La pregunta no se resuelve mirando el calendario. Alquilar por días no convierte automáticamente la renta en empresarial: lo que la convierte es la presencia de servicios adicionales y de una organización de capital y trabajo orientada a explotarlos.
Datos clave
- Primera categoría: renta por la cesión del predio; tasa efectiva del 5% sobre la renta bruta.
- Tercera categoría: renta empresarial cuando hay una actividad con servicios y organización.
- Desde 2026: las rentas de primera categoría se imputan por lo percibido, no por lo devengado (Ley 32430).
- El reglamento interno manda: muchos edificios prohíben el alquiler de corta estadía, y eso es independiente de lo tributario.
¿Qué mira Sunat?
| Elemento | Apunta a primera categoría | Apunta a tercera categoría |
|---|---|---|
| Servicios incluidos | Ninguno o mínimos | Limpieza diaria, desayuno, recepción, lavandería |
| Organización | El propietario alquila su inmueble | Personal, plataforma, gestión profesional |
| Número de unidades | Una o pocas | Varias unidades operadas en conjunto |
| Continuidad | Alquiler ocasional | Operación permanente |
| Facturación | Recibo por arrendamiento | Comprobantes empresariales |
¿Cuál conviene?
Para una sola unidad, sin servicios y con ocupación irregular, la primera categoría es más simple y más barata. Para una operación con varias unidades y servicios, la tercera categoría no es una desgracia: permite deducir gastos —mantenimiento, limpieza, plataforma, comisiones— que en primera categoría no se descuentan. El error es operar como negocio y declarar como si no lo fuera.
¿Y el edificio puede prohibirlo?
Sí, y es un frente distinto del tributario. Ver si el reglamento interno puede prohibir el alquiler por días.
¿Cómo se compara con el alquiler tradicional?
La corta estadía puede rendir más por noche, pero suma vacancia, gestión, rotación y desgaste. Antes de decidir conviene calcular el neto real: ver qué gastos restan rentabilidad e impuesto a la renta de primera categoría.
Preguntas frecuentes
¿Debo emitir comprobante por cada noche?
Depende del régimen en el que estés. En primera categoría se usa el formulario de arrendamiento correspondiente.
¿La plataforma retiene impuestos?
Las plataformas informan y, según el caso, aplican retenciones. No reemplaza tu obligación de declarar.
¿Se paga IGV?
En primera categoría no; en una operación empresarial con servicios, hay que analizarlo.
¿Y si alquilo solo temporadas?
La estacionalidad no define la categoría; la definen los servicios y la organización.
¿Qué pasa si no declaro?
Las plataformas dejan rastro y los pagos también. La omisión se detecta.
El resto del proceso, ordenado por etapas, está en cómo alquilar tu departamento paso a paso.
Fuentes
- Sunat — Rentas de primera categoría: alquiler de predios
- Sunat — Impuesto a la Renta: rentas de segunda categoría por enajenación de inmuebles
- Alcances de la Ley N° 32430: criterio de lo percibido en las rentas de primera categoría — Estudio Ugaz Zegarra
- Ministerio de Justicia — Sistema Peruano de Información Jurídica (normas tributarias)
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