Desde el 1 de enero de 2026, las rentas de primera categoría se imputan al ejercicio en que se perciben. Antes se aplicaba el criterio de lo devengado, lo que obligaba al propietario a pagar el impuesto por un alquiler que el inquilino nunca le había pagado. El cambio, introducido por la Ley N.° 32430, corrige esa distorsión: si no cobras, no declaras ese mes. El cálculo no cambió —6,25% sobre el 80% de la renta bruta percibida, equivalente a un 5% efectivo— y el medio de declaración y pago sigue siendo el Formulario Virtual N.° 1683, uno por cada predio.
Datos clave
- Desde el 01/01/2026 rige el criterio de lo percibido para rentas de primera categoría.
- Tasa: 6,25% sobre el 80% de la renta bruta percibida (deducción del 20%), equivalente a un 5% efectivo.
- Medio de declaración y pago: Formulario Virtual N.° 1683, uno por cada predio arrendado.
- La declaración es mensual, según el cronograma de vencimientos de SUNAT por último dígito del RUC o DNI.
- Aplica también a quien subarrienda.
- El comprobante que se entrega al inquilino es el propio recibo por arrendamiento generado en el sistema.
¿Qué cambió exactamente con el criterio de lo percibido?
| Situación | Antes (devengado) | Desde 2026 (percibido) |
|---|---|---|
| El inquilino paga puntual | Se declara y paga | Se declara y paga (sin cambio) |
| El inquilino no paga ese mes | Se declaraba y pagaba igual | No se declara ese mes |
| El inquilino paga meses atrasados | Ya se había pagado el impuesto | Se declara en el mes en que se percibe |
| Predio desocupado | Reglas de renta ficta | Reglas propias, distintas al arrendamiento efectivo |
¿Cómo se calcula el impuesto?
Sobre la renta bruta percibida se aplica una deducción del 20%, y sobre el 80% restante se calcula el 6,25%. El resultado equivale a un 5% de lo cobrado. Si en un mes percibiste S/ 2.000 de alquiler, la base es S/ 1.600 y el pago a cuenta es S/ 100. La cuenta es la misma que antes: lo que cambió es cuándo nace la obligación.
Ten presente que el impuesto se calcula sobre el alquiler pactado y percibido, y que existen reglas específicas cuando el monto declarado está por debajo de referencias mínimas. Si tu caso tiene particularidades —predio compartido, copropiedad, sociedad conyugal— conviene revisarlo antes de declarar. Está en percibido vs. devengado.
¿Cómo se declara paso a paso?
Se ingresa a SUNAT con tu clave SOL, se elige el Formulario Virtual N.° 1683 – Recibo por Arrendamiento, se registra el predio, el periodo y el monto percibido, y se paga. El sistema genera el recibo por arrendamiento, que es el comprobante que debes entregar al inquilino: él lo necesita, entre otras cosas, si quiere sustentar el gasto o acreditar domicilio.
Un punto que genera confusión: se presenta un formulario por cada predio. Si alquilas tres departamentos, son tres declaraciones mensuales, no una sola con la suma.
¿Qué pasa si el inquilino me paga tarde?
Declaras en el mes en que efectivamente cobras. Si el inquilino te paga en septiembre los meses de julio y agosto, esos importes se imputan al periodo en que los percibiste. La consecuencia práctica es que tu declaración deja de seguir el calendario del contrato y empieza a seguir el calendario de tus cobros, así que llevar un registro de fechas de pago pasa a ser parte del trabajo.
Cómo reducir la probabilidad de que eso ocurra está en cómo filtrar inquilinos y en verificación de inquilinos.
¿Y si no declaro?
La omisión genera multas e intereses, y SUNAT tiene hoy más capacidad de cruce de información que hace unos años. Además, no declarar te deja sin el recibo por arrendamiento, que es la prueba más limpia de la relación contractual si algún día tienes que reclamar el pago o desalojar. Declarar no es solo una obligación: es también documentación a tu favor.
Cómo detecta SUNAT los alquileres no declarados está en SUNAT y los alquileres no declarados.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo se paga el impuesto al alquiler solo cuando se cobra?
Desde el 1 de enero de 2026, por la Ley N.° 32430. Antes regía el criterio de lo devengado, que obligaba a pagar aunque el inquilino no hubiera pagado.
¿Cuánto se paga de impuesto por alquilar en Perú?
6,25% sobre el 80% de la renta bruta percibida, tras la deducción del 20%. En términos efectivos equivale al 5% de lo cobrado.
¿Qué formulario se usa para declarar el alquiler?
El Formulario Virtual N.° 1683 – Recibo por Arrendamiento, que se presenta mensualmente y por cada predio arrendado, según el cronograma de vencimientos de SUNAT.
¿Debo declarar si el inquilino no me pagó?
Desde 2026, no. Con el criterio de lo percibido, si no cobraste ese mes no nace la obligación de declarar ese importe. Cuando cobres, declaras en el periodo del cobro.
¿El subarrendador también declara?
Sí. La obligación alcanza tanto al propietario que arrienda como al inquilino que subarrienda, con las reglas propias que SUNAT establece para cada caso.
Todo el clúster, en orden y en un solo lugar: la guía del propietario que alquila.
Fuentes
- Ley N.° 32430 (Ley de Arrendamiento Justo): el Impuesto a la Renta de primera categoría pasa al criterio de lo percibido desde el 01/01/2026
- Rentas de Primera Categoría — SUNAT, portal de Personas
- Declaración y pago del arrendamiento (Formulario Virtual N.° 1683) — SUNAT
- Calcular el Impuesto a la Renta de primera categoría — SUNAT, Plataforma del Estado Peruano
- Código Civil peruano — arrendamiento (arts. 1666 y ss.), arras (arts. 1477 a 1483) y compraventa
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