La Ley del Impuesto a la Renta contempla una renta ficta cuando un predio se cede gratuitamente o a precio no determinado: se presume una renta anual equivalente al 6 % del valor del predio declarado en el autovalúo. Es la parte que sorprende a quien "solo le prestó el departamento a un hermano" y años después recibe una consulta de SUNAT.
Datos clave
- Regla general: la cesión gratuita de predios genera renta ficta del 6 % del valor del autovalúo.
- No aplica a la casa en la que vive el propietario.
- Se declara en la declaración anual, no mes a mes como el arrendamiento efectivo.
- La prueba importa: conviene poder acreditar quién ocupa el predio y bajo qué título.
- Cada caso concreto —copropiedad, usufructo, cesión a la sociedad conyugal— tiene matices: consúltalo antes de asumir que no pagas nada.
¿Por qué existe esta regla?
Para cerrar la puerta más obvia a la evasión: si bastara con decir "se lo presté a mi primo", cualquier alquiler se convertiría en préstamo. La presunción invierte la carga: el punto de partida es que un predio ocupado por un tercero produce renta.
| Situación | Tratamiento habitual |
|---|---|
| Vives en tu casa | Sin renta ficta |
| Alquilas con contrato | Renta real de primera categoría, mensual |
| Cedes el predio gratis a un tercero | Presunción de renta ficta del 6 % del autovalúo |
| Predio desocupado y acreditable | Se puede desvirtuar la presunción con prueba |
Elaboración de EximiaHaus sobre las reglas de renta ficta de la Ley del Impuesto a la Renta. Las situaciones familiares concretas tienen matices: confírmalas con SUNAT o un contador.
¿Cómo se prueba que el predio estuvo desocupado?
Con lo que muestre que nadie lo usó: recibos de servicios en consumo mínimo o cero, ausencia de contratos, correspondencia. No hay una lista cerrada, y por eso conviene guardar los recibos aunque el inmueble esté vacío. Si además lo tienes en venta o en alquiler, el aviso publicado y su historial son un respaldo razonable de que estaba disponible y no cedido.
¿Conviene formalizar el préstamo familiar?
Sí, aunque suene rígido. Un documento simple que diga quién ocupa, desde cuándo, sin pago de renta y quién asume los servicios evita dos problemas a la vez: el tributario y el familiar. Sobre el segundo hablamos en cómo recuperar tu casa si un familiar no quiere salir.
¿Y si en realidad sí me pagan algo?
Entonces no es cesión gratuita sino arrendamiento, con su declaración mensual normal. Cobrar "una ayuda para los gastos" sin contrato ni recibo es el peor de los mundos: hay ingreso, no hay sustento y no hay protección legal si la convivencia se rompe. Para armarlo bien está qué cláusulas debe incluir un contrato de alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Pago impuesto si le presto mi casa a un familiar?
Sí, en principio. La Ley del Impuesto a la Renta presume una renta ficta cuando un predio se cede gratis o a precio no determinado, equivalente al 6 % anual del valor del autovalúo. No aplica a la casa en la que vive el propietario, y la presunción puede desvirtuarse si pruebas que el predio estuvo desocupado.
¿La renta ficta se paga mes a mes?
No: se determina anualmente en la declaración jurada. Es distinto del arrendamiento efectivo, en el que la renta real de primera categoría se declara cada mes. Si prestas la casa, lo que corresponde es incluir la renta ficta en tu declaración anual.
¿Vale el 6 % sobre el valor comercial?
No, se calcula sobre el valor del predio declarado en el autovalúo, no sobre su precio de mercado. La renta ficta presunta equivale al 6 % de ese valor al año, y se declara en la declaración anual.
¿Y si el familiar paga los servicios?
Pagar los servicios no es lo mismo que pagar renta, pero conviene documentarlo. Un documento simple que diga quién ocupa, desde cuándo, que no hay pago de renta y quién asume los servicios evita dos problemas a la vez: el tributario y el familiar.
¿Y si en realidad el familiar me paga algo?
Entonces no es cesión gratuita sino arrendamiento, con su declaración mensual normal. Cobrar "una ayuda para los gastos" sin contrato ni recibo es el peor escenario: hay ingreso, no hay sustento y no hay protección legal si la convivencia se rompe. Lo recomendable es formalizarlo con un contrato de alquiler.
¿Cómo pruebo que el predio estuvo desocupado?
Con lo que muestre que nadie lo usó: recibos de servicios en consumo mínimo o cero, ausencia de contratos o correspondencia. No hay una lista cerrada, así que guarda los recibos aunque el inmueble esté vacío. Si lo tienes en venta o en alquiler, el aviso publicado y su historial respaldan que estaba disponible y no cedido.
¿Puedo evitarlo con un usufructo?
No de forma automática: el usufructo tiene efectos propios y no es un atajo tributario. Es uno de los casos con matices, junto con la copropiedad y la cesión a la sociedad conyugal, así que confírmalo con SUNAT o un contador antes de asumir que no pagas nada.
Relacionado: cronograma del impuesto por alquiler: cuándo vence cada mes.
Conviene leerlo junto con ¿puedo comprar una casa a nombre de mi hijo?.
Fuentes
- SUNAT — Rentas de primera categoría (arrendamiento)
- Ley N.° 32430 — criterio de lo percibido para rentas de primera categoría
- Texto Único Ordenado del Código Tributario
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