El impuesto por alquiler en el Perú es la renta de primera categoría: pagas el 5 % de lo que cobras cada mes (6,25 % sobre el 80 % del alquiler) con el Formulario Virtual N.° 1683 de SUNAT, usando tu RUC y clave SOL. Si cobras S/ 2.000, pagas S/ 100. Desde el 1 de enero de 2026 se paga solo sobre lo efectivamente cobrado.
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Si alquilas un inmueble en Perú, generas renta de primera categoría y tienes una obligación tributaria mensual. Es una de las obligaciones más incumplidas del país, en buena parte por desconocimiento sobre cómo funciona.
Qué se considera renta de primera categoría
- El arrendamiento de predios: casas, departamentos, terrenos, locales, cocheras.
- El subarrendamiento.
- La cesión de bienes muebles junto con el inmueble.
- Las mejoras hechas por el inquilino que quedan en beneficio del propietario y no se le reembolsan.
Las once etapas de un alquiler, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en la guía 2026 para alquilar un departamento o una casa.
Cómo se calcula
El esquema peruano para primera categoría parte de la renta bruta —lo que efectivamente cobras— y aplica una deducción fija del 20%, quedando una renta neta del 80%. Sobre esa renta neta se aplica la tasa del 6,25%.
El resultado práctico es una tasa efectiva del 5% sobre el monto del alquiler. Si cobras S/ 2.000 mensuales, el pago a cuenta mensual es de aproximadamente S/ 100.
| Alquiler mensual cobrado | Renta neta (80 %) | Impuesto (6,25 % de la renta neta) | Equivale a |
|---|---|---|---|
| S/ 1.300 | S/ 1.040 | S/ 65 | 5 % del alquiler (ejemplo de SUNAT) |
| S/ 2.000 | S/ 1.600 | S/ 100 | 5 % del alquiler |
| S/ 3.500 | S/ 2.800 | S/ 175 | 5 % del alquiler |
Si en el monto del alquiler están incluidos la luz y el agua, SUNAT indica que el impuesto se calcula sobre el total que te pagan, con servicios incluidos.
Es un cálculo directo y no requiere llevar contabilidad ni sustentar gastos: la deducción del 20% es fija, se hayan tenido gastos o no.
La renta ficta o mínima presunta
Este es el punto que sorprende a muchos propietarios. La normativa establece que, para predios arrendados, la renta anual no puede ser inferior a un porcentaje del valor del predio según el autoavalúo —el conocido 6% del valor del autoavalúo—, con las excepciones que la propia norma contempla.
Cómo funciona en números, con el ejemplo que publica SUNAT: si el autovalúo de tu inmueble es S/ 200.000, el 6 % es S/ 12.000 y el impuesto mínimo anual es el 5 % de eso, S/ 600. Si durante el año pagaste S/ 65 al mes (S/ 780), superaste el mínimo y no tienes que presentar declaración anual por ese concepto. Si hubieras pagado menos de S/ 600, te toca declarar y pagar la diferencia.
La consecuencia práctica: declarar un alquiler muy por debajo del mercado para pagar menos impuesto no funciona como estrategia, porque existe ese piso de referencia. También aplica, en los supuestos previstos por la norma, a predios cedidos gratuitamente o a precio no determinado.
Cómo se paga
- Con el Formulario Virtual N.° 1683, en SUNAT Operaciones en Línea con tu RUC y clave SOL, o en un banco autorizado.
- Desde 2026, en el mes en que cobras: las rentas de primera categoría se imputan al ejercicio en que se perciben. Puedes pagar dentro del mismo mes del cobro o al mes siguiente, hasta el vencimiento que corresponde a tu RUC.
- Mensualmente, según el cronograma de vencimientos de SUNAT según el último dígito del RUC.
- A través del formulario correspondiente a rentas de primera categoría, disponible en los canales virtuales de SUNAT y en la banca autorizada.
- El sistema genera una constancia de pago que debes entregar al inquilino: es su comprobante del alquiler.
- Al cierre del ejercicio, la renta de primera categoría se incluye en la declaración anual cuando corresponde.
Los montos, tasas y procedimientos pueden actualizarse: conviene confirmar el detalle vigente directamente en SUNAT antes de declarar.
¿Qué cambió en 2026 en el impuesto al alquiler?
La tasa no cambió: sigue siendo 5 % efectivo. Lo que cambió es el momento: desde el 1 de enero de 2026 el alquiler se declara cuando lo percibes, no cuando vence. Si el inquilino no te paga un mes, ese mes no generas pago a cuenta; si te paga tres meses juntos, declaras los tres en el mes en que cobras. SUNAT lo publica así en su página de rentas de primera categoría (actualizada en enero de 2026).
El cambio lo trajo la Ley N.° 32430, publicada el 21 de agosto de 2025: las rentas de primera categoría pasaron del criterio de lo devengado (la renta se imputa cuando nace el derecho a cobrarla, se cobre o no) al de lo percibido (se imputa cuando el dinero efectivamente entra). Un ejemplo muestra cuánto vale la diferencia: un departamento alquilado en S/ 2.000 cuyo inquilino deja de pagar en marzo y se va en septiembre, tras seis meses sin abonar nada.
| Criterio devengado (hasta 2025) | Criterio percibido (desde 2026) | |
|---|---|---|
| Renta pactada en los 6 meses | S/ 12.000 | S/ 12.000 |
| Renta efectivamente cobrada | S/ 0 | S/ 0 |
| Renta que se imputa | S/ 12.000 | S/ 0 |
| Obligación de pago a cuenta | Sobre la renta pactada (S/ 600 de impuesto) | No nace |
Lo que el cambio no hace: no elimina el impuesto (cuando cobras, tributas), no condona lo anterior (rige para periodos desde el 1 de enero de 2026), no te exime de declarar con el Formulario 1683 y no reemplaza el desalojo. Y como la fecha de cobro pasa a ser lo relevante, documenta cada pago: transferencias a una cuenta específica y recibos numerados. Quien cobra en efectivo y sin registro tiene el mismo derecho y ninguna forma de acreditarlo.
¿Cómo incluyo el alquiler en la declaración anual de la renta?
La declaración anual de personas naturales se presenta con el Formulario Virtual N.° 709. Para el ejercicio 2025, SUNAT habilitó el formulario desde el 31 de marzo de 2026, con vencimientos entre el 27 de mayo y el 10 de junio de 2026 según el último dígito del RUC. Si solo tienes rentas de alquiler, estás obligado a presentarla cuando:
- Resulta un saldo a pagar en la casilla 161 del Formulario 709.
- No hiciste los pagos mensuales con el Formulario 1683.
- Cediste el inmueble gratis (sin cobrar alquiler).
- El alquiler total del año no supera el 6 % del autovalúo del inmueble.
Si pagaste puntualmente cada mes y superaste el mínimo del 6 % del autovalúo, normalmente no tienes saldo por regularizar.
Alquiler por días: ¿primera o tercera categoría?
La pregunta no se resuelve mirando el calendario. Alquilar por días no convierte por sí solo la renta en empresarial: lo que la convierte es la presencia de servicios adicionales y de una organización de capital y trabajo para explotarlos.
| Elemento | Apunta a primera categoría | Apunta a tercera categoría |
|---|---|---|
| Servicios incluidos | Ninguno o mínimos | Limpieza diaria, desayuno, recepción, lavandería |
| Organización | El propietario alquila su inmueble | Personal, plataforma, gestión profesional |
| Número de unidades | Una o pocas | Varias unidades operadas en conjunto |
| Continuidad | Alquiler ocasional | Operación permanente |
| Comprobante | Recibo por arrendamiento (1683) | Comprobantes empresariales |
Para una sola unidad sin servicios, la primera categoría es más simple y más barata. Para una operación con varias unidades y servicios, la tercera categoría permite deducir gastos (mantenimiento, limpieza, comisiones) que en primera no se descuentan. El error es operar como negocio y declarar como si no lo fuera. Y ojo con un frente distinto del tributario: muchos reglamentos internos de edificio prohíben el alquiler por días; ver si el reglamento interno puede prohibirlo.
¿Y si el propietario vive en el extranjero?
Si el propietario no está domiciliado en el Perú y alquila a alguien domiciliado aquí, la mecánica cambia: según SUNAT, el inquilino debe retener el 5% del alquiler y declararlo con el Formulario Virtual 0617 de otras retenciones. Conviene que el contrato lo diga expresamente.
¿Cómo se paga si subalquilas?
El subarrendamiento también es renta de primera categoría, pero solo pagas sobre la diferencia entre lo que cobras y lo que pagas. En el ejemplo de SUNAT: si pagas S/ 1.200 por un local y lo subalquilas en S/ 1.800, el impuesto se calcula sobre S/ 600. La obligación es exclusiva del arrendador o subarrendador y no se puede trasladar al inquilino.
Por qué conviene declarar aunque nadie te obligue
Más allá de que es la obligación legal, hay razones prácticas de peso:
- Sustento de ingresos. El alquiler declarado es ingreso demostrable ante un banco. Sirve para calificar a un crédito hipotecario para tu siguiente propiedad.
- Herramientas legales. Un arrendamiento formal, con contrato y pagos bancarizados, te da posición para reclamar. Un alquiler informal te deja sin nada el día que el inquilino deja de pagar.
- Costo computable en la venta. Un historial ordenado del inmueble facilita acreditar tu situación cuando vendas.
- Contingencias. Los cruces de información entre entidades hacen cada vez más detectable un alquiler no declarado. La regularización posterior con multas e intereses es mucho más cara que el 5% mensual.
Errores frecuentes
- Creer que si el inquilino no pide constancia, no hay obligación. La obligación es del propietario, exista o no el pedido.
- No declarar los meses de vacancia. Si el predio está arrendado parte del año, corresponde revisar el tratamiento aplicable a los periodos sin renta.
- Confundir primera con tercera categoría. Si el alquiler se hace como actividad empresarial, con varios inmuebles y servicios asociados, el régimen puede ser distinto.
- Olvidar que el predial y los arbitrios son del propietario, aunque el contrato los traslade al inquilino: ante la municipalidad, el obligado sigue siendo el titular.
Y cuando vendas
El impuesto por la venta de un inmueble es otro: la renta de segunda categoría, que grava la ganancia de capital y se calcula con el costo computable actualizado por el Índice de Corrección Monetaria del MEF. Son dos tributos distintos y conviene no mezclarlos.
Ver también: Impuesto a la renta por alquiler: cómo se calcula y se declara en Perú, impuesto al alquiler 2026: solo pagas cuando cobras, y así se declara con el Formulario 1683 y Por qué pagas menos impuesto predial en 2026 aunque nadie bajó la tasa.
Antes de dar el siguiente paso, conviene revisar cuándo pagas impuesto a la renta al vender tu casa.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de impuesto por alquilar en el Perú?
La tasa efectiva es del 5% sobre el monto del alquiler: se aplica 6,25% sobre la renta neta, que resulta de deducir un 20% fijo de la renta bruta. Si cobras S/ 2.000, el pago a cuenta mensual es de aproximadamente S/ 100. La tasa no cambió en 2026; lo que cambió es que ahora se paga solo sobre lo efectivamente cobrado.
¿Qué se considera renta de primera categoría?
El arrendamiento de predios —casas, departamentos, terrenos, locales, cocheras—, el subarrendamiento, la cesión de bienes muebles junto con el inmueble y las mejoras del inquilino no reembolsadas que quedan en beneficio del propietario. Cualquiera de ellas genera una obligación tributaria mensual para quien alquila.
¿La renta de alquiler es de primera o de tercera categoría?
Si eres persona natural sin negocio y alquilas una casa, departamento, terreno, local o cochera, es renta de primera categoría y pagas 5 % de lo cobrado. Es tercera categoría cuando el alquiler lo hace una empresa o forma parte de una actividad empresarial, por ejemplo con varios inmuebles y servicios asociados, con otras reglas y tasas.
¿Hay que sustentar gastos?
No. La deducción del 20% es fija, se hayan tenido gastos o no, y el cálculo no requiere llevar contabilidad. Por eso la renta neta siempre es el 80% de lo cobrado y el impuesto equivale a un 5% efectivo del alquiler.
¿El impuesto se calcula con luz y agua incluidas?
Sí, si están dentro del monto que te paga el inquilino. SUNAT pone como ejemplo un departamento alquilado en S/ 1.300 con luz y agua incluidas: el 5 % se calcula sobre los S/ 1.300, es decir, S/ 65 al mes.
¿Cómo y cuándo se paga?
Mensualmente, según el cronograma de vencimientos de Sunat por el último dígito del RUC, mediante el formulario de rentas de primera categoría. Puedes pagar en el mismo mes del cobro o al mes siguiente, hasta tu vencimiento, por los canales virtuales de SUNAT o en un banco autorizado. El sistema genera una constancia que debes entregar al inquilino.
¿Qué formulario uso para pagar el impuesto por alquiler?
El Formulario Virtual N.° 1683, en SUNAT Operaciones en Línea con tu RUC y clave SOL. Genera la constancia que entregas al inquilino, que es su comprobante del alquiler. La declaración anual, cuando te corresponde, va en el Formulario Virtual N.° 709.
¿Pago impuesto si el inquilino no me pagó ese mes?
Desde el 1 de enero de 2026, no: el alquiler se declara en el mes en que lo cobras. Cuando el inquilino se ponga al día, declaras en ese mes todo lo que recibiste; si te paga tres meses juntos, declaras los tres en el mes del cobro. Lo que no se tributa mes a mes puede aparecer al final del año si el total queda por debajo del 6 % del autovalúo.
¿Puedo declarar un alquiler menor para pagar menos?
No funciona como estrategia. La norma establece una renta mínima presunta que para predios arrendados no puede ser inferior a un porcentaje del valor del autoavalúo —el conocido 6%—, con las excepciones que ella misma contempla. En el ejemplo de SUNAT, con un autovalúo de S/ 200.000 el impuesto mínimo anual es S/ 600; si pagaste menos, declaras y pagas la diferencia.
¿Cómo se paga el impuesto si subalquilas?
Solo sobre la diferencia entre lo que cobras y lo que pagas. En el ejemplo de SUNAT, si pagas S/ 1.200 por un local y lo subalquilas en S/ 1.800, el impuesto se calcula sobre S/ 600. El subarrendamiento también es renta de primera categoría y la obligación es del subarrendador: no se puede trasladar al inquilino.
¿Por qué conviene declarar el alquiler?
Porque el alquiler declarado es ingreso demostrable ante un banco, da posición legal para reclamar, ordena el historial del inmueble para cuando vendas, y regularizar después con multas e intereses es mucho más caro que el 5% mensual. Además, los cruces de información entre entidades hacen cada vez más detectable un alquiler no declarado.
¿Qué es el criterio de lo percibido y el de lo devengado?
Con el devengado, la renta se imputa cuando nace el derecho a cobrarla, se cobre o no; con el percibido, cuando efectivamente se cobra. Las rentas de alquiler pasaron del primero al segundo el 1 de enero de 2026, por la Ley N.° 32430.
¿Puedo pedir devolución de lo pagado en años anteriores por alquileres no cobrados?
El cambio no es retroactivo: el criterio de lo percibido rige para periodos desde el 1 de enero de 2026. Cualquier pretensión sobre ejercicios anteriores debe evaluarse con asesoría tributaria específica.
Si alquilo por días, ¿declaro primera o tercera categoría?
Primera, si eres persona natural y cedes el inmueble sin servicios ni organización de negocio. Pasa a tercera cuando hay servicios (limpieza, recepción, desayuno) y una operación organizada, sobre todo con varias unidades.
¿Qué pasa si el dueño vive en el extranjero?
Si el propietario es no domiciliado y el inquilino está domiciliado en el Perú, el inquilino retiene el 5% del alquiler y lo declara con el Formulario Virtual 0617, según SUNAT.
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Fuentes
- SUNAT — Institución y trámites tributarios
- SUNAT en gob.pe — Calcular el Impuesto a la Renta de primera categoría, actualizado el 14 de abril de 2026
- SUNAT en gob.pe — Rentas de primera categoría (alquiler de bienes), actualizado el 22 de enero de 2026
- SUNAT en gob.pe — Declarar y pagar la Renta 2025, primera categoría (Formulario 709 y cronograma), actualizado el 20 de enero de 2026
- Alcances de la Ley N.° 32430: criterio de lo percibido en las rentas de primera categoría — Estudio Ugaz Zegarra
- SUNAT en gob.pe — Impuestos por venta o alquiler de inmuebles de no domiciliados (Formulario 0617)
- Contrato de arrendamiento en Perú: qué es y cómo funciona — Blog San José
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Declarar bien es parte de rentabilizar bien. Si además vas a vender, revisa el otro impuesto que te toca:
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