Sí se puede vender a un familiar, y la ley no prohíbe pactar el precio que las partes acuerden; pero para efectos tributarios el valor de la operación debe corresponder al valor de mercado, y la administración puede ajustarlo si se aparta de él. A eso se suma un riesgo no tributario que suele pesar más: una venta familiar por debajo del valor puede terminar discutida por los otros herederos como una donación encubierta.
Datos clave
- Impuesto a la renta: se calcula sobre la ganancia, con la referencia del valor de mercado.
- Alcabala: la paga el comprador y se liquida sobre el valor de transferencia o el autovalúo, el mayor, con 10 UIT no afectas.
- Alternativa: el anticipo de legítima, que es una transferencia a título gratuito con reglas propias.
- Riesgo familiar: la venta a bajo precio puede discutirse como afectación de la legítima.
- Prueba del pago: sin medios de pago bancarizados, la operación se debilita en cualquier discusión.
Venta o anticipo de legítima: qué conviene
| Aspecto | Venta a un familiar | Anticipo de legítima |
|---|---|---|
| Naturaleza | Onerosa: hay precio | Gratuita: no hay precio |
| Renta para quien transfiere | Sobre la ganancia de capital | No hay ganancia de capital |
| Alcabala | La paga el comprador | También se liquida la transferencia |
| Efecto en la herencia | Puede discutirse si el precio es simbólico | Se imputa a la cuota del heredero |
| Costo computable futuro | El precio pagado, si está acreditado | Reglas de adquisición a título gratuito |
El efecto que aparece años después
Hay una consecuencia que casi nadie considera al momento de firmar: el precio bajo de hoy es el costo computable bajo de mañana. Si el familiar que compra por poco vende después a valor de mercado, su ganancia será enorme y el impuesto también. Vender barato dentro de la familia muchas veces traslada el impuesto en lugar de evitarlo.
Cómo se hace bien
Tres decisiones dejan la operación en orden: sustentar el valor con una tasación o valorización de la fecha, pagar por medios bancarizados aunque sea entre parientes, y decirlo en familia. Cuando hay varios herederos, la transparencia previa evita que la operación se conozca recién en la lectura de una partida.
Ver también: el anticipo de legítima, si el anticipo de legítima paga alcabala y qué es el costo computable.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender a mi hijo por S/ 1?
Formalmente se puede pactar, pero la administración puede ajustar el valor a mercado y la operación puede ser tratada como una liberalidad.
¿Cómo se acredita el valor de mercado?
Con una tasación o valorización profesional de la fecha de la operación, y con comparables de la zona.
¿La alcabala se calcula sobre el precio pactado?
Sobre el valor de transferencia o el autovalúo ajustado, el que resulte mayor, con el tramo no afecto de 10 UIT.
¿Conviene más donar?
La donación de inmuebles tiene formalidades y efectos hereditarios propios; el anticipo de legítima suele ser la figura más usada entre padres e hijos.
¿Los otros hijos pueden reclamar?
Pueden discutir la operación si consideran afectada su legítima. Por eso importa el precio y la transparencia.
¿Debo pagar con transferencia bancaria?
Sí. La bancarización es exigible según el monto y además es la mejor prueba de que el precio se pagó.
Fuentes
- Sunat — rentas de segunda categoría por venta de inmuebles
- Texto Único Ordenado de la Ley del Impuesto a la Renta
- Ministerio de Economía y Finanzas — índice de corrección monetaria
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