Constituir una hipoteca en el Perú cuesta la escritura pública en notaría (sin tarifa oficial: se cotiza en cada notaría), la tasa de calificación de Sunarp de S/ 44,50 (2026) más un derecho de inscripción que varía según el monto de la hipoteca, y la tasación (S/ 240 en Lima en el Banco de la Nación, 2026). La notaría presenta el parte por el SID-Sunarp y la inscripción toma siete días hábiles.
Antes de pedir cotización, revisa tarifario notarial comparado 2026: escritura de hipoteca y levantamiento por notaría y lee cuánto cobra la notaría por una compraventa: los honorarios notariales son libres y la diferencia entre notarías puede ser de varios cientos de soles.
En resumen, constituir una hipoteca en el Perú implica cuatro costos principales: honorarios notariales por la escritura pública, derechos registrales de la Sunarp por la inscripción del gravamen, la tasación del inmueble y los honorarios legales por la redacción y revisión del contrato. A eso se suman los gastos de salida —el levantamiento de la hipoteca cuando la deuda queda pagada— que casi nadie negocia al inicio y que igual habrá que pagar.
Datos clave
- Honorarios notariales: no son tarifa única; varían por notaría y por el monto del acto. Son negociables.
- Derechos registrales: se calculan sobre el monto del gravamen, con un derecho de calificación y otro de inscripción. En 2026, la tasa de calificación de una hipoteca es S/ 44,50 y la de inscripción es de 0,75 por mil del monto hasta S/ 35.000 o 1,5 por mil si es mayor, con un mínimo de S/ 8,80 (Res. N.° 228-2025-SUNARP/GG, Anexo 1).
- Plazo registral: siete días hábiles, con presentación obligatoria por el notario a través del SID-Sunarp.
- Tasa preferencial: en 713 distritos con más de 40 % de pobreza monetaria, la calificación e inscripción de hipotecas de hasta S/ 72.100 cuesta S/ 5 (D.S. 002-2024-JUS, vigencia de tres años desde enero de 2024).
- Tasación: depende del tipo y ubicación del inmueble; es el insumo del monto del préstamo. Como referencia, el Banco de la Nación fija en S/ 240 el perito en Lima para su crédito hipotecario (tarifario 2026).
- Levantamiento: requiere escritura pública de cancelación e inscripción; conviene pactar desde el inicio quién lo asume.
- UIT 2026: S/ 5.500, según el Decreto Supremo 301-2025-EF, referencia usada en varios cálculos y topes.
- Quién paga: por práctica de mercado, los gastos de constitución los asume el deudor, salvo pacto distinto.
Si vendes con parte del precio en cuotas, la garantía del vendedor es la hipoteca por el saldo: modelo de minuta de compraventa con hipoteca (saldo de precio garantizado).
La estructura de costos, ordenada
| Concepto | Naturaleza | Momento |
|---|---|---|
| Tasación comercial | Variable según inmueble | Antes de la aprobación |
| Honorarios legales | Negociable | Redacción de la minuta |
| Honorarios notariales | Según monto del acto | Escritura pública |
| Derechos registrales | Según monto del gravamen | Inscripción en Sunarp |
| Comisión de desembolso | Porcentaje del préstamo | Entrega del dinero |
| Levantamiento de hipoteca | Notarial + registral | Al cancelar la deuda |
¿Cuánto cuesta la notaría para una hipoteca?
No hay un arancel oficial único: cada notaría fija sus honorarios según el monto del acto y el trabajo que implica, y los bancos lo dicen expresamente en sus tarifarios. El del Banco de la Nación, por ejemplo, registra los gastos notariales como "según notaría" y recuerda que tienes derecho a la libre elección de notario. Por eso lo práctico es pedir cotización escrita a dos o tres notarías sobre el mismo monto de hipoteca, preguntando si incluye el parte notarial, la presentación por el SID-Sunarp y las copias.
| Concepto | Monto o regla verificada | Fuente |
|---|---|---|
| Tasa de calificación registral de la hipoteca | S/ 44,50 | Res. N.° 228-2025-SUNARP/GG, Anexo 1 (2026) |
| Tasa de inscripción | 0,75 por mil del monto hasta S/ 35.000 o 1,5 por mil si es mayor, mínimo S/ 8,80 (usa la calculadora registral de Sunarp) | Res. N.° 228-2025-SUNARP/GG, Anexo 1 (2026) |
| Tasa preferencial en 713 distritos | S/ 5 por calificación e inscripción, si el acto no supera S/ 72.100 | Sunarp y D.S. 002-2024-JUS, enero de 2024 |
| Honorarios notariales | Según notaría; libre elección del cliente | Banco de la Nación, tarifario 2026 |
| Tasación (perito en Lima) | S/ 240 en el crédito hipotecario del Banco de la Nación; fuera de Lima según la oferta de peritos | Banco de la Nación, tarifario 2026 |
| Plazo de inscripción | Siete días hábiles | Sunarp, julio de 2025 |
Cómo bajar la factura sin perder seguridad
Uno: pide cotización a dos o tres notarías. Los honorarios son negociables, como explicamos en Notaría y Sunarp en provincia: cuánto cuesta y cuánto demora de verdad.
Dos: revisa si necesitas una tasación nueva o si el prestamista acepta una reciente.
Tres: no inscribas un gravamen por un monto muy superior al préstamo real: los derechos registrales suben y el inmueble queda «cargado» de más frente a terceros.
Cuatro: deja por escrito quién paga el levantamiento y en qué plazo se hará. Ver levantamiento de hipoteca.
El costo que casi nadie calcula: el tiempo
Un expediente incompleto puede sumar semanas. Si la fábrica no está declarada, si la sucesión no está inscrita o si hay una hipoteca antigua cancelada pero no levantada, el reloj corre y con él el costo de oportunidad. Ver títulos observados en Sunarp y due diligence antes de hipotecar.
Ver también: qué firmo exactamente al constituir una hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Se paga alcabala al hipotecar?
No. El impuesto de alcabala grava las transferencias de propiedad, no la constitución de garantías. Ver Alcabala 2026: cuánto pagas realmente y desde qué monto se aplica.
¿Puedo hipotecar sin escritura pública?
No para efectos registrales: la hipoteca debe constar en escritura pública e inscribirse para producir sus efectos frente a terceros. Ver escritura pública vs. documento privado.
¿Los gastos se pueden financiar dentro del préstamo?
Muchos prestamistas lo permiten, descontándolos del desembolso. Ojo: eso encarece tu TCEA porque recibes menos dinero por la misma deuda.
¿Qué pasa si pago la deuda y no levanto la hipoteca?
El gravamen sigue figurando en la partida y bloquea futuras operaciones de venta o crédito, aunque la deuda esté cancelada. Es uno de los problemas más frecuentes al vender.
¿Cuál es el costo notarial para una hipoteca?
No hay tarifa oficial: cada notaría cobra según el monto del acto y el trabajo, y tienes derecho a elegir la notaría. Pide cotización escrita en dos o tres. A eso se suman los derechos de Sunarp: S/ 44,50 de calificación más una tasa de inscripción que depende del monto de la hipoteca (1,5 por mil si supera S/ 35.000), según las tasas 2026 de la Res. N.° 228-2025-SUNARP/GG.
¿Cuánto demora inscribir una hipoteca en Sunarp?
Siete días hábiles, según Sunarp. El parte notarial solo puede presentarse a través del Sistema de Intermediación Digital (SID-Sunarp), y lo hace el propio notario.
¿Hay descuento en la tasa registral de la hipoteca en provincias?
Sí, en 713 distritos con más de 40 % de pobreza monetaria: por el D.S. 002-2024-JUS, la calificación e inscripción de una hipoteca de hasta S/ 72.100 cuesta S/ 5. La medida rige por tres años desde enero de 2024.
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- Crédito hipotecario en Perú 2026: la guía completa
- Vender tu propiedad: dónde y cómo hacerlo
- Hipoteca sobre bien futuro: qué firmas al comprar en planos
- ¿Cuánto cuesta hacer un testamento en notaría?
- ¿Qué documentos de Sunarp son gratis y cuáles se pagan?
Un caso concreto de lo anterior: Cómo vender una casa hipotecada en el Perú: levantamiento de hipoteca, pasos, costos y plazos (guía completa 2026).
Fuentes
- ¡Protege tu propiedad de posibles estafas inmobiliarias! — Sunarp, gob.pe
- Sobre la necesidad de reformar el sistema de garantías y facilitar el acceso al crédito — Ministerio de Economía y Finanzas
- Sunarp — Registro de hipotecas crece en 16 departamentos (requisitos, tasa de calificación y plazo), 16 de julio de 2025
- Sunarp — Ciudadanos de 713 distritos pagarán S/ 5 para inscribir su hipoteca (D.S. 002-2024-JUS), 31 de enero de 2024
- Banco de la Nación — Tasas y comisiones del crédito hipotecario (gastos notariales, registrales y de tasación), tarifario vigente en 2026
- Aprueban el valor de la UIT para el año 2026 (Decreto Supremo 301-2025-EF) — LP Derecho
- Resolución N.° 228-2025-SUNARP/GG, Anexo 1: tasas registrales 2026 del registro de predios (compraventa e hipoteca) — Sunarp, gob.pe
Cómo te ayuda EximiaHaus
Los costos se calculan sobre el valor del inmueble y del gravamen. Ten ambos claros antes de sentarte a firmar:
- Calculadora de Alcabala — calcula en segundos el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
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- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
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