Se puede cambiar de moneda a mitad de contrato?
Solo por acuerdo de ambas partes, mediante una adenda. Y conviene hacerlo bien: no basta con "a partir de ahora se paga en soles", hay que fijar el importe nuevo y el tipo de cambio con el que se hizo la conversión, para que no quede ambigüedad sobre si el monto se actualiza o no en el futuro. Un cambio de moneda mal documentado es una fuente segura de discusión al final del contrato.
Preguntas frecuentes
¿Es legal cobrar el alquiler en dólares en Perú?
Sí. Las partes pueden pactar la obligación en moneda extranjera, con las reglas que el Código Civil establece para el pago de obligaciones en moneda distinta al sol.
¿Qué moneda conviene más al propietario?
La que coincide con sus gastos. Si el inmueble no tiene deuda y los costos son en soles, cobrar en soles elimina el riesgo cambiario. Si hay un crédito en dólares, cobrar en dólares calza el ingreso con la cuota.
¿En qué moneda declaro el alquiler?
En soles. Si el contrato está en dólares, se convierte aplicando el tipo de cambio que corresponda según las reglas tributarias, y sobre ese monto se calcula el impuesto.
¿Qué pasa si el tipo de cambio sube mucho?
El que tiene ingresos en la otra moneda absorbe el impacto. Por eso un contrato en dólares con inquilino de ingresos en soles tiene mayor riesgo de renegociación o de mora ante movimientos fuertes.
¿Puedo cambiar la moneda del contrato después?
Solo con acuerdo de ambas partes, mediante una adenda que fije el nuevo importe y el tipo de cambio usado en la conversión, para evitar ambigüedades futuras.
¿Conviene cobrar la renta en dólares o en soles en el Perú?
En la moneda de tus gastos. Con el inmueble pagado y costos en soles, en soles; con un crédito hipotecario en dólares, en dólares. Entre febrero de 2024 y agosto de 2026 el dólar bajó de S/ 3,83 a S/ 3,36 (BCRP), y las rentas en dólares perdieron cerca del 12 % medidas en soles.
¿El inquilino puede pagarme en soles si el contrato está en dólares?
Sí, salvo que el contrato lo prohíba expresamente: el artículo 1237 del Código Civil permite pagar en moneda nacional al tipo de cambio de venta del día y lugar del vencimiento. Si quieres cobrar solo en dólares, debe constar por escrito.
¿Qué tipo de cambio pongo en el contrato?
Uno verificable por ambas partes: el publicado por el BCRP o por la SBS, especificando si es compra, venta o promedio, y a qué fecha se toma, la del vencimiento o la del pago. Sin esa precisión, el Código Civil aplica el de venta del día del vencimiento.
¿Una renta fija en dólares elimina el riesgo cambiario?
No, lo traslada a quien la promete y a tu propio flujo: si tus gastos o tu crédito están en soles, cada baja del dólar reduce lo que recibes. Revisa quién responde por el compromiso y qué ocurre al terminar el plazo pactado.
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Fuentes
- Política monetaria y tasa de referencia — Banco Central de Reserva del Perú
- Estadísticas y notas de estudios del BCRP — indicadores del mercado inmobiliario y tasa de referencia
- Código Civil peruano — arrendamiento (arts. 1666 y ss.), arras (arts. 1477 a 1483) y compraventa
- Rentas de Primera Categoría — SUNAT, portal de Personas
- La venta de departamentos en Lima no se detiene y se acerca al umbral técnico de 60 m² para tres habitaciones — Infobae, 21/07/2026 (datos CODIP)
- Tipo de cambio promedio del periodo, interbancario (serie PN01207PM) — BCRP, estadísticas mensuales
- Artículo 1237 del Código Civil: deuda contraída en moneda extranjera — LP Derecho
- Alquiler de departamentos en dólares: qué opciones tiene un inquilino ante un tipo de cambio alto — El Comercio, 28/08/2021
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