La Ley del Impuesto a la Renta contempla una renta ficta cuando un predio se cede gratuitamente o a precio no determinado: se presume una renta anual equivalente al 6 % del valor del predio declarado en el autovalúo. Es la parte que sorprende a quien "solo le prestó el departamento a un hermano" y años después recibe una consulta de SUNAT.
Datos clave
- Regla general: la cesión gratuita de predios genera renta ficta del 6 % del valor del autovalúo.
- No aplica a la casa en la que vive el propietario.
- Se declara en la declaración anual, no mes a mes como el arrendamiento efectivo.
- La prueba importa: conviene poder acreditar quién ocupa el predio y bajo qué título.
- Cada caso concreto —copropiedad, usufructo, cesión a la sociedad conyugal— tiene matices: consúltalo antes de asumir que no pagas nada.
¿Por qué existe esta regla?
Para cerrar la puerta más obvia a la evasión: si bastara con decir "se lo presté a mi primo", cualquier alquiler se convertiría en préstamo. La presunción invierte la carga: el punto de partida es que un predio ocupado por un tercero produce renta.
| Situación | Tratamiento habitual |
|---|---|
| Vives en tu casa | Sin renta ficta |
| Alquilas con contrato | Renta real de primera categoría, mensual |
| Cedes el predio gratis a un tercero | Presunción de renta ficta del 6 % del autovalúo |
| Predio desocupado y acreditable | Se puede desvirtuar la presunción con prueba |
Elaboración de EximiaHaus sobre las reglas de renta ficta de la Ley del Impuesto a la Renta. Las situaciones familiares concretas tienen matices: confírmalas con SUNAT o un contador.
¿Cómo se prueba que el predio estuvo desocupado?
Con lo que muestre que nadie lo usó: recibos de servicios en consumo mínimo o cero, ausencia de contratos, correspondencia. No hay una lista cerrada, y por eso conviene guardar los recibos aunque el inmueble esté vacío. Si además lo tienes en venta o en alquiler, el aviso publicado y su historial son un respaldo razonable de que estaba disponible y no cedido.
¿Conviene formalizar el préstamo familiar?
Sí, aunque suene rígido. Un documento simple que diga quién ocupa, desde cuándo, sin pago de renta y quién asume los servicios evita dos problemas a la vez: el tributario y el familiar. Sobre el segundo hablamos en cómo recuperar tu casa si un familiar no quiere salir.
¿Y si en realidad sí me pagan algo?
Entonces no es cesión gratuita sino arrendamiento, con su declaración mensual normal. Cobrar "una ayuda para los gastos" sin contrato ni recibo es el peor de los mundos: hay ingreso, no hay sustento y no hay protección legal si la convivencia se rompe. Para armarlo bien está qué cláusulas debe incluir un contrato de alquiler.
Preguntas frecuentes
¿La renta ficta se paga mes a mes?
No: se determina anualmente en la declaración jurada.
¿Vale el 6 % sobre el valor comercial?
No, sobre el valor del predio declarado en el autovalúo.
¿Aplica a cocheras y depósitos?
Las reglas de predios alcanzan a esas unidades cuando se ceden.
¿Y si el familiar paga los servicios?
Pagar servicios no es lo mismo que pagar renta, pero conviene documentarlo.
¿Puedo evitarlo con un usufructo?
El usufructo tiene efectos propios; no es un atajo tributario automático.
Fuentes
- SUNAT — Rentas de primera categoría (arrendamiento)
- Ley N.° 32430 — criterio de lo percibido para rentas de primera categoría
- Texto Único Ordenado del Código Tributario
Cómo te ayuda EximiaHaus
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