La escritura pública es un instrumento otorgado ante notario que se incorpora a su protocolo y del que se expiden partes para el registro; el documento privado con firma legalizada es un documento de las partes cuya firma el notario certifica, sin protocolizar. Ambos pasan por notaría, pero cuestan y pesan de forma muy distinta.
Datos clave
- Escritura pública: se incorpora al protocolo notarial; el notario da fe del acto y de su contenido.
- Documento privado con firma legalizada: el notario certifica que las firmas son de quienes dicen ser; no da fe del contenido.
- Costo: la escritura suele calcularse sobre el valor del inmueble; la legalización de firmas es de tarifa fija y muy inferior.
- Novedad 2026: la Resolución 00059-2026-SUNARP/SN amplió los supuestos en que basta documento privado, entre ellos ciertas modificaciones del reglamento interno (art. 89).
¿Cuál es la diferencia que importa de verdad?
La fe pública sobre el contenido. En una escritura, el notario da fe de que las partes comparecieron, de su identidad y capacidad, y del acto que celebraron; el instrumento queda en su protocolo y puede reproducirse en el futuro. En una legalización de firmas, el notario certifica únicamente que esas firmas corresponden a esas personas: el contenido del documento es asunto de las partes.
Por eso la escritura es más cara y más segura, y por eso la ley la exige donde el riesgo lo justifica.
¿Qué actos exigen escritura pública sí o sí?
| Acto | Instrumento |
|---|---|
| Compraventa de inmueble para inscribirla | Escritura pública |
| Constitución de hipoteca | Escritura pública |
| Anticipo de legítima y donación de inmueble | Escritura pública |
| Poder para vender un inmueble | Escritura pública |
| Modificación del reglamento interno que afecta a otras unidades | Escritura pública |
| Modificación del reglamento interno que no afecta a otras unidades | Documento privado con firma legalizada (art. 89, desde 2026) |
| Acumulación de predios en supuestos habilitados | Documento privado con firma legalizada |
| Contrato de arrendamiento | Documento privado; la legalización lo refuerza |
La trampa de la minuta suelta
Mucha gente compra con una minuta firmada y ahí se detiene, convencida de que ya está. La minuta es el proyecto del acto redactado y autorizado por abogado: es el paso previo a la escritura, no un sustituto. Sin escritura no hay parte notarial, y sin parte notarial no hay inscripción. Lo explicamos en notaría y minuta.
Quien se queda en la minuta es propietario frente a su vendedor y nadie más. Es la causa número uno de los saneamientos que vemos años después. Ver cuándo necesitas sanear tu propiedad.
¿Y el contrato de alquiler?
No requiere escritura pública para ser válido, pero la legalización de firmas deja de ser un lujo cuando piensas en el desalojo notarial: la Ley 30933 exige, entre otros requisitos, que el contrato tenga firmas legalizadas, además de las cláusulas de allanamiento futuro y de sometimiento expreso al procedimiento. Firmar un alquiler sin legalizar es renunciar de antemano a la vía rápida. Ver por qué fracasa el desalojo notarial.
¿Cuánto se ahorra eligiendo bien?
No hay una cifra única porque los honorarios notariales en el Perú son libres, sin arancel obligatorio. Lo que sí es estructural: la escritura suele tarifarse en función del valor del inmueble —del orden del 0,5% al 1% en actos de mayor complejidad—, mientras que una legalización de firmas es un servicio de tarifa fija. En un inmueble de cierto valor, esa diferencia se cuenta en miles de soles.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre escritura pública y documento privado con firma legalizada?
En la escritura pública el notario da fe del acto y su contenido, e incorpora el instrumento a su protocolo. En la legalización de firmas solo certifica que las firmas corresponden a esas personas, sin pronunciarse sobre el contenido.
¿Puedo inscribir una compraventa con documento privado?
No. La transferencia de propiedad inmueble que se pretende inscribir requiere escritura pública, de la que se obtiene el parte notarial para el Registro de Predios.
¿Qué actos admiten documento privado desde 2026?
La Resolución 00059-2026-SUNARP/SN habilitó, entre otros, ciertas modificaciones del reglamento interno que no afectan a las demás unidades (art. 89) y supuestos de acumulación de predios.
¿La minuta sirve como prueba de propiedad?
Acredita el acuerdo entre las partes, pero no permite inscribir. Sin escritura pública y sin inscripción, la propiedad no es oponible a terceros.
¿Conviene legalizar las firmas de un contrato de alquiler?
Sí. Es uno de los requisitos para acceder al desalojo notarial de la Ley 30933, junto con las cláusulas de allanamiento futuro y de sometimiento expreso al procedimiento.
Fuentes
- Resolución N° 00059-2026-SUNARP/SN — Modifican el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Diario Oficial El Peruano, 07/05/2026
- Principales cambios al Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios [Resolución 00059-2026-SUNARP/SN] — LP Derecho
- Sunarp cambia reglas para modificar reglamentos de edificios: propietarios podrán ahorrar en trámites notariales — La República, 31/07/2026
- Escritura de compraventa de inmueble: costo — Trámites Perú
- Gastos notariales y registrales en Perú: cuánto se paga — Óptima Inmobiliaria
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Elegir mal el instrumento significa pagar de más o no poder inscribir. Que alguien revise el acto antes de firmarlo:
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