La escritura pública es un instrumento otorgado ante notario que se incorpora a su protocolo y del que se expiden partes para el registro; el documento privado con firma legalizada es un documento de las partes cuya firma el notario certifica, sin protocolizar. Ambos pasan por notaría, pero cuestan y pesan de forma muy distinta.
Datos clave
- Escritura pública: se incorpora al protocolo notarial; el notario da fe del acto y de su contenido.
- Documento privado con firma legalizada: el notario certifica que las firmas son de quienes dicen ser; no da fe del contenido.
- Costo: en tarifarios publicados de notarías de Lima, la escritura pública parte de S/ 250 y varía con la extensión, los intervinientes y el valor del bien; la certificación de una firma cuesta desde S/ 15.
- Novedad 2026: la Resolución 00059-2026-SUNARP/SN amplió los supuestos en que basta documento privado, entre ellos ciertas modificaciones del reglamento interno (art. 89).
¿Cuál es la diferencia que importa de verdad?
La fe pública sobre el contenido. En una escritura, el notario da fe de que las partes comparecieron, de su identidad y capacidad, y del acto que celebraron; el instrumento queda en su protocolo y puede reproducirse en el futuro. En una legalización de firmas, el notario certifica únicamente que esas firmas corresponden a esas personas: el contenido del documento es asunto de las partes.
Por eso la escritura es más cara y más segura, y por eso la ley la exige donde el riesgo lo justifica.
Con los poderes pasa algo parecido: para vender un inmueble por encargo, no da igual un poder fuera de registro o inscrito en Sunarp, y la diferencia cambia lo que te pedirán en la notaría.
Las diez verificaciones antes de comprar, con tasas de Sunarp 2026 y base legal, están reunidas en qué revisar antes de comprar una casa o departamento: checklist legal y técnico.
¿Qué actos exigen escritura pública sí o sí?
| Acto | Instrumento |
|---|---|
| Compraventa de inmueble para inscribirla | Escritura pública |
| Constitución de hipoteca | Escritura pública |
| Anticipo de legítima y donación de inmueble | Escritura pública |
| Poder para vender un inmueble | Escritura pública |
| Modificación del reglamento interno que afecta a otras unidades | Escritura pública |
| Modificación del reglamento interno que no afecta a otras unidades | Documento privado con firma legalizada (art. 89, desde 2026) |
| Acumulación de predios en supuestos habilitados | Documento privado con firma legalizada |
| Contrato de arrendamiento | Documento privado; la legalización lo refuerza. Para el desalojo notarial, FUA o escritura pública (Ley 30933) |
La trampa de la minuta suelta
Mucha gente compra con una minuta firmada y ahí se detiene, convencida de que ya está. La minuta es el proyecto del acto redactado y autorizado por abogado: es el paso previo a la escritura, no un sustituto. Sin escritura no hay parte notarial, y sin parte notarial no hay inscripción. Lo explicamos en Minuta y escritura pública: cuál necesitas y cuánto cuesta cada paso.
Quien se queda en la minuta es propietario frente a su vendedor y nadie más. Es la causa número uno de los saneamientos que vemos años después. Ver Saneamiento físico legal: cómo poner en regla una propiedad antes de venderla.
La salida existe aunque hayan pasado años: te explicamos cómo elevar a escritura pública un contrato privado de compraventa. Y si todavía no firmas, revisa cuánto cuesta una minuta y quién la hace.
¿Y el contrato de alquiler?
No requiere escritura pública para ser válido, pero la forma importa cuando piensas en el desalojo notarial: la Ley 30933 (art. 4) exige que el contrato conste en el FUA o en escritura pública, además de las cláusulas de allanamiento futuro y de sometimiento expreso al procedimiento; un documento privado con firmas legalizadas no basta. La legalización de firmas sigue siendo útil en un contrato privado: da fecha cierta y, con cláusula de allanamiento, abre la vía judicial acelerada del artículo 594 del Código Procesal Civil. Ver por qué fracasa el desalojo notarial.
¿Cuánto se ahorra eligiendo bien?
No hay una cifra única porque los honorarios notariales en el Perú son libres, sin arancel obligatorio. Lo que sí es estructural: la escritura tiene un precio de partida que la notaría ajusta según el contrato y el valor del bien, más los partes y testimonios que se cobran por hoja, mientras que la certificación de firmas se cobra por firma, a tarifa fija. Así lo muestran los tarifarios publicados:
| Servicio | Gonzales Loli (Lima) | Galdos Villena (Lima) | Guerra Salas (Trujillo) |
|---|---|---|---|
| Escritura pública | Desde S/ 250, según extensión, intervinientes y valor del bien | No figura en su tarifario | Compraventa S/ 250; compraventa de bien futuro S/ 350 |
| Partes y testimonios | S/ 16,50 por hoja de parte; S/ 22 por hoja de testimonio | No figura en su tarifario | No figura en su tarifario |
| Certificación de firma, persona natural | Desde S/ 15 sin tráfico patrimonial; desde S/ 30 con tráfico patrimonial | S/ 15 | S/ 5 |
La diferencia real depende del acto y de cuántas personas firman, así que no conviene darla por sentada: pide en la notaría la cotización de las dos vías para tu caso concreto. Y recuerda que la tasa de Sunarp depende del acto que se inscribe, no del instrumento con que llega al registro.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre escritura pública y documento privado con firma legalizada?
En la escritura pública el notario da fe del acto y su contenido, e incorpora el instrumento a su protocolo. En la legalización de firmas solo certifica que las firmas corresponden a esas personas, sin pronunciarse sobre el contenido.
¿Puedo inscribir una compraventa con documento privado?
No. La transferencia de propiedad inmueble que se pretende inscribir requiere escritura pública, de la que se obtiene el parte notarial para el Registro de Predios.
¿Qué actos admiten documento privado desde 2026?
La Resolución 00059-2026-SUNARP/SN habilitó, entre otros, ciertas modificaciones del reglamento interno que no afectan a las demás unidades (art. 89) y supuestos de acumulación de predios.
¿La minuta sirve como prueba de propiedad?
Acredita el acuerdo entre las partes, pero no permite inscribir. Sin escritura pública y sin inscripción, la propiedad no es oponible a terceros.
¿Conviene legalizar las firmas de un contrato de alquiler?
Sí, si firmas un contrato privado: da fecha cierta y, con cláusula de allanamiento, habilita la vía judicial acelerada del artículo 594 del Código Procesal Civil. Pero no basta para el desalojo notarial de la Ley 30933, que exige el FUA o la escritura pública, junto con las cláusulas de allanamiento futuro y de sometimiento expreso al procedimiento.
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Fuentes
- Ley 30933, art. 4: el contrato debe constar en el FUA o en escritura pública para el desalojo notarial — El Peruano, 24-abr-2019
- Resolución N° 00059-2026-SUNARP/SN — Modifican el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Diario Oficial El Peruano, 07/05/2026
- Principales cambios al Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios [Resolución 00059-2026-SUNARP/SN] — LP Derecho
- Sunarp cambia reglas para modificar reglamentos de edificios: propietarios podrán ahorrar en trámites notariales — La República, 31/07/2026
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- Precios por servicios notariales, IGV incluido — Notaría Gonzales Loli (Lima), consultado el 28 de septiembre de 2026
- Tarifario de los servicios notariales, IGV incluido — Notaría Galdos Villena (Lima), consultado el 28 de septiembre de 2026
- Tarifario, precios con IGV — Notaría Guerra Salas (Trujillo), consultado el 28 de septiembre de 2026
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Elegir mal el instrumento significa pagar de más o no poder inscribir. Que alguien revise el acto antes de firmarlo:
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