La renta de alquiler es de primera categoría cuando, como persona natural, cedes el uso de un inmueble —amoblado o no, por meses o por días—: pagas 5 % de lo cobrado con el Formulario 1683. Tiende a pasar a tercera categoría cuando prestas servicios de tipo hotelero (recepción, limpieza diaria, alimentación) o lo operas como negocio: ahí declaras en un régimen empresarial, con IGV de 18 %.
El criterio que define la categoría no es la duración del contrato, sino los servicios que se prestan junto al alojamiento.
Datos clave
- Primera categoría: renta por la cesión en uso de bienes inmuebles.
- Tercera categoría: renta empresarial, cuando la actividad combina capital y trabajo como servicio.
- Criterio determinante: los servicios adicionales prestados junto al alojamiento.
- Amoblado sigue siendo primera: el artículo 23 de la Ley del Impuesto a la Renta dice que, en predios amoblados, el íntegro de la merced conductiva es renta de primera categoría.
- Hoteles son tercera: el artículo 28 de la misma ley incluye expresamente a los hoteles entre los servicios que generan renta de tercera categoría.
- Cuánto pagas en primera: 5 % efectivo de lo cobrado (6,25 % sobre el 80 %), según SUNAT.
- Desde 2026: las rentas de primera categoría se imputan por lo percibido (Ley 32430).
- Fiscalización: se reporta el uso de herramientas de análisis por Sunat para detectar servicios de tipo hotelero.
La línea divisoria, en la práctica
| Qué ofreces | Hacia dónde tiende |
|---|---|
| Departamento amoblado, entrega de llaves, limpieza entre estadías | Cesión en uso: primera categoría |
| Ropa de cama y toallas incluidas | Zona intermedia; depende del conjunto |
| Limpieza diaria durante la estadía | Se aproxima al servicio de alojamiento |
| Recepción, conserjería, atención permanente | Servicio: tercera categoría |
| Desayuno o alimentación | Servicio: tercera categoría |
| Varias unidades operadas como negocio | Actividad empresarial: tercera categoría |
¿Qué dice la Ley del Impuesto a la Renta?
Dos artículos marcan la frontera. El artículo 23, inciso a) considera renta de primera categoría el producto del arrendamiento o subarrendamiento de predios, "incluidos sus accesorios, así como el importe pactado por los servicios suministrados por el locador", y precisa que en predios amoblados es renta de primera categoría el íntegro de la merced conductiva. El artículo 28, inciso a) considera renta de tercera categoría la prestación de servicios comerciales "o de índole similar, como transportes, comunicaciones, sanatorios, hoteles, depósitos, garajes", y en general cualquier actividad que constituya negocio habitual.
La lectura práctica: alquilar amoblado y cobrar en el precio algunos servicios del propio inmueble no te saca de primera categoría. Lo que te acerca a tercera es que lo que vendes deje de ser el uso del inmueble y pase a ser un servicio de hospedaje, o que la operación se organice como negocio.
¿Cuánto se paga en cada categoría?
| Concepto | Primera categoría | Tercera categoría (ejemplo: Régimen MYPE Tributario) |
|---|---|---|
| Impuesto a la renta mensual | 5 % efectivo de lo cobrado (6,25 % sobre el 80 %) | Pago a cuenta de 1 % de los ingresos netos mensuales, si no superas 300 UIT (S/ 1.650.000) al año |
| Impuesto a la renta anual | Solo regularizas si te corresponde (por ejemplo, si no llegas al mínimo del 6 % del autovalúo) | 10 % sobre la utilidad hasta 15 UIT (S/ 82.500) y 29,5 % sobre el exceso |
| Gastos | No se deducen: la deducción de 20 % es fija | Se descuentan los gastos del negocio |
| IGV | — | 18 %, declarado cada mes |
| Formulario | Formulario Virtual N.° 1683 | Declaraciones mensuales del régimen y declaración anual |
Por qué importa tanto la diferencia
Porque cambia todo el régimen: la forma de determinar el impuesto, los comprobantes que debes emitir, las obligaciones formales, la posibilidad de deducir gastos y el tratamiento del IGV. No es un matiz contable, es operar bajo dos marcos distintos.
Y es un error caro cuando se descubre tarde, porque las obligaciones formales incumplidas no se subsanan retroactivamente sin costo.
La zona gris, y cómo tratarla
La segunda y tercera fila de la tabla son terreno discutible, y ahí es donde vale la honestidad: no existe una regla mecánica que resuelva todos los casos. Lo que sí existe es un criterio de conjunto: cuanto más se parece la operación a un hospedaje —atención al huésped, servicios continuos, escala— más se aleja de la simple cesión en uso.
La recomendación práctica es definir el modelo antes de empezar y consultarlo, en lugar de operar durante dos años y descubrir la categoría en una fiscalización.
Lo que sí cambió con seguridad en 2026
Si tu operación se encuadra en primera categoría, rige el criterio de lo percibido desde el 1 de enero de 2026 por efecto de la Ley 32430: se imputa la renta efectivamente cobrada. En alquiler temporal, donde el cobro suele hacerse por adelantado a través de plataformas, la fecha de percepción es habitualmente clara, lo que facilita el control.
Ver la Ley 32430 y el Formulario 1683.
El control que conviene llevar
Registro de cada estadía con fechas, monto percibido, fecha de abono, comisión de la plataforma y medio de pago. Las plataformas generan reportes descargables que sirven de base, y conservarlos evita reconstruir el año entero en la víspera de una declaración.
Preguntas frecuentes
¿El alquiler por días tributa como primera o tercera categoría?
Depende de los servicios prestados. La simple cesión en uso de un inmueble tiende a encuadrarse en primera categoría, mientras que la prestación de servicios propios del alojamiento desplaza la operación a tercera categoría.
¿La duración del contrato define la categoría?
No es el criterio determinante. Lo relevante es si además del uso del inmueble se prestan servicios como limpieza diaria, recepción o alimentación.
¿Alquilar amoblado convierte la renta en tercera categoría?
Por sí solo, no. El mobiliario acompaña la cesión en uso; lo que desplaza la calificación es el conjunto de servicios prestados al huésped.
¿Cómo afecta la Ley 32430 al alquiler temporal?
Si la operación se encuadra en primera categoría, rige el criterio de lo percibido desde el 1 de enero de 2026, de modo que la renta se imputa cuando efectivamente se cobra.
¿Sunat puede detectar que presto servicios de hospedaje?
Se reporta el uso de herramientas de análisis para identificar anfitriones que ofrecen servicios de tipo hotelero, además de fiscalización conjunta con municipalidades en distritos turísticos.
¿La renta de alquiler qué categoría es?
Si eres persona natural y alquilas una casa, departamento, cochera o local, es renta de primera categoría (artículo 23 de la Ley del Impuesto a la Renta) y pagas 5 % de lo cobrado. Es de tercera categoría cuando el alquiler lo hace una empresa o cuando prestas un servicio de hospedaje organizado como negocio.
¿Cuánto pago de impuesto si alquilo por días?
Si tu operación califica como primera categoría, lo mismo que en un alquiler por meses: 5 % de lo que efectivamente cobras, declarado con el Formulario 1683 en el mes en que percibes el dinero. Si califica como tercera, pagas según el régimen empresarial en el que estés, más IGV.
¿La comisión que cobra la plataforma reduce el impuesto en primera categoría?
No como gasto: en primera categoría la deducción es un 20 % fijo y no se descuentan gastos reales. Lleva igual el registro de cobros y comisiones, porque te sirve para acreditar cuánto y cuándo percibiste cada estadía.
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Fuentes
- Alquilo mi casa o auto: preguntas frecuentes sobre rentas de primera categoría — Sunat
- SUNAT — TUO de la Ley del Impuesto a la Renta, Capítulo V (artículos 23 y 28), consultado en setiembre de 2026
- SUNAT en gob.pe — Calcular el Impuesto a la Renta de primera categoría, actualizado el 14 de abril de 2026
- SUNAT en gob.pe — Régimen MYPE Tributario (RMT), tasas y tramos, consultado en setiembre de 2026
- Alquiler temporal en el Perú: profesionalización y regulación para un sector en crecimiento — Conexión ESAN
- Alcances de la Ley N° 32430: aplicación del criterio de lo percibido en las rentas de primera categoría — Estudio Ugaz Zegarra
Cómo te ayuda EximiaHaus
La categoría equivocada se descubre en una fiscalización, que es el peor momento. Define bien tu modelo antes de empezar a operar:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Publicar un inmueble — anuncia tu propiedad en minutos, con ficha completa y video automático del aviso.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
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