En una compraventa de vivienda en el Perú se juntan tres paquetes de documentos: los de identidad de las partes, los del inmueble (partida registral, HR y PU, y certificado de no adeudo) y los del trámite (minuta, escritura pública y comprobante de alcabala). Si compras con crédito, el banco añade su propio paquete.
Datos clave
- Del comprador: DNI vigente y, si es casado, el DNI del cónyuge.
- Del vendedor: DNI y el documento que acredite cómo adquirió el inmueble.
- Del inmueble: partida registral vigente, HR y PU del año en curso y certificado de no adeudo municipal.
- Copia literal de un predio en Sunarp: S/ 17,60 las dos primeras páginas y S/ 8,80 por página adicional, según el tarifario 2026.
- El comprobante de pago de la alcabala se presenta en la notaría antes de firmar la escritura.
¿Qué papeles tengo que llevar yo como comprador?
- DNI vigente. Si está vencido, la notaría no procede.
- DNI del cónyuge y partida de matrimonio, si estás casado y compran ambos. Los bienes adquiridos dentro del matrimonio entran a la sociedad de gananciales salvo que haya separación de patrimonios inscrita.
- Comprobante del pago de la alcabala, que es obligación tuya.
- Si compras con crédito, todo el expediente que pida el banco: boletas, declaraciones de renta si eres independiente y el informe de tasación.
Si estás empezando la compra, conviene leer primero la guía completa para comprar una casa o departamento en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.
Este artículo cubre una verificación concreta; las diez, con lo que cuesta cada documento en 2026 y la señal que obliga a frenar, están en qué revisar antes de comprar un departamento.
¿Qué papeles debe darme el vendedor?
| Documento | Para qué sirve | Dónde se obtiene |
|---|---|---|
| Partida registral o copia literal | Confirmar quién es el dueño inscrito y si hay cargas | Sunarp, en línea o presencial |
| HR y PU del año | Declaración jurada de autovalúo: identifica el predio ante la municipalidad | Municipalidad del distrito |
| Certificado de no adeudo | Acreditar que no debe predial ni arbitrios | Municipalidad del distrito |
| Constancia de no adeudo de mantenimiento | Evitar heredar deudas del edificio | Junta de propietarios o administración |
| Título de adquisición | Ver cómo llegó el inmueble a sus manos (compra, herencia, donación) | El propio vendedor |
¿Qué pide el banco si compro con crédito?
El banco evalúa dos cosas: a ti y al inmueble. De ti pide documento de identidad, sustento de ingresos de los últimos meses, y revisa tu comportamiento de pago en las centrales de riesgo. Del inmueble pide la partida registral y una tasación hecha por un perito de su lista, porque el crédito se calcula sobre el valor tasado, no sobre el precio que acordaste.
Si el inmueble está en un edificio nuevo, además pide la declaratoria de fábrica y el reglamento interno inscritos. Ver guía del crédito hipotecario.
¿Qué documento me acredita como dueño al final?
No la minuta ni la escritura: la inscripción en la partida registral. La escritura pública es el instrumento que permite inscribir; la prueba de que eres el propietario frente a cualquier tercero es que tu nombre figure en el asiento de dominio de la partida del inmueble.
Por eso el trámite no termina en la notaría. Termina cuando pides una copia literal y te ves ahí. Ver cuánto tarda inscribir una propiedad.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar una casa solo con el DNI?
Para firmar, el DNI vigente basta de tu lado. Pero la operación necesita además los documentos del inmueble: sin partida registral no hay forma seria de saber si quien vende puede vender.
¿Qué es el HR y el PU?
Son los formatos de la declaración jurada de autovalúo municipal: el HR resume los datos del contribuyente y sus predios, y el PU detalla el predio. Se piden en la municipalidad del distrito donde está el inmueble.
¿Sirve una fotocopia de la partida registral?
Para una revisión inicial sí, pero antes de firmar conviene una copia literal reciente. Una partida de hace meses no muestra las cargas anotadas después.
¿Qué pasa si el vendedor no tiene el certificado de no adeudo?
Que no tienes cómo verificar que el predial y los arbitrios estén pagados. La deuda anterior es del vendedor, pero si quedó impaga puede terminar en un embargo sobre el inmueble y, mientras tanto, en cobros que tendrás que aclarar. Se puede pactar que se descuente del precio y se pague en el acto de la firma, pero no conviene dejarlo para después.
Para el escenario contiguo: Vender un inmueble: los documentos que el notario te va a pedir.
Para completar el tema: cuánto cuesta legalizar una firma en notaría.
Conviene leerlo junto con diferencia entre escritura pública y privada.
Fuentes
- Resolución 00228-2025-SUNARP/GG: tasas registrales 2026, Anexo P-1 (publicidad de predios, texto corregido por la fe de erratas del 24-dic-2025) — Sunarp
- Copia literal SUNARP 2026: costos y trámite — Trámites Perú
- Impuesto de alcabala — SATT
Cómo te ayuda EximiaHaus
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- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
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