¿Necesito una empresa para alquilar mi local?

No necesitas una empresa para alquilar tu local: como persona natural pagas a SUNAT el 5% de cada alquiler que cobras (renta de primera categoría), con RUC y clave SOL, y el pago en el Formulario Virtual 1683 genera el recibo por arrendamiento que le das al inquilino. Una empresa solo conviene si debes facturar con IGV o si el alquiler ya es un negocio con varios locales.

La duda aparece porque el inquilino suele pedir "factura", y ahí conviene distinguir el comprobante de la forma jurídica.

Antes de publicar el aviso, revisa qué hacer para alquilar tu departamento o casa sin equivocarte de inquilino.

¿Cuándo tiene sentido una empresa?

Cuando el alquiler deja de ser pasivo: varios locales, servicios adicionales, personal, o una operación que se parece más a un negocio inmobiliario que a un arrendamiento simple. También cuando el perfil del inquilino exige facturación con IGV por razones de su propia cadena tributaria.

Para ver en qué momento del alquiler comercial entra esto, revisa la guía completa del alquiler de locales y oficinas.

¿Cuánto pagas de impuesto por alquilar un local como persona natural?

El 5 % de lo que cobras cada mes. Si tu local se alquila en S/ 3.000 mensuales, pagas S/ 150 al mes a SUNAT, S/ 1.800 en el año, dentro del plazo del cronograma según el último dígito de tu RUC o en el mismo mes en que cobras. SUNAT precisa que, desde el 1 de enero de 2026, las rentas de primera categoría se imputan al ejercicio en que se perciben: si un mes no te pagan, ese mes no declaras.

Al cerrar el año, compara lo pagado con el 5 % del 6 % del autovalúo. En el ejemplo de SUNAT, un predio con autovalúo de S/ 200.000 da una renta mínima de S/ 12.000 y un impuesto mínimo de S/ 600; si pagaste más durante el año, no tienes que presentar declaración anual por esa renta. Si pagaste menos, declaras y pagas la diferencia.

Con una empresa, en cambio, el inquilino recibe factura con IGV y la sociedad tributa sobre su utilidad, pero asumes contabilidad, declaraciones mensuales y costos de constitución. Para un solo local alquilado a largo plazo, casi nunca compensa.

¿Y si el inquilino insiste en la factura?

Conviene explicárselo con el marco en la mano: el recibo por arrendamiento es el comprobante que corresponde a un arrendador persona natural y sustenta su gasto. Está desarrollado en cómo declarar un alquiler si el inquilino es una empresa y en si necesitas RUC para alquilar.

¿Cambia algo si el local está a nombre de varios?

Sí: cada copropietario declara su parte. La mecánica está en cómo declarar el alquiler si el inmueble es de dos dueños.

¿Qué conviene tener listo antes de publicar el local?

Partida registral, autovalúo, plano o medidas, y claridad sobre qué giros son compatibles con la zonificación. Con eso, el aviso filtra mejor y evita interesados que no podrían obtener licencia. Puedes publicar tu local en alquiler en EximiaHaus y ver cómo armarlo en cómo publicar un local comercial en alquiler.

Preguntas frecuentes

¿Puedo alquilar un local sin RUC?

No: aunque no necesitas una empresa, sí necesitas RUC y clave SOL para declarar y pagar el 5 % mensual de renta de primera categoría. Como persona natural, declaras esa renta con el Formulario Virtual 1683, y ese pago genera el recibo por arrendamiento que le entregas al inquilino.

¿Qué impuesto paga una persona natural por alquilar un local comercial?

Paga el impuesto a la renta de primera categoría: el 5 % del alquiler cobrado, mes a mes, a SUNAT, y no cobra IGV. Desde 2026 se paga solo sobre lo efectivamente percibido, y al cerrar el año el impuesto no puede ser menor al 5 % del 6 % del autovalúo del local; si pagaste menos, declaras la diferencia.

¿Debo emitir un recibo por arrendamiento cada mes?

Sí, uno por cada período y por cada predio. El recibo se genera en el sistema de SUNAT al pagar el impuesto en el Formulario Virtual 1683, y si el local es de varios dueños, cada copropietario declara su parte.

¿Mi inquilino empresa puede deducir el alquiler si no le doy factura?

Sí. El recibo por arrendamiento que genera el pago del Formulario Virtual 1683 es el comprobante que corresponde a un arrendador persona natural, y con él la empresa sustenta su gasto. Lo que no obtiene es crédito fiscal de IGV, porque ese alquiler no lleva IGV.

¿El IGV encarece el alquiler del local?

Solo si el arrendador es una empresa, porque en ese caso el IGV se suma al alquiler y se emite factura. Para un inquilino que usa el crédito fiscal puede resultar neutro, y si alquilas como persona natural el IGV no aplica.

¿Cuándo conviene alquilar el local a través de una empresa?

Cuando el alquiler deja de ser pasivo: varios locales, servicios adicionales, personal o una operación parecida a un negocio inmobiliario. También si tu inquilino exige factura con IGV; para un solo local alquilado a largo plazo, casi nunca compensa por la contabilidad y los costos de constitución.

¿Puedo cambiar de esquema más adelante?

Sí, pero con planificación tributaria previa y consultando a un contador antes de hacerlo. Pasar a una empresa cambia la renta de primera a tercera categoría y te obliga a llevar contabilidad, a cambio de deducir gastos reales sustentados en lugar de la deducción fija del 20 %.

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Conviene leerlo junto con impuesto por alquilar un local comercial en el Perú.

Conviene leerlo junto con comprar un inmueble a nombre de la empresa para alquilarlo.

Fuentes

• Código Civil peruano — Libro VII, contrato de arrendamiento
• SUNAT — Rentas de primera categoría (arrendamiento)
• SUNAT en gob.pe: calcular el impuesto a la renta de primera categoría, abril de 2026