Notaría vs. minuta: qué es una minuta notarial y qué necesitas saber antes de firmar tu compraventa (2026)

Antes de ir a la notaría

Antes de pedir cotización, revisa cuánto cuesta un trámite en notaría: tarifario comparado 2026 con calculadora de la escritura y lee cuánto cobra la notaría por una compraventa: los honorarios notariales son libres y la diferencia entre notarías puede ser de varios cientos de soles.

Uno de los malentendidos más frecuentes entre compradores primerizos es pensar que firmar la minuta ya significa ser dueño legal de la propiedad. En realidad, ese es solo el primer paso de un proceso con varias etapas notariales y registrales.

¿Qué es la minuta?

Es el documento privado, generalmente redactado por un abogado, donde se plasman los términos del contrato de compraventa: partes, precio, forma de pago, descripción del inmueble y condiciones acordadas. Aunque tiene valor legal entre las partes, por sí sola no transfiere la propiedad de forma oponible frente a terceros.

Diferencia entre minuta y escritura pública

La minuta prueba el acuerdo entre comprador y vendedor; la escritura pública es el instrumento que el notario extiende en su protocolo sobre la base de esa minuta, da fe de la identidad de las partes y de la fecha, y es el único de los dos que se inscribe en Sunarp. El cuadro comparativo está al inicio de este artículo.

El rol del notario

El notario eleva la minuta a escritura pública, verificando la identidad de las partes, dando fe del acto y comprobando el pago de los tributos correspondientes (como el impuesto de Alcabala). Esta escritura pública es el documento que finalmente se presenta ante SUNARP para inscribir la transferencia.

¿Por qué no basta con un contrato privado?

Un contrato privado sin elevar a escritura pública ni inscribir en SUNARP deja tu derecho de propiedad más expuesto: si el vendedor, de mala fe, vendiera el mismo inmueble a otra persona que sí inscribe primero, esa segunda persona podría tener mejor derecho frente a terceros, incluso si tú firmaste antes.

Pasos típicos del proceso notarial

1. Firma de la minuta por comprador y vendedor (o sus representantes con poder vigente).
2. Pago del impuesto de Alcabala (si corresponde) y presentación de la documentación del inmueble.
3. Elevación a escritura pública ante notario.
4. Presentación de la escritura ante SUNARP para su calificación e inscripción.
5. Inscripción final: la propiedad queda registrada a tu nombre.

Costos a considerar

Los gastos notariales y registrales varían según el valor del inmueble y la notaría elegida. Es válido comparar tarifas entre distintas notarías, ya que no están completamente estandarizadas, aunque siguen rangos similares en el mercado.

Recomendación final

No consideres cerrada tu compra hasta confirmar la inscripción registral definitiva en SUNARP, no solo la firma de la escritura pública. Haz seguimiento activo del expediente con tu notaría o abogado hasta ese momento.

En EximiaHaus contamos con asesoría legal inmobiliaria para acompañarte durante todo este proceso, desde la revisión de documentos hasta la inscripción final.

Los honorarios notariales son libres

Es una de las cosas que más dinero ahorra y casi nadie aprovecha. El Decreto Legislativo 1049 establece que los honorarios notariales no están sujetos a arancel obligatorio: se pactan. Los derechos registrales de Sunarp, en cambio, sí siguen un tarifario. Cotizar en varias notarías por la misma operación es legítimo y produce diferencias reales. Ver Notaría y Sunarp en provincia: cuánto cuesta y cuánto demora de verdad.

Los impuestos del proceso

Mientras se avanza de la minuta a la escritura aparecen dos tributos. El comprador paga la alcabala, y las notarías suelen exigir el comprobante para elevar la minuta; el vendedor paga el Impuesto a la Renta sobre su ganancia. Calcula cada uno en la calculadora de alcabala y la calculadora de renta, y revisa el reparto en quién paga qué.

Hasta que no se inscribe, no está terminado

La escritura pública perfecciona la operación entre las partes, pero es la inscripción en Sunarp la que hace tu derecho oponible frente a terceros. Es la diferencia que aparece en los casos de doble venta: entre dos compradores, la ley protege a quien inscribió primero de buena fe. Ver Casa sin inscribir en Sunarp: qué no puedes hacer y cómo se regulariza.

¿Qué tipos de minutas existen?

Hay una minuta por cada acto que se eleva a escritura pública. En el mercado inmobiliario las más comunes son la de compraventa, la de donación o anticipo de legítima, la de constitución de hipoteca (la redacta el banco en los créditos), la de levantamiento de hipoteca, la de independización y la de división y partición entre copropietarios. Todas siguen la misma lógica: el abogado redacta, las partes firman y el notario eleva a escritura.

¿Qué diferencia hay entre un acta y una minuta?

La minuta contiene un acuerdo de voluntades que luego se eleva a escritura. Un acta, en cambio, deja constancia de hechos: el notario presencia algo (una entrega de llaves, el estado de un inmueble, una junta) y lo registra tal como ocurrió. En una junta de propietarios, el acta recoge lo acordado en la sesión; no es un contrato entre comprador y vendedor.

¿Cómo pasa la escritura a Sunarp?

Según la Sunarp, firmada la escritura el notario expide el parte notarial y lo presenta por el Sistema de Intermediación Digital (SID-Sunarp), que es la vía obligatoria a nivel nacional. El registrador revisa el título y puede inscribir, observar si falta un requisito o liquidar si faltan derechos registrales. El monto referencial de esos derechos se calcula con la Calculadora Registral de la Sunarp, según el valor del inmueble.

Otras preguntas sobre la minuta y la notaría

¿Puedo negociar los honorarios del notario?

Sí. El Decreto Legislativo 1049 los deja libres, sin arancel obligatorio, así que cotizar en varias notarías produce diferencias reales.

¿Qué cuesta más, la notaría o el registro?

Depende del valor de la operación: los derechos registrales siguen un tarifario y los honorarios notariales son libres.

¿Necesito abogado además del notario?

El notario da fe del acto; revisar que el contrato te convenga es otra función. En operaciones con cargas o particularidades conviene asesoría propia.

¿Cuánto demora inscribir una compraventa?

Depende de la carga registral y de que el título no sea observado; una documentación completa desde el inicio es lo que más acorta el plazo.

¿Qué es una minuta de contrato?

Es el documento privado donde comprador y vendedor fijan las condiciones de la operación: partes, inmueble, precio, forma de pago y plazos. La redacta y firma un abogado, y es la base sobre la que el notario extiende la escritura pública que luego se inscribe en Sunarp.

¿Puedo firmar la escritura sin minuta?

Para una compraventa de inmueble, lo habitual es que el notario trabaje sobre una minuta firmada por abogado. La Ley del Notariado solo exceptúa de ese requisito algunos actos puntuales, como el otorgamiento de poderes; pregunta en tu notaría antes de firmar.

¿Qué es el parte notarial?

Es la copia de la escritura pública que el notario remite al registro. Para inscribir una compraventa, la Sunarp exige que el título contenga el parte notarial, y el envío se hace por el Sistema de Intermediación Digital (SID-Sunarp).