Alquilar un predio como persona natural genera renta de primera categoría, no una actividad empresarial, y para declararla no necesitas montar una empresa. Lo que sí necesitas es identificarte ante SUNAT y usar el formulario de arrendamiento; si ya tienes RUC, se usa ese número.
Datos clave
- Renta de primera categoría: la que produce el arrendamiento de predios por parte de personas naturales.
- Comprobante: el recibo por arrendamiento que genera el propio sistema, no una factura.
- Clave SOL: la persona natural puede obtenerla con su documento de identidad.
- Cuándo cambia: si el alquiler se presta con servicios propios de un negocio (hospedaje, limpieza diaria, recepción), la renta puede calificar como de tercera categoría.
- Varios predios no convierten por sí solos la renta en empresarial, pero sí aumentan la exposición a fiscalización.
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¿Y si el inquilino es una empresa?
La empresa necesita sustentar el gasto, y el recibo por arrendamiento cumple esa función. Lo que suele complicarse es el trámite interno del inquilino, que pide "factura" por costumbre. No hay factura en un arrendamiento de persona natural: hay recibo por arrendamiento. Lo desarrollamos en cómo declarar un alquiler cuando el inquilino es una empresa.
| Situación | Categoría probable |
|---|---|
| Alquiler de un departamento por 12 meses | Primera categoría |
| Alquiler de varios predios sin servicios adicionales | Primera categoría |
| Alquiler por noches con limpieza y atención | Puede calificar como tercera categoría |
| Alquiler a través de una empresa propia | Tercera categoría |
Elaboración de EximiaHaus sobre las categorías de renta de la Ley del Impuesto a la Renta. Los casos de frontera —alquiler corto con servicios— conviene consultarlos con un contador.
Para ver en qué momento del alquiler entra esto, revisa la guía completa del propietario que alquila.
¿Dónde está la frontera con el alquiler temporal?
En los servicios que acompañan al inmueble. Un departamento entregado vacío con contrato mensual es primera categoría sin discusión. Un departamento alquilado por noches, con limpieza, ropa de cama y atención al huésped, se parece a un hospedaje y ahí la clasificación cambia. Está detallado en alquiler temporal: primera o tercera categoría.
¿Tener RUC me obliga a más cosas?
Tener RUC implica un domicilio fiscal y obligaciones asociadas al régimen en el que estés inscrito. Por eso no conviene sacarlo "por si acaso" si tu única renta es un alquiler de primera categoría: sácalo cuando la operación lo pida.
¿Qué pasa con el impuesto predial y los arbitrios?
Son otro asunto, municipal y no de SUNAT, y los paga el propietario aunque el inmueble esté alquilado, salvo pacto sobre arbitrios en el contrato. Lo vemos en Por qué pagas menos impuesto predial en 2026 aunque nadie bajó la tasa.
¿Cuánto pagas cada mes y cómo se paga?
La persona natural que alquila paga el 5 % de lo que cobra. Es una tasa efectiva: la ley le reconoce una deducción fija del 20 % en lugar de gastos reales, y ese 5 % ya la incorpora, así que no restas reparaciones ni mantenimiento.
Desde el 1 de enero de 2026, con la Ley 32430, el impuesto se calcula sobre lo efectivamente percibido. Si un mes el inquilino no te paga, ese mes no declaras; cuando pague, declaras en el periodo en que recibiste el dinero.
Un ejemplo con números: si alquilas en S/ 3.000 al mes, pagas S/ 150 mensuales a SUNAT, S/ 1.800 en el año. El pago se hace en el Formulario Virtual 1683, y al completarlo el sistema genera el recibo por arrendamiento que le entregas al inquilino.
El mínimo que SUNAT compara al cerrar el año
Hay un piso anual: si lo que cobraste en el año es menor al 6 % del autovalúo del predio, SUNAT toma ese 6 % como renta y aplica el 5 % sobre esa cifra. Sirve para los alquileres pactados muy por debajo del valor del inmueble.
El caso que usa SUNAT lo muestra claro. Un predio con autovalúo de S/ 200.000 tiene una renta mínima de S/ 12.000 y un impuesto mínimo de S/ 600. Qué haces al final del año depende de lo que pagaste:
- Pagaste más que el mínimo: no presentas declaración anual por esa renta. Con el alquiler de S/ 3.000 del ejemplo, los S/ 1.800 del año superan de sobra los S/ 600.
- Pagaste menos: declaras y cubres la diferencia en el Formulario Virtual 709. Para el ejercicio 2025, los vencimientos fueron del 27 de mayo al 10 de junio de 2026, según el cronograma.
Pasos para declarar tu primer alquiler
- Obtén tu Clave SOL con tu documento de identidad; si ya tienes RUC por otra actividad, usa ese número.
- Cada mes que cobres, ingresa al Formulario Virtual 1683, registra el monto recibido y paga el 5 %.
- Entrega el recibo por arrendamiento que genera el sistema. Si el inquilino es una empresa, ese documento le sirve para sustentar su gasto.
- Archiva el contrato y los comprobantes de cada pago recibido, para respaldar lo declarado mes a mes.
- Al cierre del año, compara lo pagado con el mínimo calculado sobre el autovalúo.
Si más adelante piensas alquilar varios locales o agregar servicios, revisa cuándo cambia el esquema en si necesitas una empresa para alquilar un local.
Preguntas frecuentes
¿Necesito RUC para alquilar mi casa?
No necesitas montar una empresa: alquilar un predio como persona natural genera renta de primera categoría. Lo que sí necesitas es identificarte ante SUNAT, con la Clave SOL que obtienes con tu documento de identidad, y usar el formulario de arrendamiento. Si ya tienes RUC, se usa ese número; si no, no conviene sacarlo por si acaso, porque implica un domicilio fiscal y obligaciones asociadas al régimen.
¿Puedo alquilar sin declarar si es poco dinero?
No. No hay monto mínimo exento por debajo del cual el alquiler deje de declararse. La renta que produce el arrendamiento de un predio por parte de una persona natural es de primera categoría y se declara ante SUNAT con el formulario de arrendamiento.
¿El recibo por arrendamiento sirve como comprobante de pago?
Sí, es el comprobante que corresponde a este tipo de renta y lo genera el propio sistema; no es una factura. Si el inquilino es una empresa, el recibo por arrendamiento le sirve para sustentar el gasto, aunque por costumbre su trámite interno pida "factura".
¿Si tengo RUC por otra actividad, uso ese número?
Sí, el alquiler se declara con tu RUC. Tener RUC implica un domicilio fiscal y obligaciones asociadas al régimen en el que estés inscrito, pero el alquiler de un predio como persona natural sigue siendo renta de primera categoría.
¿Necesito RUC para publicar mi inmueble en internet?
No. Publicar un aviso no es una actividad empresarial. Lo que declaras ante SUNAT es la renta del alquiler cuando ya alquilas, con el formulario de arrendamiento y el recibo que genera el sistema.
¿Cuándo el alquiler deja de ser renta de primera categoría?
Cuando se presta con servicios propios de un negocio, como hospedaje, limpieza diaria o recepción: ahí la renta puede calificar como de tercera categoría. Un departamento alquilado por noches, con limpieza, ropa de cama y atención al huésped, se parece a un hospedaje. Tener varios predios no convierte por sí solo la renta en empresarial, aunque aumenta la exposición a fiscalización.
¿Quién paga el predial y los arbitrios si la casa está alquilada?
El propietario, aunque el inmueble esté alquilado, salvo que el contrato pacte otra cosa sobre los arbitrios. Son tributos municipales, no de SUNAT, así que no se declaran junto con la renta del alquiler.
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Para completar el tema: cuándo vence el pago del impuesto por alquiler.
Si tu duda es otra, aquí está respondida: ¿puedo comprar un inmueble a nombre de mi empresa?.
Fuentes
- SUNAT — Rentas de primera categoría (arrendamiento)
- Ley N.° 32430 — criterio de lo percibido para rentas de primera categoría
- Texto Único Ordenado del Código Tributario
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