Sí se puede vender a un familiar, y la ley no prohíbe pactar el precio que las partes acuerden; pero para efectos tributarios el valor de la operación debe corresponder al valor de mercado, y la administración puede ajustarlo si se aparta de él. A eso se suma un riesgo no tributario que suele pesar más: una venta familiar por debajo del valor puede terminar discutida por los otros herederos como una donación encubierta.
Datos clave
- Impuesto a la renta: se calcula sobre la ganancia, con la referencia del valor de mercado.
- Alcabala: la paga el comprador y se liquida sobre el valor de transferencia o el autovalúo, el mayor, con 10 UIT no afectas.
- Alternativa: el anticipo de legítima, que es una transferencia a título gratuito con reglas propias.
- Riesgo familiar: la venta a bajo precio puede discutirse como afectación de la legítima.
- Prueba del pago: sin medios de pago bancarizados, la operación se debilita en cualquier discusión.
Venta o anticipo de legítima: qué conviene
| Aspecto | Venta a un familiar | Anticipo de legítima |
|---|---|---|
| Naturaleza | Onerosa: hay precio | Gratuita: no hay precio |
| Renta para quien transfiere | Sobre la ganancia de capital | No hay ganancia de capital |
| Alcabala | La paga el comprador | También se liquida la transferencia |
| Efecto en la herencia | Puede discutirse si el precio es simbólico | Se imputa a la cuota del heredero |
| Costo computable futuro | El precio pagado, si está acreditado | Reglas de adquisición a título gratuito |
Para ver en qué momento de la venta entra esto, revisa la guía completa para vender en el Perú.
Para ver cómo encaja esto con el resto del cálculo del precio, revisa cómo se fija el precio de venta de una propiedad en el Perú.
El efecto que aparece años después
Hay una consecuencia que casi nadie considera al momento de firmar: el precio bajo de hoy es el costo computable bajo de mañana. Si el familiar que compra por poco vende después a valor de mercado, su ganancia será enorme y el impuesto también. Vender barato dentro de la familia muchas veces traslada el impuesto en lugar de evitarlo.
Cómo se hace bien
Tres decisiones dejan la operación en orden: sustentar el valor con una tasación o valorización de la fecha, pagar por medios bancarizados aunque sea entre parientes, y decirlo en familia. Cuando hay varios herederos, la transparencia previa evita que la operación se conozca recién en la lectura de una partida. Para saber cuánto cuesta una tasación y cuándo es obligatoria, revisa la guía antes de pedirla.
Ver también: el anticipo de legítima, si el anticipo de legítima paga alcabala y qué es el costo computable.
Cuándo un precio menor sí tiene sustento
No todo precio por debajo del promedio de la zona es un regalo encubierto. El valor de mercado de una casa depende también de su estado, y un defecto real y documentado justifica una cifra menor frente a la administración y frente a los demás herederos.
- Parte del valor en buen estado. Estímalo con una valorización o tasación de la fecha, como si la casa no tuviera problemas.
- Resta presupuestos reales. Humedad, filtraciones, instalaciones o techos dañados se sustentan con cotizaciones escritas de quien haría el trabajo, no con cálculos a ojo.
- Guarda todo en el expediente de la venta. La tasación, las fotos y los presupuestos son los que explican el precio si alguien lo cuestiona años después.
Lo que no tiene sustento es un precio simbólico sobre una casa en buen estado. Y aunque el comprador sea de la familia, esconder un defecto sigue exponiéndote a un reclamo por vicios ocultos, que en inmuebles puede presentarse hasta seis meses después de entregada la casa.
No lo cierres con una minuta simple
Entre parientes es frecuente firmar un documento privado, entregar las llaves y dejar la formalización para después. Es justo el tipo de operación que años más tarde termina en juicio, sobre todo cuando otros herederos aparecen en escena. Para que la venta quede en orden:
- Revisa la partida antes de fijar el precio. A veces el terreno está inscrito y lo pendiente es la declaratoria de fábrica, un problema más simple y barato. Desde mayo de 2026 ya no hace falta que firmen ambos cónyuges para declararla: alcanza con uno, o con la mayoría absoluta de los copropietarios.
- Si falta la inscripción, sanea primero. Según el origen, la ruta puede ser tracto sucesivo, prescripción adquisitiva o formalización vía Cofopri.
- Firma la escritura pública e inscríbela. Solo así la compra de tu familiar queda protegida frente a terceros.
- Paga por el sistema financiero. Una transferencia deja constancia de que el precio se pagó de verdad, algo decisivo si otro heredero cuestiona la venta.
Ten en cuenta además que, si tu familiar necesita crédito hipotecario, sin partida inscrita no hay financiamiento: el banco tiene que inscribir su garantía. Las rutas de saneamiento se explican en cómo vender legalmente una casa sin inscribir.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender a mi hijo por S/ 1?
Formalmente se puede pactar, pero la administración puede ajustar el valor a mercado y la operación puede ser tratada como una liberalidad.
¿Cómo se acredita el valor de mercado?
Con una tasación o valorización profesional de la fecha de la operación, y con comparables de la zona.
¿La alcabala se calcula sobre el precio pactado?
Sobre el valor de transferencia o el autovalúo ajustado, el que resulte mayor, con el tramo no afecto de 10 UIT.
¿Conviene más donar?
La donación de inmuebles tiene formalidades y efectos hereditarios propios; el anticipo de legítima suele ser la figura más usada entre padres e hijos.
¿Los otros hijos pueden reclamar?
Pueden discutir la operación si consideran afectada su legítima. Por eso importa el precio y la transparencia.
¿Debo pagar con transferencia bancaria?
Sí. La bancarización es exigible según el monto y además es la mejor prueba de que el precio se pagó.
Relacionado con este tema: ¿Puedo dejar mi casa a alguien que no es mi hijo?.
Conviene leerlo junto con impuestos al vender una casa heredada en el Perú.
Para completar el tema: calculadora MEF: impuesto a la renta por venta de inmueble.
Fuentes
- Sunat — rentas de segunda categoría por venta de inmuebles
- Texto Único Ordenado de la Ley del Impuesto a la Renta
- Ministerio de Economía y Finanzas — índice de corrección monetaria
Cómo te ayuda EximiaHaus
Para un caso con aristas legales, por aquí se empieza:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
- Vender tu propiedad — cómo se ordena la venta paso a paso y qué produce el portal por ti.
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