Sí, en el Perú puedes comprar un inmueble a nombre de tu empresa: la persona jurídica compra mediante un representante con facultades inscritas en Sunarp, firma la escritura pública y la inscribe en el Registro de Predios. Paga igual alcabala que cualquier comprador (3 % sobre el exceso de 10 UIT), deprecia la edificación al 5 % anual y, si compra al constructor, el IGV puede usarlo como crédito fiscal.
Sí se puede, y la pregunta correcta no es si es legal —lo es— sino si te conviene. Comprar con la empresa tiene sentido cuando el inmueble se va a usar para el negocio o para generar renta gravada: ahí el bien entra al activo, se deprecia y los gastos asociados pueden ser deducibles. Deja de tener sentido cuando lo que quieres es vivir ahí, porque pierdes los tratamientos pensados para la vivienda de una persona natural y creas un problema para el día en que quieras sacarlo.
Datos clave
- Depreciación: la Ley del Impuesto a la Renta fija para edificios y construcciones una tasa anual de depreciación de 5% en línea recta.
- Alcabala: se paga igual, la compre una persona o una empresa; 3% sobre el exceso de 10 UIT, a cargo del comprador.
- IGV: aparece en la primera venta que hace el constructor; en una reventa entre particulares no hay IGV.
- Salida cara: pasar el inmueble de la empresa a la persona es una transferencia con sus propios impuestos.
- Terreno: el suelo no se deprecia; solo la edificación.
¿Cuándo conviene?
Cuando el inmueble trabaja para el negocio. El local donde opera la empresa, el depósito, la oficina, el inmueble que se va a alquilar como parte de la actividad. En esos casos el activo se registra, se deprecia año a año contra la renta de la empresa, y los gastos de mantenimiento, predial, arbitrios y seguros son deducibles si están debidamente sustentados y vinculados a la generación de renta.
Cuando el inmueble es la casa donde va a vivir el dueño, la ecuación se invierte: no hay renta gravada que lo respalde, el uso personal de un activo de la empresa trae problemas de sustento tributario, y las ventajas pensadas para la persona natural quedan fuera.
El lugar de este paso dentro de toda la operación está explicado en la guía maestra para comprar una casa o departamento.
¿Qué cambia frente a comprar como persona?
| Aspecto | Persona natural | Empresa |
|---|---|---|
| Alcabala | 3% sobre el exceso de 10 UIT | Igual: 3% sobre el exceso de 10 UIT |
| Depreciación del inmueble | No aplica | Sí: 5% anual sobre la edificación, según la LIR |
| Gastos deducibles | Muy limitados | Deducibles si están vinculados a renta gravada y sustentados |
| Impuesto predial | Se paga; hay beneficios como el del pensionista | Se paga; sin beneficios de persona natural |
| Crédito | Hipotecario de vivienda, con tasas y plazos más favorables | Crédito comercial, con otras condiciones |
| Al vender | Renta de segunda categoría sobre la ganancia | La ganancia entra a la renta de tercera categoría |
| Sacar el bien a nombre propio | No aplica | Es una transferencia: paga sus impuestos |
Requisitos para comprar un inmueble a nombre de una empresa
La compra la hace la persona jurídica, no el socio ni el gerente a título personal. En la práctica, el proceso sigue estos pasos:
- Empresa inscrita y con RUC activo. La sociedad debe estar inscrita en el Registro de Personas Jurídicas de Sunarp; su razón social y su número de partida registral son los que figurarán como nuevo propietario.
- Representante con facultades suficientes. Quien firma (gerente o apoderado) debe tener inscrito en la partida de la empresa el poder para adquirir inmuebles. Se acredita con el certificado de vigencia de poder de Sunarp. Si el estatuto exige acuerdo de junta o de directorio para comprar bienes de ese monto, se adjunta el acta.
- Revisión del inmueble. Antes de pagar, se revisa la partida del predio (copia literal o Certificado Registral Inmobiliario) para confirmar quién es el dueño y si tiene hipotecas, embargos u otras cargas.
- Minuta y escritura pública. El abogado redacta la minuta y el notario la eleva a escritura pública. El notario verifica las facultades del representante y que se haya pagado la alcabala.
- Comprobante de pago. Si el vendedor es una empresa o un constructor, emite factura; si es una persona natural sin negocio, no emite comprobante y basta la escritura.
- Detracción, si corresponde. Cuando la venta está gravada con IGV, el comprador deposita el 4 % del importe en la cuenta de detracciones del vendedor.
- Inscripción en Sunarp. La notaría presenta el parte notarial por el Sistema de Intermediación Digital (SID-Sunarp) para inscribir la transferencia en el Registro de Predios.
- Después de inscribir. La empresa registra el inmueble como activo en su contabilidad y presenta la declaración jurada del impuesto predial en la municipalidad del distrito.
Impuestos al comprar con una empresa: alcabala, IGV y detracción
Lo que se paga depende sobre todo de a quién se le compra: al constructor (primera venta) o a un propietario anterior (reventa).
| Concepto | Compra al constructor (primera venta) | Compra a un propietario anterior (reventa) |
|---|---|---|
| IGV (18 %) | Sí, pero solo sobre la construcción: el reglamento presume que el terreno es el 50 % del valor y lo excluye de la base | No: la ley del IGV grava la primera venta del constructor, no las ventas posteriores entre particulares |
| Crédito fiscal | La empresa puede usar ese IGV como crédito fiscal si destina el inmueble a operaciones gravadas | No aplica |
| Alcabala | Solo sobre la parte que corresponde al valor del terreno | 3 % sobre el valor que exceda 10 UIT (S/ 55.000 en 2026) |
| Detracción | 4 % del importe, depositado por el comprador | No aplica |
| Comprobante | Factura | Factura si vende una empresa; ninguno si vende una persona sin negocio |
Elaboración de EximiaHaus con el TUO de la Ley del IGV (art. 1 inc. d) y su reglamento (art. 5 num. 9), el TUO de la Ley de Tributación Municipal, la orientación de Sunat sobre detracciones y la UIT 2026 de S/ 5.500 (D.S. 301-2025-EF). Si la empresa compradora está vinculada al constructor, aplican reglas especiales.
Ejemplo de reventa: si la empresa compra un local a S/ 400.000, la alcabala es 3 % × (S/ 400.000 − S/ 55.000) = S/ 10.350, exactamente lo mismo que pagaría una persona natural. Puedes hacer tu propio cálculo en la calculadora de alcabala.
Depreciación e impuesto a la renta: el ejemplo con números
La Ley del Impuesto a la Renta (artículo 39) permite depreciar edificios y construcciones al 5 % anual; el terreno no se deprecia. Para una empresa del Régimen General, cuya tasa del impuesto a la renta es 29,5 %, cada sol de depreciación reduce el impuesto en 29,5 céntimos, siempre que el inmueble se use para generar renta gravada.
| Concepto (ejemplo) | Monto |
|---|---|
| Costo de la edificación (sin terreno) | S/ 240.000 |
| Depreciación anual (5 %) | S/ 12.000 |
| Menor impuesto a la renta al año (29,5 %) | S/ 3.540 |
| Años para depreciar todo | 20 |
Ejemplo ilustrativo de EximiaHaus con la tasa de depreciación del art. 39 de la Ley del Impuesto a la Renta y la tasa del Régimen General publicada por Sunat. El costo de la edificación es supuesto; el real sale de la escritura y del sustento contable.
La otra cara está en la venta: cuando la empresa vende, la ganancia (precio menos costo no depreciado) entra a su renta de tercera categoría y tributa a la tasa de su régimen, 29,5 % en el General. Una persona natural sin negocio, en cambio, paga el 5 % de la ganancia como renta de segunda categoría.
Ventajas y desventajas de comprar a nombre de una empresa
| Ventajas | Desventajas |
|---|---|
| La edificación se deprecia al 5 % anual y reduce el impuesto a la renta | Si el inmueble no genera renta, la depreciación y los gastos no se pueden sustentar |
| Predial, arbitrios, mantenimiento y seguros pueden ser gasto deducible | Al vender, la ganancia tributa como renta de tercera categoría (29,5 % en el Régimen General) y no al 5 % de la persona natural |
| El IGV de una primera venta puede usarse como crédito fiscal | Sin acceso al crédito hipotecario de vivienda; el financiamiento es comercial |
| Ordena el patrimonio del negocio y facilita tener varios inmuebles | El inmueble responde por las deudas de la empresa |
| El activo queda separado del patrimonio personal de los socios | Pasar el inmueble luego a nombre de una persona es otra transferencia, con sus impuestos |
Elaboración de EximiaHaus. El resultado concreto depende del régimen tributario y de la contabilidad de cada empresa: valídalo con tu contador antes de firmar.
El costo de salida que casi nadie calcula
Meter un inmueble a la empresa es fácil; sacarlo, no. Cuando el dueño decide poner la casa a su nombre, eso es una transferencia de propiedad entre dos sujetos distintos: hay alcabala para quien recibe, hay efecto en la renta de la empresa y hay implicancias societarias si se hace como reducción de capital o como distribución. Es perfectamente factible, pero cuesta, y es un costo que no aparece en la conversación inicial de "lo pongo a nombre de la empresa y listo".
¿Y para proteger el patrimonio?
Es la razón que más se menciona y la que más matices tiene. Poner el inmueble en una sociedad separa formalmente el bien del patrimonio personal, pero no es un escudo absoluto: si la empresa tiene deudas, el inmueble responde por ellas, y si la operación se hizo para burlar acreedores existentes, es atacable. Para el objetivo de resguardar la vivienda familiar frente a deudas, la figura pensada en la ley peruana es otra: el patrimonio familiar.
Ver también: tributar como persona natural o como empresa al vender, Habitualidad ante Sunat: desde qué venta pagas como negocio y la calculadora de alcabala.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vivir en un departamento que compró mi empresa?
Genera un problema de sustento: el activo debe estar vinculado a la generación de renta gravada. El uso personal sin contraprestación es justamente lo que la administración tributaria observa.
¿La empresa paga alcabala?
Sí. La alcabala grava la transferencia y la paga el comprador, sea persona o empresa.
¿Puedo comprar con crédito hipotecario a nombre de la empresa?
Los créditos hipotecarios de vivienda están diseñados para personas naturales. Una empresa accede a financiamiento comercial, con condiciones distintas.
¿Conviene una empresa solo para tener inmuebles en alquiler?
Depende del volumen. Con uno o dos inmuebles, la renta de primera categoría de persona natural suele ser más simple y barata; con varios y con gastos relevantes, la estructura empresarial empieza a tener sentido. Es una conversación con contador, no una regla general.
¿La empresa puede vender el inmueble cuando quiera?
Sí, con el acuerdo del órgano societario que corresponda y con las facultades inscritas de quien firma. Ese es un requisito que el notario verifica.
¿Qué documentos necesita la empresa para comprar un inmueble?
RUC activo, la partida registral de la empresa en Sunarp, el certificado de vigencia de poder de quien firma con facultades para adquirir inmuebles y, si el estatuto lo exige, el acta de junta o de directorio que aprueba la compra.
¿La empresa paga IGV al comprar un inmueble?
Solo si compra al constructor en primera venta: el IGV se calcula sobre la construcción, porque el terreno (presumido en 50 % del valor) se excluye. En una reventa entre particulares no hay IGV.
¿Cuánto se deprecia un inmueble de una empresa?
La edificación se deprecia al 5 % anual según la Ley del Impuesto a la Renta, es decir, en 20 años. El terreno no se deprecia.
¿Hay detracción al comprar un inmueble con factura?
Sí, cuando la venta está gravada con IGV: el comprador deposita el 4 % del importe en la cuenta de detracciones del vendedor, según el sistema de detracciones de Sunat.
Este artículo es una pieza de cómo se compra una casa, paso a paso, donde está el proceso completo en orden.
Fuentes
- Sunat — Impuesto a la Renta e IGV
- TUO de la Ley de Tributación Municipal — D.S. 156-2004-EF
- Ministerio de Economía y Finanzas — UIT vigente
- Sunat — TUO de la Ley del IGV, art. 1 inc. d) (primera venta de inmuebles por constructores)
- Sunat — Reglamento de la Ley del IGV, art. 5 num. 9 (exclusión del valor del terreno, 50 %)
- Sunat — Detracción del 4 % en la venta de inmuebles gravada con el IGV
- Sunat — Ley del Impuesto a la Renta, capítulo VI (art. 39: depreciación de edificios al 5 %)
- Sunat — Tasas del impuesto a la renta de tercera categoría (29,5 % en el Régimen General)
- Sunat — Rentas de segunda categoría por venta de inmuebles (5 % de la ganancia)
- MEF — UIT 2026 en S/ 5.500 (D.S. 301-2025-EF)
- SAT Trujillo — Impuesto de alcabala (inafectación de la primera venta de constructoras, salvo el terreno)
- Sunarp — Certificado de vigencia de poder otorgado por persona jurídica
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