Constituir una hipoteca en el Perú implica cuatro costos principales: honorarios notariales por la escritura pública, derechos registrales de la Sunarp por la inscripción del gravamen, la tasación del inmueble y los honorarios legales por la redacción y revisión del contrato. A eso se suman los gastos de salida —el levantamiento de la hipoteca cuando la deuda queda pagada— que casi nadie negocia al inicio y que igual habrá que pagar.
Datos clave
- Honorarios notariales: no son tarifa única; varían por notaría y por el monto del acto. Son negociables.
- Derechos registrales: se calculan sobre el monto del gravamen, con un derecho de calificación y otro de inscripción.
- Tasación: depende del tipo y ubicación del inmueble; es el insumo del monto del préstamo.
- Levantamiento: requiere escritura pública de cancelación e inscripción; conviene pactar desde el inicio quién lo asume.
- UIT 2026: S/ 5.500, según el Decreto Supremo 301-2025-EF, referencia usada en varios cálculos y topes.
- Quién paga: por práctica de mercado, los gastos de constitución los asume el deudor, salvo pacto distinto.
La estructura de costos, ordenada
| Concepto | Naturaleza | Momento |
|---|---|---|
| Tasación comercial | Variable según inmueble | Antes de la aprobación |
| Honorarios legales | Negociable | Redacción de la minuta |
| Honorarios notariales | Según monto del acto | Escritura pública |
| Derechos registrales | Según monto del gravamen | Inscripción en Sunarp |
| Comisión de desembolso | Porcentaje del préstamo | Entrega del dinero |
| Levantamiento de hipoteca | Notarial + registral | Al cancelar la deuda |
Cómo bajar la factura sin perder seguridad
Uno: pide cotización a dos o tres notarías. Los honorarios son negociables, como explicamos en honorarios notariales.
Dos: revisa si necesitas una tasación nueva o si el prestamista acepta una reciente.
Tres: no inscribas un gravamen por un monto muy superior al préstamo real: los derechos registrales suben y el inmueble queda «cargado» de más frente a terceros.
Cuatro: deja por escrito quién paga el levantamiento y en qué plazo se hará. Ver levantamiento de hipoteca.
El costo que casi nadie calcula: el tiempo
Un expediente incompleto puede sumar semanas. Si la fábrica no está declarada, si la sucesión no está inscrita o si hay una hipoteca antigua cancelada pero no levantada, el reloj corre y con él el costo de oportunidad. Ver títulos observados en Sunarp y due diligence antes de hipotecar.
Ver también: qué firmo exactamente al constituir una hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Se paga alcabala al hipotecar?
No. El impuesto de alcabala grava las transferencias de propiedad, no la constitución de garantías. Ver alcabala.
¿Puedo hipotecar sin escritura pública?
No para efectos registrales: la hipoteca debe constar en escritura pública e inscribirse para producir sus efectos frente a terceros. Ver escritura pública vs. documento privado.
¿Los gastos se pueden financiar dentro del préstamo?
Muchos prestamistas lo permiten, descontándolos del desembolso. Ojo: eso encarece tu TCEA porque recibes menos dinero por la misma deuda.
¿Qué pasa si pago la deuda y no levanto la hipoteca?
El gravamen sigue figurando en la partida y bloquea futuras operaciones de venta o crédito, aunque la deuda esté cancelada. Es uno de los problemas más frecuentes al vender.
Para ubicar este paso dentro del proceso completo: la guía del crédito hipotecario en el Perú.
Fuentes
- ¡Protege tu propiedad de posibles estafas inmobiliarias! — Sunarp, gob.pe
- Sobre la necesidad de reformar el sistema de garantías y facilitar el acceso al crédito — Ministerio de Economía y Finanzas
- Aprueban el valor de la UIT para el año 2026 (Decreto Supremo 301-2025-EF) — LP Derecho
Cómo te ayuda EximiaHaus
Los costos se calculan sobre el valor del inmueble y del gravamen. Ten ambos claros antes de sentarte a firmar:
- Calculadora de Alcabala — calcula en segundos el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Tasación profesional — recibe una tasación certificada, lista para trámites bancarios y notariales.
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