Si alquilas un inmueble en Perú, generas renta de primera categoría y tienes una obligación tributaria mensual. Es una de las obligaciones más incumplidas del país, en buena parte por desconocimiento sobre cómo funciona.
Qué se considera renta de primera categoría
- El arrendamiento de predios: casas, departamentos, terrenos, locales, cocheras.
- El subarrendamiento.
- La cesión de bienes muebles junto con el inmueble.
- Las mejoras hechas por el inquilino que quedan en beneficio del propietario y no se le reembolsan.
Cómo se calcula
El esquema peruano para primera categoría parte de la renta bruta —lo que efectivamente cobras— y aplica una deducción fija del 20%, quedando una renta neta del 80%. Sobre esa renta neta se aplica la tasa del 6,25%.
El resultado práctico es una tasa efectiva del 5% sobre el monto del alquiler. Si cobras S/ 2.000 mensuales, el pago a cuenta mensual es de aproximadamente S/ 100.
Es un cálculo directo y no requiere llevar contabilidad ni sustentar gastos: la deducción del 20% es fija, se hayan tenido gastos o no.
La renta ficta o mínima presunta
Este es el punto que sorprende a muchos propietarios. La normativa establece que, para predios arrendados, la renta anual no puede ser inferior a un porcentaje del valor del predio según el autoavalúo —el conocido 6% del valor del autoavalúo—, con las excepciones que la propia norma contempla.
La consecuencia práctica: declarar un alquiler muy por debajo del mercado para pagar menos impuesto no funciona como estrategia, porque existe ese piso de referencia. También aplica, en los supuestos previstos por la norma, a predios cedidos gratuitamente o a precio no determinado.
Cómo se paga
- Mensualmente, según el cronograma de vencimientos de SUNAT según el último dígito del RUC.
- A través del formulario correspondiente a rentas de primera categoría, disponible en los canales virtuales de SUNAT y en la banca autorizada.
- El sistema genera una constancia de pago que debes entregar al inquilino: es su comprobante del alquiler.
- Al cierre del ejercicio, la renta de primera categoría se incluye en la declaración anual cuando corresponde.
Los montos, tasas y procedimientos pueden actualizarse: conviene confirmar el detalle vigente directamente en SUNAT antes de declarar.
Por qué conviene declarar aunque nadie te obligue
Más allá de que es la obligación legal, hay razones prácticas de peso:
- Sustento de ingresos. El alquiler declarado es ingreso demostrable ante un banco. Sirve para calificar a un crédito hipotecario para tu siguiente propiedad.
- Herramientas legales. Un arrendamiento formal, con contrato y pagos bancarizados, te da posición para reclamar. Un alquiler informal te deja sin nada el día que el inquilino deja de pagar.
- Costo computable en la venta. Un historial ordenado del inmueble facilita acreditar tu situación cuando vendas.
- Contingencias. Los cruces de información entre entidades hacen cada vez más detectable un alquiler no declarado. La regularización posterior con multas e intereses es mucho más cara que el 5% mensual.
Errores frecuentes
- Creer que si el inquilino no pide constancia, no hay obligación. La obligación es del propietario, exista o no el pedido.
- No declarar los meses de vacancia. Si el predio está arrendado parte del año, corresponde revisar el tratamiento aplicable a los periodos sin renta.
- Confundir primera con tercera categoría. Si el alquiler se hace como actividad empresarial, con varios inmuebles y servicios asociados, el régimen puede ser distinto.
- Olvidar que el predial y los arbitrios son del propietario, aunque el contrato los traslade al inquilino: ante la municipalidad, el obligado sigue siendo el titular.
Y cuando vendas
El impuesto por la venta de un inmueble es otro: la renta de segunda categoría, que grava la ganancia de capital y se calcula con el costo computable actualizado por el Índice de Corrección Monetaria del MEF. Son dos tributos distintos y conviene no mezclarlos.
Ver también: alquiler por días: ¿primera o tercera categoría? Lo que Sunat mira además del plazo, impuesto al alquiler 2026: solo pagas cuando cobras, y así se declara con el Formulario 1683 y impuesto Predial 2026: cómo se calcula y cómo pagarlo en tu municipalidad.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de impuesto por alquilar en el Perú?
La tasa efectiva es del 5% sobre el monto del alquiler: se aplica 6,25% sobre la renta neta, que resulta de deducir un 20% fijo de la renta bruta. Si cobras S/ 2.000, el pago a cuenta mensual es de aproximadamente S/ 100.
¿Qué se considera renta de primera categoría?
El arrendamiento de predios —casas, departamentos, terrenos, locales, cocheras—, el subarrendamiento, la cesión de bienes muebles junto con el inmueble y las mejoras del inquilino no reembolsadas que quedan en beneficio del propietario.
¿Puedo declarar un alquiler menor para pagar menos?
No funciona como estrategia. La norma establece una renta mínima presunta que para predios arrendados no puede ser inferior a un porcentaje del valor del autoavalúo, con las excepciones que ella misma contempla.
¿Hay que sustentar gastos?
No. La deducción del 20% es fija, se hayan tenido gastos o no, y el cálculo no requiere llevar contabilidad.
¿Cómo y cuándo se paga?
Mensualmente, según el cronograma de vencimientos de Sunat por el último dígito del RUC, mediante el formulario de rentas de primera categoría. El sistema genera una constancia que debes entregar al inquilino.
¿Por qué conviene declarar el alquiler?
Porque el alquiler declarado es ingreso demostrable ante un banco, da posición legal para reclamar, ordena el historial del inmueble para cuando vendas, y regularizar después con multas e intereses es mucho más caro que el 5% mensual.
La duda que sigue casi siempre es si el mantenimiento y las reparaciones bajan el impuesto: qué gastos puede descontar un propietario que alquila.
Para ubicar este punto dentro del recorrido completo: cómo alquilar tu departamento paso a paso.
Fuentes
- SUNAT — Institución y trámites tributarios
- Contrato de arrendamiento en Perú: qué es y cómo funciona — Blog San José
Cómo te ayuda EximiaHaus
Declarar bien es parte de rentabilizar bien. Si además vas a vender, revisa el otro impuesto que te toca:
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
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